GospodarkaNieruchomościPolska

Kryzys mieszkaniowy w Polsce trwa. Stać nas na coraz mniej mieszkań

Kryzys mieszkaniowy w Polsce ma negatywny wpływ zarówno na dobrostan fizyczny i psychiczny obywateli naszego kraju, jak i na efektywność funkcjonowania całej gospodarki 

Kryzys mieszkaniowy w Polsce trwa. Zgodnie z danymi opublikowanymi przez Narodowy Bank Polski (NBP), dostępność mieszkań w siedmiu największych polskich miastach od przełomu lat 2015/2016 niemal nieprzerwanie spadała. Jak podkreślają, ekonomiści z Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE) sytuacja ta negatywnie odbija się na rozwoju naszej gospodarki oraz zdrowiu i samopoczuciu Polaków.

  • Dostępność mieszkań w Polsce dynamicznie wzrastała, aż nadszedł początek roku 2016 i niemal z roku na rok długotrwały wzrostowy trend zamienił się w trwający niemal osiem lat spadkowy trend.
  • Obecnie Polak zarabiający średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw z wykorzystaniem kredytu kupi dwa razy mniej metrów kwadratowych mieszkania niż jeszcze dwa lata temu. 
  • Kryzys mieszkaniowy w Polsce ma negatywny wpływ zarówno na dobrostan fizyczny i psychiczny obywateli naszego kraju, jak i na efektywność funkcjonowania całej gospodarki. 

Kryzys mieszkaniowy na dobre rozpoczął się w 2015 roku

W ciągu ostatnich lat kryzys mieszkaniowy w Polsce się zaostrzył. Według raportu NBP zatytułowanego: „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2023 r.” od przełomu lat 2015/2016 do końca 2022 roku dostępność mieszkań w naszym kraju niemal nieustannie spadała. Przykładowo na początku wspomnianego okresu przeciętnie za średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Warszawie można było kupić ok. 0,75 metra kwadratowego. Pod koniec 2022 roku za przeciętną miesięczną pensję w stolicy Polski byliśmy w stanie nabyć zaledwie nieco ponad 0,6 metra kwadratowego, czyli ponad 15 proc. mniej.  

Dostępność mieszkań w Polsce
Źródło: NBP, „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2023 r.”

Zobacz także: Polska różnorodność, czyli gdzie i jak chcemy mieszkać? Raport z badań „jak chcą mieszkać Polacy w 2023 roku”?

Przy czym, jak wyraźnie widać na zamieszczonym powyżej wykresie, spadająca dostępność mieszkań w tym okresie nie była jedynie problemem Warszawy, a wszystkich siedmiu największych polskich miast. Jednakże skala kryzysu w zależności od miasta potrafiła się znacznie różnić. Przykładowo w Krakowie spadek dostępności mieszkań na przestrzeni lat był na tyle powolny, iż dzięki nałożeniu się relatywnie szybkiego wzrostu płac nominalnych oraz znaczącemu spowolnieniu wzrostu cen mieszkań na początku zeszłego roku dostępność mieszkań tymczasowo nawet przekroczyła poziomy zanotowane na przełomie lat 2015/2016. Z kolei w Łodzi czy Gdańsku nawet po zaobserwowanym na początku 2023 roku silnym odbiciu dostępności mieszkań za typową pensję można kupić ponad 15 proc. metrów kwadratowych mniej niż 8 lat temu. 

Za kredyt mieszkaniowy można kupić dwukrotnie mniej niż dwa lata temu

Jeżeli chodzi o dostępność kredytową mieszkań, aktualna sytuacja prezentuje się w jeszcze czarniejszych barwach. Ze względu głównie na spadające stopy procentowe w 2016 roku Warszawiak zarabiający przeciętne dla swojego miasta wynagrodzenie z wykorzystaniem kredytu mógł kupić 105 metrów kwadratowych. Średnia dla siedmiu największych polskich miast zaś wyniosła wówczas ok. 115 metrów kwadratowych. Przez następne 6 lat niewiele się na tej płaszczyźnie zmieniało. Następnie nadszedł kryzys inflacyjny. Ten sprawił, że Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się rozpocząć cykl podwyżek stóp procentowych, a Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła zaostrzyć warunki kredytowe. Wszystko to doprowadziło do znaczącego ograniczenia zdolności kredytowej Polaków i tym samym kredytowej dostępności mieszkań. 

Zobacz także: Paweł Sapek: Na nieruchomości patrzymy bardzo długoterminowo [WYWIAD]

Jeszcze koniec 2020 roku zarabiając średnie wynagrodzenie w Warszawie, można było z wykorzystaniem kredytu nabyć mieszkanie mające ponad 110 metrów kwadratowych. Już dwa lata później pod koniec 2022 roku zarabiając przeciętną pensję, bylibyśmy w stanie kupić w stolicy Polski jedynie 60 metrów kwadratowych, czyli niemal dwukrotnie mniej. Przy czym, zdolność kredytowa Warszawiaków najmniej ucierpiała na skutek decyzji RPP oraz KNF. Średnio dla siedmiu największych polskich miast kredytowa dostępność mieszkań zmniejszyła się z niemal 130 do zaledwie 65 metrów kwadratowych. Ponadto w przeciwieństwie do poprzedniego wskaźnika ten uległ jedynie nieznaczącej poprawie w 2023 roku. Głównie w wyniku załagodzenia warunków kredytowych przez KNF średnio w siedmiu największych polskich miastach w trzecim kwartale 2023 roku, zarabiając typowe wynagrodzenie, można było kupić o ok. 10 metrów kwadratowych więcej niż pod koniec 2022 roku. 

Kredytowa dostępność mieszkań w Polsce
Źródło: NBP, „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2023 r.”

Zobacz także: Pomaganie przez państwo w zakupie mieszkania obniża dostępność mieszkań! [BADANIE]

Kryzys mieszkaniowy w Polsce to również przeludnione mieszkania

Jednakże kryzys mieszkaniowy w Polsce bynajmniej nie ogranicza się jedynie do bardzo szybkiego wzrostu cen mieszkań oraz ostatniego nagłego podrożenia kredytów. Objawia się on również w złych warunkach bytowych. Według danych Eurostatu Polacy rzadko żyją w stanie deprywacji mieszkaniowej (innymi słowy co do zasady posiadają oni wannę bądź prysznic, wewnętrzną toaletę, czy nieprzeciekający dach), ale bardzo często zdarza się im się żyć w zatłoczonych mieszkaniach.

W 2022 roku aż 35,8 proc. populacji naszego kraju żyło w przeludnionych mieszkaniach. Jedynie w trzech państwach członkowskich (Rumunii, Łotwie i Bułgarii) zanotowano w zeszłym roku wyższy odsetek. Co więcej, średnia dla całej Unii Europejskiej wyniosła 16,8 proc., czyli była ponad dwukrotnie niższa. Z drugiej strony warto zauważyć, że pod tym względem w przeszłości sytuacja wygląda jeszcze gorzej. W 2005 roku 54,1 proc. Polaków żyło w przepełnionych mieszkaniach. 

Zobacz także: Mikrokawalerki królują w Łodzi. To co siódme mieszkanie na wynajem

Wynajem mieszkań w Polsce w odwrocie, więc dzieci wracają do rodziców

Na samym końcu zaś warto poruszyć kwestię związaną z wynajmem mieszkań. Mimo tego, że Polska staje się coraz bogatszym krajem, odsetek osób żyjących w wynajmowanych mieszkaniach, zamiast zbliżać się do europejskich poziomów niemal nieprzerwanie się kurczy. Z danych zaprezentowanych na zamieszczonym poniżej wykresie wynika, że w 2010 roku 18,7 proc. mieszkańców Polski żyło w wynajętym mieszkaniu, podczas gdy w 2022 roku odsetek ten wyniósł już jedynie 12,8 proc. Dla porównania średnia unijna we wspomnianym roku wyniosła 30,9 proc. Przy czym, należy podkreślić, że sytuacja na rynku najmu jest szczególnie dotkliwa dla młodych osób. 

Ze względu na brak stałej pracy, wysokich dochodów oraz związku małżeńskiego osoby dopiero wchodzące w dorosłość, nie są w stanie zaciągnąć hipoteki. Z tego powodu, jeżeli rynek najmu jest mały, a ceny wysokie i jeszcze rosną, to młodzi ludzie muszą rezygnować nie tylko z kredytu mieszkaniowego, ale również z wynajęcia mieszkania. W efekcie młodzi, zamiast stanąć na swoim, coraz częściej są niejako zmuszani dalej mieszkać z rodzicami. Przy czym wiele wskazuje na to, że taki proces miał miejsce w naszym kraju. Jak widać na zamieszczonym poniżej wykresie na przestrzeni lat 2010-2022 odsetek osób w wieku 25-34 lata, które mieszkają z rodzicami, zwiększył się w Polsce o ponad 7,3 pkt proc. do 65,7 proc. 

Źródło: X, Rafał Trzeciakowski

Zobacz także: Inwestorzy nie psują rynku mieszkaniowego. Oni go naprawiają!

Kryzys mieszkaniowy to kryzys zdrowia, w tym również tego psychicznego

Zgodnie z analizą ekonomistów PIE kryzys mieszkaniowy, który występuje w Polsce, ale również i wielu innych krajach, ma wiele negatywnych skutków, daleko wykraczających poza sferę finansową. Z przytoczonych w tekście badań wynika na przykład, że niestabilność mieszkaniowa, złe warunki mieszkaniowe oraz przeludnienie przyczyniają się do pogorszenia stanu zdrowia obywateli. Zwiększają one między innymi prawdopodobieństwo wystąpienia chorób przewlekłych oraz astmy. 

Przy czym cierpi nie tylko zdrowie fizyczne, ale również psychiczne. Ludzie młodzi żyjący w bardzo złych warunkach mieszkaniowych częściej zmagają z objawami depresji, lękiem czy agresją, a w dorosłości częściej cierpią na depresję oraz doświadczają stresu. Co więcej, jak możemy wyczytać w analizie PIE:

Jakość warunków mieszkaniowych przekłada się także na poziom satysfakcji z życia, poczucie kontroli i samoocenę.

Mała podaż mieszkań to biedniejsze i gorzej wykształcone społeczeństwo

Do tego kryzys mieszkaniowy to również poważne straty gospodarcze zarówno na poziomie mikro, jak i makro. Choćby sytuacja na rynku mieszkaniowym wpływa na to, jak dzieci radzą sobie w szkołach, szczególnie te pochodzące z biednych rodzin. Jeżeli ze względu na rosnące koszty najmu, dana rodzina musi się często przeprowadzać, rytm nauki dzieci może zostać poważnie zaburzony. Ponadto, jeżeli rynek najmu jest słabo rozwinięty, a miejsc w akademikach jest bardzo mało, osoby chcące iść na studia mogą zmienić swoje plany. 

W praktyce oznacza to, że gdyby nie kryzys mieszkaniowy, w dorosłości ci młodzi ludzie zarabialiby więcej (wykształcenie silnie wpływa na wielkość wynagrodzenia). Do tego zasób kapitału ludzkiego to jeden z podstawowych czynników determinujących rozwój gospodarczy kraju, co można zobaczyć na zamieszczonym poniżej wykresie. Z tego powodu w przypadku braku kryzysu ludzie uczyniliby nie tylko samych siebie, ale również całe społeczeństwo bardziej bogatym. 

Kapitał ludzki a wzrost gospodarczy
Mikołaj Herbts (2007): Kapitał ludzki, dochód i wzrost gospodarczy w badaniach empirycznych, The Central and Eastern European Online Library

Zobacz także: Chcesz być bogaty? Musisz być mężczyzną, mieć firmę i mieszkać w dużym mieście

Ponadto jest jeszcze inny sposób, na jaki kryzys mieszkaniowy może uczynić społeczeństwo biedniejszym. Jak zauważyło dwóch ekonomistów Chang-Tai Hsieh, Enrico Moretti w latach 1964-2009 stosunkowo szybko rosła dyspersja płac nominalnych w miastach w Stanach Zjednoczonych. Oznacza to, że produktywność w amerykańskich miastach stała się znacznie bardziej zróżnicowana. Zgodnie z ustaleniami ekonomistów w dużej mierze proces ten został spowodowany przez bardzo produktywne miasta takie jak Nowy York, a dokładniej wprowadzone przez nie regulacje ograniczające podaż mieszkań.

Te sztucznie podniosły ceny nieruchomości, tym samym uniemożliwiając wielu ludziom żyjącym w mniej produktywnych miastach przeprowadzkę. Według wyliczeń ekonomistów nieefektywna alokacja siły roboczej spowodowana przez prawo obniżyła zagregowany wzrost gospodarczy Stanów Zjednoczonych w latach 1964-2009 aż o 36 proc.

Ceny mieszkań w Polsce wystrzeliły! W Krakowie w ciągu roku o 29%!

Wszelkie prawa do treści zastrzeżone.

Adam Suraj

Ekonomista zarażony miłością do tej nauki przez Ha-Joon Chang. To on pokazał, że ekonomia to nie są nudne obliczenia, a nauka o życiu społecznym.

Polecane artykuły

Back to top button

Adblock Detected

Please consider supporting us by disabling your ad blocker