Ile mieszkań buduje się w Polsce? W 2022 roku padł rekord

Ile mieszkań buduje się w Polsce? Jak wiele mieszkań wybudowano w Polsce w zeszłym roku? Ile pozostaje w budowie? Jak zmieniały się ceny mieszkań? Odpowiedzi na te pytania znajdziemy w najnowszych danych GUS nt. budownictwa mieszkaniowego w Polsce w 2022 roku.

Ile mieszkań buduje się w Polsce?

Według danych z raportu GUS zatytułowanego „Budownictwo w 2022 r.”, w całym 2022 roku oddano w Polsce do użytkowania 238,6 tys. mieszkań. Dla przypomnienia warto dodać, że rok temu GUS poinformował, że w 2021 roku budownictwo dostarczyło 234,7 tys. mieszkań.

Czy to dużo? W 2022 roku zbudowano w Polsce o blisko 4 tys. mieszkań więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie był to najlepszy wynik od dekady Gierka. Warto jednak dodać, że do rekordu wszech czasów nadal brakuje bardzo wiele. Ustanowiono go za rządów Edwarda Gierka. W 1978 roku powstało w Polsce aż 284 tys. mieszkań. Warto jednak dodać dla kontekstu, że w tamtym okresie rodziło się w Polsce 700 tys. dzieci rocznie. Dziś to już ok. 300 tys. rocznie, więc mieszkań przypadających na jednego młodego powstaje więcej.

Ile mieszkań buduje się w Polsce? Powstaje ich 27 na godzinę

Wiele osób może mieć problem, aby wyobrazić sobie jak wiele to mieszkań. Aby lepiej zobrazować tempo powstawania nowych mieszkań w Polsce, można podać, że to 27 mieszkań co godzinę przez 365 dni w roku. Średnio co nieco ponad dwie minuty, oddawane do użytku jest nowe mieszkanie w Polsce. Przy założeniu, że na każde mieszkanie przypadać będzie czwórka mieszkańców, daje to domy dla blisko miliona Polaków. Według danych GUS, w 2022 roku powstało łącznie 22,0 mln m2 powierzchni mieszkaniowej. Liczba wybudowanych izb wynosi 928,8 tys. W porównaniu do 2021 roku powstało o 3,9 tys. (1,7%) mieszkań więcej, powierzchnia mieszkaniowa była o 223,4 m2 (1,3%) większa, a izb oddano o 12,4 tys. (1,3%) więcej.

Dane te wskazują, że przeciętne nowe mieszkanie jest mniejsze niż w 2021 roku. W 2022 roku przeciętna powierzchnia użytkowa nowo oddanego mieszkania wyniosła 92,3 m2. Rok wcześniej było to 92,9 m2. W 2020 roku przeciętna powierzchnia wynosiła 88,7 m2, a w 2019 roku 88,6 m2. Mieszkania zbudowane w 2022 roku są więc nieznacznie mniejsze od tych z 2021 roku, ale jednocześnie są dużo większe od mieszkań sprzed dwóch czy trzech lat, więc nie można mówić o niepokojącym trendzie.

Zdecydowanie większe były mieszkania w budynkach jednorodzinnych. Ich powierzchnia wynosiła przeciętnie 131,2 m2. W budynkach wielorodzinnych było to ponad 2 razy mniej, bo 52,1 m2. Mieszkania indywidualne miały przeciętnie 141,5 m2 powierzchni, a mieszkania, które przeznaczone są na sprzedaż lub wynajem – 62,4 m2.

Gdzie buduje się najwięcej mieszkań w Polsce?

Gdzie powstaje najwięcej mieszkań w Polsce? Na poziomie kraju można wyróżnić trzech liderów budownictwa mieszkaniowego — województwo pomorskie, mazowieckie oraz dolnośląskie. W województwie pomorskim powstało 8,8 mieszkania na 1000 ludności i był to najwyższy wynik w kraju. Drugie miejsce z wynikiem 7,8 zajęło województwo mazowieckie. Zaraz za nim uplasowało się województwo dolnośląskie, gdzie na 1000 mieszkańców przypadało 7,7 nowych mieszkań. Całkiem dużo mieszkań budowano także w województwach: zachodniopomorskim, wielkopolskim oraz małopolskim.

Po drugiej stronie znalazło się województwo opolskie, ponieważ zbudowano tutaj jedynie 3,5 mieszkania na 1000 ludności. Ponad 2 razy mniej niż w województwie pomorskim, zbudowano także w województwie świętokrzyskim (3,7) oraz śląskim (4,3). Omawiane dane przedstawia poniższa mapa.

Dlaczego akurat w tych województwach powstaje najwięcej mieszkań? Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w mapach opracowanych Szymona Pifczyka, autora Kartografii Ekstremalnej. Przedstawia ona zmianę liczby ludności w poszczególnych gminach w latach 2011-2021. Bazuje ona na wynikach spisu powszechnego z 2011 oraz 2021 roku. Mapa jasno pokazuje, gdzie w Polsce przybywa ludności. Największe wzrosty ludności odnotowano w regionie Warszawy, Trójmiasta, Poznania, Wrocławia i Krakowa. To są miasta, gdzie przybywa najwięcej mieszkańców, dlatego również w tych miejscach buduje się najwięcej mieszkań.

Zobacz też: W Warszawie cena mieszkania odpowiada 23 latom płacenia czynszu. W Dublinie – 11

Kto znajduje się po drugiej stronie? Najmniej mieszkań powstaje w regionach, gdzie ubytek ludności jest największy. Szczególnie mocno widać to w województwie śląskim czy świętokrzyskim. A co z Opolem, które odnotowało kilka procent wzrostu? Tutaj sytuacja jest niejednoznaczna. Wzrost populacji wynika częściowo z wcielenia do Opola kilku okolicznych miejscowości. Sprawiło to, że administracyjnie Opole zyskało trochę mieszkańców. Zmiany te nie oddają jednak trendów w taki sposób jak dzieje się to w innych miastach, które urosłu. Zmiany ludności polskich gmin w całej Polsce w latach 2011-21 prezentuje poniższa mapa.

W liczbach bezwzględnych (z uwagi na wielkość populacji) najwięcej mieszkań wybudowano w województwie mazowieckim. Powstało tam 18,1% wartości krajowej, czyli niemal co piąte mieszkanie w kraju. Następne miejsca zajęły: województwo wielkopolskie (10,8%) oraz małopolskie (10,0%). Na te trzy województwa przypadło blisko 40% wszystkich nowych mieszkań w kraju.

Ile mieszkań buduje się w Polsce za sprawą deweloperów?

Kto buduje najwięcej mieszkań w Polsce? Prym wiodą tutaj deweloperzy. Odpowiadali oni w 2022 roku za 60,3% wszystkich nowych mieszkań. Inwestorzy indywidualni wybudowali ich 38,1%. Względem roku 2021, udział mieszkań wybudowanych przez inwestorów indywidualnych wzrósł o 0,5 p.p. O 0,2 p.p. spadł udział mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem.

Są jednak województwa, gdzie to inwestorzy indywidualni wiodą prym. Jakie? Główny Urząd Statystyczny wymienia trzy: świętokrzyskie, podkarpackie i śląskie. Odsetek mieszkań wybudowanych przez inwestorów indywidualnych wynosił tam kolejno: 67,8%, 57% i 48,7%. Trudno nie dostrzec tutaj korelacji z najmniejszą względną liczbą nowych mieszkań. Można wysnuć wniosek, że tam, gdzie nie chcą budować deweloperzy, tam powstaje najmniej mieszkań w Polsce. Z kolei w województwach: pomorskim, dolnośląskim i mazowieckim odnotowano największe odsetki budownictwa przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem – odpowiednio: 72,1%, 70,9% i 69,1%. To z kolei są województwa, gdzie mieszkań powstaje najwięcej, dlatego potwierdza to postawioną wyżej tezę.

Zobacz też: Za cenę jednego mieszkania w Warszawie można kupić dwa w Tychach

Jak wysokie są nowe budynki mieszkalne w Polsce? Najwięcej wybudowano budynków dwukondygnacyjnych (64,6%) i jednokondygnacyjnych (30,5%), w których znalazło się odpowiednio 35,1% i 14,9% ogółu przekazanych do użytkowania mieszkań. Oznacza to, że zaledwie 4,9% najwyższych budynków mieszkalnych (czyli 3-piętrowych i wyższych) odpowiadało za połowę wszystkich nowych mieszkań w Polsce, dlatego to właśnie to budownictwo jest obecnie kluczowe.

Jak zmieniał się przeciętny czas trwania budowy nowego budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania? Czas ten liczony jest od momentu rozpoczęcia budowy do terminu oddania budynku do użytkowania. W 2022 roku zwiększył się on o 1,5 miesiąca w stosunku do 2021 roku. Wyniósł on finalnie 42,5 miesiąca, czyli 3,5 roku.

Budynki wielorodzinne przekazane do eksploatacji w analizowanym okresie wznoszono w czasie ponad 2-krotnie krótszym niż jednorodzinne. To trend, który obserwujemy w Polsce od wielu lat. Na postawienie budynku jednorodzinnego potrzeba średnio 50 miesięcy, czyli ponad 4 lat. Z kolei inwestycje związane z budynkami wielorodzinnymi są realizowane w 24,3 miesiąca, czyli 2 lata. Eksperci wskazują, że inwestorzy budujący budynki wielorodzinne mogą mieć lepszy dostęp do kapitału oraz większe doświadczenie, dlatego budowa trwa krócej.

Ile mieszkań buduje się w Polsce? Po podwyżkach stóp będzie ich mniej

W całym 2022 roku rozpoczęto budowę 200,3 tys. mieszkań. To bardzo słaby rezultat na tle roku 2021. Oznacza to bowiem spadek rozpoczętych budów o 27,8%, czyli 77,1 tys. mieszkań. Mieszkania realizowane z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem stanowiły 57,6% ogółu. Z kolei na mieszkania w budownictwie indywidualnym przypadło 41,0% wartości krajowej.

Liczba wydanych pozwoleń na budowę lub dokonanych zgłoszeń z projektem budowlanym wynosiła 298,4 tys. To o 42,8 tys. (tj. 12,6%) mniej niż rok wcześniej. Spadła także powierzchnia planowanych mieszkań. Średnia prognozowana powierzchnia mieszkania przyjęła wartość 88,3 m2, co oznacza spadek o 5,2 m2 w stosunku do 2021 r.

Za spowolnieniem stoją oczywiście podwyżki stóp procentowych, które były odpowiedzią na rosnącą inflację w Polsce. Wiele wskazuje jednak na to, że sytuacja zaczyna się już poprawiać. Marcin Czaplicki, ekonomista SGH zwrócił uwagę na duże odbicie miesięcznej liczby wniosków o kredyt hipoteczny. Liczba ta wyniosła 19,02 tys., co w świetle ostatniego trendu jest wysokim poziomem. W porównaniu do stycznia 2021 roku miesięczna liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy zwiększyła się aż o 43,5%.

Ochłodzenie na rynku nieruchomości ogranicza wzrost cen mieszkań

Podwyżki stóp procentowych ochłodziły rynek nieruchomości w Polsce, ponieważ wzrosły koszty kredytów. Ta decyzja znacznie osłabiła presję cenową. Na własne mieszkanie stać już było znacznie mniej osób, dlatego wzrost cen wyhamował. Jest to zauważalne w cenach nowych mieszkań.

Jak zmienia się sytuacja na rynku mieszkaniowym? Ekonomiści banku PKO BP szacują, że średnia cena transakcyjna metra kwadratowego na rynku pierwotnym dla sześciu największych miast w Polsce spadła w 4 kw. o 1,0 procent kwartał do kwartału. W ujęciu rocznym dynamika wzrostu wyniosła 4,7 procent, czyli zdecydowanie mniej niż w poprzednich kwartałach 2022 roku. Gdy weźmiemy pod uwagę rekordowo wysoką inflację, to okaże się, że realne ceny mieszkań spadają.

Zobacz też: Popyt na kredyty mieszkaniowe odbija! To efekt rekomendacji KNF i poprawy zdolności kredytowej

Większość analityków zgodnie prognozuje, że w pierwszej połowie 2023 roku zaobserwujemy kontynuację korekty cen mieszkań. Zdaniem ekonomistów PKO Banku Polskiego spadek cen r/r będzie w okolicach 5-10%. Rosnące wynagrodzenia Polaków będą ograniczać spadki cen mieszkań w Polsce, ponieważ wraz z nimi rosnąć będzie dostępność cenowa mieszkań i liczba potencjalnych kupujących.

W 2021 roku nowe mieszkanie oddawano do użytkowania co 134 sekundy