NBP opublikował najnowsze dane na temat cen transakcyjnych w IV kw. 2020 r. Expander zwraca uwagę, że pomimo pandemii ceny nowych mieszkań w 2020 roku średnio wzrosły o 7,5 proc. r/r. Aż w 11 z 17 miast stawki osiągnęły rekordowe poziomy. Dla przykładu w Katowicach średnia cena wyniosła 7 246 zł za m kw., czyli po raz pierwszy w historii przekroczyła poziom 7000 zł. Używane lokale również zdrożały, ale w nieco mniejszym stopniu (o 6,7 proc.). Mimo tych wzrostów dostępność mieszkań się poprawiła, gdyż jeszcze szybciej rosły wynagrodzenia. Żeby kupić mieszkanie o powierzchni 50 m kw. potrzeba bowiem 102 średnie pensje netto. Jeszcze w II kw. 2020 r. było to 110 pensji.
Ceny mieszkań w 2020 roku urosły o około 7 proc.
Gdy rozpoczęła się pandemia, pojawiły się opinie, że może ona wpłynąć na znaczący spadek cen mieszkań. Nowe lokale taniały jednak tylko w II kw. 2020 r., kiedy z powodu pandemii przez chwilę nie mogliśmy nawet wyjść na spacer do parku czy lasu. Najnowsze dane za IV kwartał 2020 r. pokazują, że ubiegły rok zakończył się wzrostem o 7,5 proc. r/r. W niektórych miastach stawki rosły w dwucyfrowym tempie. Największe wzrosty w ubiegłym roku miały miejsce w Lublinie (15 proc. r/r), Zielonej Górze (14 proc.) i Kielcach (12 proc.). Rekordowo wysokie stawki pojawiły się natomiast w Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach, Kielcach, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Warszawie i Zielonej Górze, a więc w 11 z 17 badanych miast. Nie było natomiast miasta, w którym ceny nowych mieszkań spadły. Najmniejszy wzrost miał miejsce w Gdyni (+1 proc. r/r).
Zobacz także: Rynek mieszkaniowy w Polsce i jak go naprawić
Używane mieszkania minimalne staniały tylko w Opolu
Na rynku wtórnym sytuacja wyglądała podobnie, choć skala wzrostów była nieco mniejsza. Indeks hedoniczny, który pokazuje jak zmieniły się ceny przy założeniu, że porównujemy podobne do siebie lokale, wzrósł średnio o 6,7 proc. Największe wzrosty tego indeksu miały miejsce w Poznaniu (+12 proc. r/r), Katowicach (+11 proc.) i Lublinie (+10 proc.). Nieco taniej było jedynie w Opolu, gdzie stawki spadły o -0,5% r/r.
Ceny transakcyjne w IV kw. 2020 r.
Dlaczego ceny mieszkań w 2020 roku wzrosły?
Przed kryzysem na rynku nieruchomości i spadkami cen uchroniły nas dwa elementy – rekordowo niskie stopy procentowe i dość dobra sytuacja na rynku pracy. Obniżki stóp wprowadzone przez NBP sprawiły, że znacząco spadło oprocentowanie zarówno spłacanych już kredytów hipotecznych, jak i tych dopiero udzielanych. Jednocześnie oprocentowanie lokat bankowych spadło do zaledwie 0,5%. Zachęcało to do wypłacania pieniędzy z banków i inwestowania m. in. w nieruchomości.
Zobacz także: Patodeweloperka zawitała do Rzeszowa. 17m² za 190 tys
Ważne jest również to, że w czasie pandemii udało się utrzymać bezrobocie na dość niskim poziomie. Według Eurostatu w grudniu 2020 r. wyniosło 3,3 proc. i było drugim najniższym w UE. Oczywiście wiele branż mocno ucierpiało z powodu pandemicznych ograniczeń. Nie pojawiły się jednak masowe problemy ze spłatą kredytów hipotecznych czy konieczność wymuszonej sprzedaży mieszkań.
Mimo wzrostów cen dostępność mieszkań wraca do normy
Dość dobra sytuacja na rynku pracy sprawiła, że w 2020 r. wynagrodzenia wzrosły nawet mocniej niż ceny mieszkań. Dzięki temu ponownie poprawiła się dostępność mieszkań. W IV kwartale, w przypadku siedmiu największych miast, do zakupu mieszkania o powierzchni 50 m kw. na rynku wtórnym potrzeba było 102 średnich pensji netto. Jeszcze w II kw. 2020 r. było to 110 pensji. Dla porównania w czasie boomu w 2007 r. było to aż 180 pensji, a od początku 2013 r. jest to średnio ok. 100 pensji. Po okresie nieco gorszej dostępności mieszkań wróciliśmy więc mniej więcej do normalności.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
