Uncategorized

Ceny nieruchomości w Chinach rosną w bardzo szybkim tempie. Istnieje ryzyko systemowe

W salonie wystawowym wypełnionym modelami bloków mieszkalnych ustawionych w północno-zachodnim mieście Yan’an, młodzi Chińczycy stanęli przed trudną decyzją.

Nawet jeśli ceny mieszkań w takich miejscach jak Pekin i Szanghaj wykazały oznaki ochłodzenia, to w wielu małych miastach jak Yan’an, pośrednicy wywierają presję na potencjalnych nabywcach. W takiej sytuacji znalazła się trzydziestoletnia Jia Luyu i jej mąż. Sprzedawcy dają im do zrozumienia, że albo dokonają transakcji na zasadach rynkowych w trybie natychmiastowym, albo zostaną przelicytowani. Po długich rozważaniach para postanowiła przeznaczyć swoje życiowe oszczędności w wysokości 1,1 mln yuanów (około 620 tys. złotych) na trzypokojowe mieszkanie w nowej dzielnicy otoczonej lessowymi wzgórzami.

„Ceny rosną tu zbyt szybko” – powiedziała Jia, urzędniczka departamentu policji, która podpisała umowę.

Podczas gdy rząd centralny zahamował spadek cen nieruchomości w większych miastach Chin w celu kontrolowania najdłuższego od ponad dekady boomu na rynku nieruchomości, bardziej wrażliwe miejsca, takie jak Yan’an, zostały pozostawione same sobie.

Obawiając się skutków spowolnienia chińskiej gospodarki, które pogłębiła wojna handlowa ze Stanami Zjednoczonymi, rząd pozwala na szybki wzrost cen w Yan’an i setkach innych miast w całym kraju.

Łatwa polityka kredytowa i oficjalna interwencja na rynkach nieruchomości podsycają wzrosty cen, wywołując obawy, że samorządy lokalne mogą same tworzyć bańki mieszkaniowe i wspomagać wzrost obciążeń kredytowych, z którymi Pekin zobowiązał się rozprawić.

Ceny nieruchomości w ponad 200 chińskich miastach z 336 śledzonych przez Chińskie Stowarzyszenie Nieruchomości (China Real Estate Association) (głównie w mniejszych miastach prowincjonalnych) rosły w tempie dwucyfrowym w ciągu ostatniego roku, przy czym w grudniu w Yan’an wzrosły o ponad 15 procent w stosunku do grudnia 2017 roku – wynika z analizy danych Reutersa.

Kilkunastu inwestorów i agentów w Yan’an, z którymi rozmawiał Reuters, twierdzi, że ceny niektórych nowych projektów w 2018 roku wzrosły niemal dwukrotnie.

Boom budowlany przekształcił w ostatnich latach Yan’an z małego miasta słynącego jako epicentrum rewolucji komunistycznej w Chinach w latach 30. ubiegłego wieku, w tętniące życiem miasto liczące 2 miliony ludzi.

Yan’an, położony w odległości ponad 800 km od zamożnych przybrzeżnych regionów Chin, pozostaje w dużym stopniu uzależniony od produkcji ropy naftowej, której spadek cen mocno odbił się na sytuacji regionu. W związku z tym władze lokalne postrzegają nieruchomości jako klucz do wzrostu gospodarczego.

Władze miasta interweniowały na rynku, uwalniając kredyty i zmniejszając zasoby mieszkaniowe, burząc starzejące się domy, aby pobudzić sprzedaż nowych lokali.

Firmy zainwestowały również znaczne środki w takie inwestycje jak Yan’an New Zone, gdzie Jia i jej mąż kupili swoje mieszkanie, zwabieni przez budowane tam nowe szkoły i szpitale. Jej biuro zostało również przeniesione do New Zone ze starego miasta, wraz z szeregiem agencji rządowych.

„O ironio, jeszcze nie tak dawno mało kto chciał kupować w tym miejscu mieszkanie, kiedy ceny były o połowę niższe” – powiedziała.

Znaczna część tego gwałtownie rosnącego popytu wynika z przyjęcia przez Yan’an narodowego programu przebudowy slumsów, finansowanego głównie przez takie banki jak China Development Bank (CDB). Doprowadziło to do wyburzenia ponad 90.000 domów w Yan’an w ciągu ostatnich dwóch lat.

Osoby, których domy zostały zburzone, otrzymały odszkodowanie, które przyjmowały wartości od setek tysięcy do milionów juanów – wynika z wywiadów przeprowadzonych z mieszkańcami Yan’an i propozycji rządu opublikowanych online.

Li Xing, 32-letni taksówkarz, powiedział, że jego lepianka zostanie zburzona w tym roku, a odszkodowanie zamierza przeznaczyć na zaliczkę za nowe mieszkanie.

Zasoby mieszkaniowe Yan’an spadły „prawie do zera”, powiedział urzędnik w biurze mieszkaniowym. Dodał również, że miasto będzie trzymać się swojej obecnej polityki mieszkaniowej.

Chińscy przywódcy zasygnalizowali w grudniu, że w tym roku będzie tolerowana większa liberalizacja polityki na poziomie miasta, ponieważ rośnie ryzyko pogorszenia się sytuacji na rynku nieruchomości. Miasta będą odpowiedzialne za „ustabilizowanie” swoich rynków nieruchomości w oparciu o lokalne warunki. Mimo to władze Yan’an zdają się starać utrzymać boom miasta pod kontrolą władz centralnych.

Biuro mieszkaniowe Yan’an przestało we wrześniu publikować miesięczne dane dotyczące cen mieszkań. To pokłosie raportu w oficjalnym dzienniku ludowym, z którego wynikało, że wzrost cen w był najbardziej dynamiczny w prowincji Shaanxi.

W miarę wzrostu cen, deweloperzy zaczęli napływać do takich projektów jak Yan’an New Zone. Yango Group buduje projekt mieszkaniowy w strefie o wielkości około 70 boisk piłkarskich, z domami, których cena waha się w okolicach 8.600 juanów (4900 zł) za metr kwadratowy. Znani deweloperzy, tacy jak Sunac i Future Land, również agresywnie licytują się o grunty w strefie, gdzie mają powstać setki mieszkań.

Zhang Ning, który zarządza 24-osobowym zespołem sprzedaży w Future Land w Yan’an, powiedział, że pomimo nieco wolniejszego tempa sprzedaży, które nastąpiło w październiku, dalej jest optymistą.

„Mam nadzieję, że do końca tego roku uda nam się wszystko wyprzedać” – powiedział Zhang, dodając, że deweloper ma w planach około 800 dodatkowych mieszkań. Dodał również, że ceny gruntów mieszkalnych w Yan’an New Zone wzrosły prawie pięciokrotnie od 2015 roku.

Dokonanie dużej liczby nowych transakcji sprzedaży mieszkań miało wyraźny wpływ na lokalną gospodarkę, twierdzą władze. Nieruchomości pobudziły wzrost gospodarczy Yan’an o 0,4 punktu procentowego w 2017 roku, z „oczywistym pozytywnym wpływem” na inne powiązane branże, powiedział lokalny urząd statystyczny.

Inwestycje w nieruchomości podwoiły się w 2018 roku w porównaniu z rokiem poprzednim. Sprzedaż gruntów wyniosła 2,8 mld juanów od stycznia do listopada (1,58 mld zł), co oznacza wzrost o ponad 450 proc. w stosunku do roku poprzedniego – wynika z obliczeń Reuters przeprowadzonych na podstawie danych z China Index Academy.

„To, czy rynek będzie się dynamicznie rozwijać, zależy od tego, czy rząd ma pieniądze, czy nie” – powiedział Zhang. „Rozejrzyj się i wyobraź sobie, ile długu rząd zaciągnął, aby wybudować tę strefę” – powiedział Zhang. „I myślę, że na pewno będą dążyć do utrzymania stabilności na rynku nieruchomości, jeśli pojawią się tylko oznaki ostrego spowolnienia” – dodał.

RYZYKO W SYSTEMIE

Sheng Songcheng, doradca Ludowego Banku Chin, powiedział w styczniu na forum, że jest zaniepokojony sytuacją w mniejszych miastach. Chińska bańka mieszkaniowa, biorąc pod uwagę stosunek dochodów do cen, jest większa niż bańka w Japonii w momencie, kiedy pękła w latach 90. ubiegłego wieku – powiedział.

Wang Yifeng, dyrektor Centrum Finansowego Instytutu Badawczego Minsheng Bank w Pekinie, powiedział: „Rzeczywiście, ryzyko jest w pewnym stopniu ponad normą”.

Dobrze zapoznany z tematem urzędnik Chińskiego Banku Ludowego powiedział Reuterowi, że bank centralny będzie kontrolował ryzyko związane z nieruchomościami, choć przyznał, że władze lokalne zawsze znajdą sposób, aby pozwolić kupującym ominąć przeszkody i utrzymać wysokie ceny.

Jednak Liu Yong, główny ekonomista CDB, odrzucił obawy związane ze spowolnieniem wzrostu gospodarczego na rynku nieruchomości, twierdząc, że oddziały banku realizujące politykę rządu monitorują warunki oceny projektów i odpowiednio dostosowują politykę kredytową do panującej sytuacji.

Yang Quan, który zarządza dwoma mieszkaniami na Airbnb w Yan’an, powiedział, że w tym roku planuje zakup nowego domu w mieście. „Tak długo, jak prezydent Xi Jinping jest u władzy, ceny nieruchomości w Yan’an będą rosnąć” – powiedział.

Reuters

Polecane artykuły

Back to top button