Komentarze I AnalizyNieruchomości

Kryzys na rynku nieruchomości – przewidywanie na podstawie cykli

Wydaje się, że kryzys w 2008 roku zaskoczył wszystkich. Obecnie panuje przekonanie, że katastrofa nastąpiła nagle i była trudna do przewidzenia. Okazuje się jednak, że kryzys na rynku nieruchomości i jego przewidywanie jest prostsze, gdy wykorzysta się zależności występujące w gospodarce.

Kryzys na rynku nieruchomości – przewidywanie

Już w 1876 roku Henry Georg odkrył pewne zależności występujące na rynku nieruchomości. Naukowcy z Harvard University pokazują, że wciąż są one aktualne, a sytuację z 2008 roku można było przewidzieć. W analizie prezentują dokładnie opisane fazy, które znajdują odzwierciedlenie w gospodarce USA. Badanie przedstawiono w 2016 roku. Metoda ta dotyczy również przyszłości, gdyż średni czas występowania kryzysu to ok. 18 lat. Cykl, który dotyczy rynku nieruchomości, obejmuje cztery fazy, które zazwyczaj następują kolejno po sobie.

Faza I. Ożywienie

To pierwsza faza, występująca niedługo po kryzysie. Wówczas pustostan spada, a wraz z rosnącym popytem i niższymi kosztami dotyczącymi inwestycji, firmy rozszerzają swoją działalność. Wzrasta zatrudnienie, buduje się więcej fabryk. W grę wchodzi również kluczowy wskaźnik inwestycji, a więc obniżanie stóp procentowych. Właśnie wtedy zaczyna rosnąć popyt na nieruchomości.

Kryzys na rynku nieruchomości - przewidywanie I

Faza 2. Ekspansja

Ekspansja następuje, gdy firmy i fundusze wykupią lub wynajmą większość dostępnych budynków. Wówczas obłożenie zaczyna przekraczać długoterminową średnią. Gdy zaczyna brakować mieszkań, właściciele podnoszą czynsze.

Kryzys na rynku nieruchomości - przewidywanie II

Faza 3. Hiperpodaż

Gdy presja na podnoszenie czynszów się utrzymuje, budowa nowych budynków jest opłacalna. Dotyczy to zarówno fazy ekspansji, jak i hiperpodaży. Jednak wówczas może wystąpić pierwszy znak ostrzegający o kryzysie, czyli wzrost niesprzedanych zapasów/pustostanów.

Kryzys nieruchomości III

Faza IV. Recesja

Do przejścia od hiperpodaży do recesji wymagany jest drugi czynnik – spadek obłożenia poniżej średniej długoterminowej. Wówczas nowe projekty budowlane zostają wstrzymane, jednak projekty rozpoczęte w fazie hiperpodaży są kontynuowane. Trzecim czynnikiem ostrzegającym o kryzysie na rynku nieruchomości jest podnoszenie stóp procentowych. Wzrost cen, który był obserwowany w trakcie fazy ekspansji i hiperpodaży, w końcu będzie wymagał uregulowania przez rząd. Takie działania jednak powstrzymują deweloperów, a inwestycje są tymczasowo zawieszane. Dekoniunktura na rynku nieruchomości wpływa na gospodarkę, co pcha rynek nieruchomości dalej w dół. W przypadku właścicieli mieszkań i domów przychody spadają poniżej kosztów stałych właścicieli ziemskich, następuje egzekucja nieruchomości.

Faza końcowa

Zobacz także: Exuberance index: kolejna bańka na rynku nieruchomości w USA

Rynek nieruchomości zmienia się co 18 lat

Rynek nieruchomości podlega takim samym mechanizmom jak cała gospodarka. Naukowcy z Harvard University w swojej analizie stwierdzili, że cechą kryzysu na opisywanym rynku nie jest jego nieuchronność, ale raczej regularność. Co więcej, amerykański ekonomista Homer Hoyt, poddając analizie rynek w Chicago, stwierdził, że cykl od 1800 r. przebiega zgodnie ze stałym, 18-letnim rytmem. Podczas tego okresu wystąpiły zaledwie dwa wyjątki, kiedy kryzys nie podlegał okresowym zmianom (II wojna światowa i szczyt cyklu stworzony przez podwojenie stóp procentowych przez Rezerwę Federalną w 1979 r.).

Analizując powyższe wykresy i zależności rynkowe, naukowcy prognozują, że następny kryzys na rynku wystąpi nieco szybciej, gdyż około 2024 roku. Do tego czasu rynek będzie podlegał jedynie sporadycznym spowolnieniom. Powyższe dane odnoszą się do amerykańskiego rynku i nie zawsze mają przełożenie na rynek europejski, w szczególności polski. Model sprawdza się, gdy nie występują nieoczekiwane wstrząsy, jak np. pandemia. Jednak niektóre mechanizmy są podobne na całym świecie. Teoretyczna analiza nie obejmowała zmian wywołanych kolejnymi lockdownami, a badanie zostało opublikowane cztery lata przed wydarzeniami z Wuhan. Aby przewidywać sytuację na rodzimym rynku nieruchomości, wymagane jest aktualnie śledzenie wydarzeń politycznych i uwzględnianie pozostałych czynników, np. pakietowe wykupowanie mieszkań przez zagraniczne fundusze.

Zobacz także: W Polsce nie ma bańki na rynku nieruchomości

Wszelkie prawa do treści zastrzeżone.

Agnieszka Patyk

Absolwentka studiów azjatyckich dalekowschodnich, studentka KU Leuven i ekonomii na Uniwersytecie Jagiellońskim. Swoją przyszłość wiąże z finansami, ze szczególnym uwzględnieniem dalekowschodnich giełd papierów wartościowych. Jej pasją są języki obce, posługuje się angielskim, chińskim, rosyjskim oraz niemieckim. Współautorka monografii naukowej „Systemy Polityczne państw Bliskiego Wschodu”.

Polecane artykuły

Back to top button

Adblock Detected

Please consider supporting us by disabling your ad blocker