Publikacja nowego programu PIS jest z pewnością jednym z najgłośniejszych wydarzeń z polityki w ostatnim czasie. W bardzo obszernym programie, do którego udało się dotrzeć naszej redakcji, rządzący starają się rozwiązać problemy dotyczące wielu obszarów. Postanowiłem przyjrzeć się i ocenić proponowane reformy oraz odpowiedzieć na pytanie, czy Nowy Ład naprawi rynek mieszkaniowy?
Obserwator Gospodarczy jako pierwszy w Polsce opublikował program Nowego Ładu. Dziś chciałbym zająć się analizą jego założeń. Zanim jednak przejdziemy do postulatów zawartych w Nowym Ładzie, chciałbym przedstawić kilka wykresów i zarysować sytuację na polskim rynku mieszkaniowym. Zdiagnozowanie jego problemów i wskazanie potencjalnych rozwiązań jest kluczem do poprawnej oceny danego programu.
Problemy z mieszkaniami w Polsce
Słaba dostępność mieszkań w Polsce to fakt, który niesie za sobą bolesne konsekwencje. Bez własnego mieszkania nie można założyć własnej rodziny. Kto będzie chciał posiadać dzieci, mieszkając na pokoju u rodziców? Brak dzieci zwiększa obciążenie demograficzne kraju, a ono spowalnia wzrost gospodarczy i powoduje duże obciążenie młodego pokolenia.
Jak zatem wygląda sytuacja w naszym kraju? Jeżeli chodzi o przeciętną liczbę osób w gospodarstwie domowym, to gorzej wypada jedynie Słowacja. W Polsce przeciętne gospodarstwo domowe ma 2,8 osoby. Średnia unijna wynosi 2,3, co oznacza, że nasze gospodarstwa są o ponad 20% większe niż w reszcie UE.
A jak wygląda wielkość tych mieszkań? Według danych Eurostatu, w Polsce na jedną osobę przypada 1,1 pokoju. Jest to najgorszy wynik w całej UE. Równie słaby wynik osiągnęła Chorwacja i Rumunia. Przy średniej europejskiej, która wynosi 1,6 pokoju na osobę, ten wynik prezentuje się naprawdę blado.
Co ciekawe, Polska ma także największe zajęcie mieszkań. Według danych z 2011 byliśmy państwem o najmniejszym odsetku niezajętych mieszkań. Dane prezentuje poniższa grafika:
Według innych danych Eurostatu wiemy też, że aż 37,6% Polaków mieszka w przepełnionych domach. Gorszy wynik notują jedynie 4 państwa UE (Chorwacja, Rumunia, Bułgaria i Łotwa). W 2019 roku 43,9% osób w wieku 25-34 lat mieszkało z rodzicami, przy średniej unijnej wynoszącej 28,2%. Na podstawie powyższych informacji można już oszacować podstawowy problem polskiego rynku mieszkaniowego – mieszkań jest za mało. Problemem nie jest popyt. Dom Development, który jest największym deweloperem w kraju, chwalił się kilka dni temu rekordowymi zyskami, a marża w tej branży była w zeszłym roku rekordowo wysoka. Takie informacje są jasną odpowiedzią na pytanie, co powoduje wzrosty cen mieszkań w Polsce. Jest to podaż, która nie nadąża za popytem. Rekordowe marże sugerują też, że ceny materiałów budowlanych nie grają aż tak istotnej roli.
Szkodliwe regulacje
Dlaczego podaż jest stale za mała? Odpowiedzi można szukać m.in. w analizie FOR sprzed tygodnia. Dostępna jest ona pod tym linkiem.
Jakie są wnioski autorów? Po pierwsze mała liczba mieszkań to przede wszystkim efekt niskiej bazy.
U schyłku socjalizmu mieliśmy najmniej mieszkań na 1000 mieszkańców w regionie – nie tylko mniej niż Czechy czy Węgry, ale nawet niż Bułgaria i Litwa. W 1988 roku liczba mieszkań na 1000 osób wynosiła u nas tylko 294, ale w 2017 roku, kiedy wyniosła 376, zbliżyła się już do trendu z krajów OECD (który jest oczywiście silnie zależny od krajów i lat, dla których dostępne są dane). To też niewiele mniej niż 383 mieszkań na 1000 mieszkańców w znacznie bogatszych krajach, jak Nowa Zelandia w 2018 roku czy Korea w 2015 roku – komentuje autor badania.
Omawiane przez nich wartości widać na załączonym poniżej wykresie.
We wspomnianym czasie, liczba mieszkań rosła szybciej jedynie w 8 państwach. Co istotne – wzrost w 5 z nich to wynik innych okoliczności. Litwa, Bułgaria i Estonia doświadczyły bardzo dużych spadków populacji, a Portugalia i Cypr jako małe kraje turystyczne doświadczyły boomów budowlanych napędzanych przez cudzoziemców i niskie stopy procentowe w strefie euro – komentuje Rafał Trzeciakowski, ekonomista FOR.
W dalszej części raportu analizowany jest wpływ regulacji na dostępność mieszkań. Autor uważa, że kluczem do zwiększenia dostępności mieszkań jest zmniejszenie barier administracyjnych. Skalę wpływu regulacji przedstawiają, porównując miasta o rygorystycznym i liberalnym prawie. Dane te prezentuje poniższy wykres.
Popyt inwestycyjny
W analizie dra Wojciecha Świdera, która pojawiła się ostatnio na naszym portalu. ekonomista tłumaczył, że tak duży popyt na mieszkania nie wynika jedynie z chęci zamieszkania, a także celów inwestycyjnych. Wskazał on, że obecnie, blisko połowa zapotrzebowania wynika z popytu inwestycyjnego, a nie konsumpcyjnego. Poniższy wykres, którego źródłem jest NBP, przedstawia popyt mieszkaniowy na rynku pierwotnym (średnia z 7 największych miast) i szacunek jego składowych.
Zobacz także: Dlaczego mieszkania w Polsce są zatłoczone, drogie i jest ich mało?
W artykule sugeruje on, że zmniejszenie popytu inwestycyjnego może rozwiązać problem rosnących cen (a więc i słabej dostępności mieszkań). Dr Świder przedstawia kilka rozwiązań problemu. Przede wszystkim jest to walka z przyczyną – małą opłacalnością inwestowania w innych sektorach. Mało atrakcyjna giełda, niskie stopy i podatek Belki (podatek od dochodów kapitałowych) zniechęcają drobnych inwestorów do lokowania pieniędzy na lokatach czy giełdzie. Jednym z rozwiązań ma być kwota wolna od podatku Belki, która zachęci do inwestowania drobnych kwot na giełdzie i w lokaty. Kolejne propozycje dotyczą stricte ograniczeń w najmie. Są to takie rozwiązania jak wzrost podatków od najmu, wyłączenie odsetek od kredytu z kosztów uzyskania przychodu – mniej lewarowanych inwestycji na rynku nieruchomości, obniżenie stawek amortyzacji, które służą do zmniejszania lub likwidacji podatku czy podatek katastralny.
Budownictwo socjalne
Ostatnim segmentem, który chciałbym omówić przed przejściem do Nowego Ładu, jest budownictwo socjalne. Według danych OECD udział mieszkań socjalnych, od roku 2010 pomniejszył się najbardziej w Polsce i Finlandii. Państwa o największym odsetku takich mieszkań, należą też do krajów o najkorzystniejszej sytuacji mieszkaniowej. Podaż mieszkań dla najbiedniejszych zwiększa liczbę dostępnych mieszkań, a także gwarantuje lokum dla najuboższych.
Czy Nowy Ład naprawi rynek mieszkaniowy?
Wśród wskaźników monitoringu Polskiego Nowego Ładu, znalazł się ambitny cel – zmniejszenie deficytu mieszkaniowego z 1,7 mln w 2020 roku do 0,5 mln w roku 2030. Założenie jest słuszne, ale pora przyjrzeć się postulatom.
Cel jest ambitny i dotychczasowe sukcesy PIS w tej materii nie budzą dużego optymizmu. Jeszcze w 2018 roku, premier Mateusz Morawiecki, obiecywał, że w 2019 roku w budowie będzie 100 tys. mieszkań. Jak wynika z najnowszych dostępnych danych – do marca tego roku zbudowano ich jedynie 12 tys., a drugie tyle (14,8 tys.) jest w budowie. Jest to wynik dalece odbiegający od obietnic premiera. Zostawmy jednak przeszłość i oceńmy program jedynie pod kątem proponowanych rozwiązań.
Czy Nowy Ład naprawi rynek mieszkaniowy? – wykład własny
Na pierwszy rzut pójdzie postulat, który uważam za najgorszy z całego zostawienia. Jest nim mieszkanie bez własnego wkładu. Jak czytamy w Nowym Ładzie, jest to program zwiększający dostępność do finansowania własnego mieszkania, który obejmie trzy grupy klientów: tych, którzy chcą mieć swoje pierwsze mieszkanie z rynku pierwotnego, wtórnego, społecznego lub dom. Wkład własny dla polskich rodzin gwarantowany, zapewniany lub spłacany przez państwo rozwiąże najważniejszy problem młodych rodzin oraz rodzin wielodzietnych, czyli posiadanie własnego mieszkania. Państwo będzie gwarantować 100 tys. PLN wkładu własnego dla biorących kredyt lub oferować dofinansowanie w wysokości do 160 tys. PLN dla osób korzystających z mieszkalnictwa społecznego, czy też rodzin wielodzietnych (w zależności od liczebności rodziny). Łącznie z programu „„Mieszkanie bez wkładu własnego” będzie mogło skorzystać około 80 tys. rodzin rocznie. Instrument skierujemy do osób od 24. do 40. roku życia. Wysokość otrzymanego finansowania będzie uzależniona od liczby dzieci w rodzinie – 20 tys. PLN w przypadku drugiego dziecka, 60 tys. PLN – trzeciego, 20 tys. PLN – każdego kolejnego. Po to, by zmniejszyć ryzyko wzrostu cen zostanie wprowadzony poziom ceny maksymalnej za mkw. nieruchomości, która będzie kwalifikować się do programu.
Choć pomysłodawcy, słusznie zauważyli, że może istnieć ryzyko wzrostu ceny i wprowadzili oni cenę maksymalną, to jest to moim zdaniem zły postulat. W przypadku permanentnego braku podaży mieszkań, oferowany jest program, który ma zwiększać popyt. Jest to działanie nielogiczne, które niczego nie zmienia. Nawet jeśli nie spowoduje to wzrostu cen (w co osobiście wątpię), to zmniejszy się jego dostępność dla pozostałych. Ucierpią na tym osoby, które nie posiadają jeszcze dziecka, a chcą znaleźć dom i założyć rodzinę. Niewykluczone, że banki bojąc się o niewypłacalność kredytobiorców, zwiększą wymagany wkład własny, co z kolei jeszcze bardziej ograniczy możliwości kupna mieszkań i domów przez inne osoby. Żeby tego było mało, to program ten trafi do osób bogatych. Wbrew powszechnemu przekonaniu, to właśnie osoby bogate mają więcej dzieci. Jak wynika z raportu CenEA (Centre for Economic Analysis), aż 25% beneficjentów programu 500+ to najbogatsi Polacy. Za to tylko 12% to ci najbiedniejsi. Dlaczego tak się dzieje? Ponieważ to bogatych stać na posiadanie dzieci i bogata para z trójką czy czwórką dzieci nie jest rzadkim widokiem. Tymczasem biedne rodziny wielodzietne, chociaż są pierwszym skojarzeniem na myśl o biednych, to stanowią niewielki procent osób ubogich. Z tego powodu, tak jak 500+ tak i ten program powinien posiadać kryterium dochodowe.
Czy nowy Ład naprawi rynek mieszkaniowy? Na pewno uprości prawo
Są też punkty, za które należy pochwalić twórców Nowego Ładu. Należy do nich np. cyfryzacja procesu budowlanego. Dzięki formularzom online na rządowej stronie budujemy.gov.pl będzie można łatwo wypełnić i złożyć wnioski o pozwolenie na budowę. Jest to postulat, który popieram, i mam nadzieję, że przyspieszy on uzyskiwanie potrzebnych zgód. Innym ciekawym pomysłem jest wprowadzenie własności warstwowej.
W wielu miejscach w Polsce mamy dużo niewykorzystanej przestrzeni, szczególnie w dużych miastach. Chodzi m.in. o tereny nad liniami kolejowymi, które są bardzo atrakcyjne, ale na których przeprowadzenie inwestycji w zabudowę jest bardzo trudne. Obecne uregulowania prawne wykluczają też możliwość sprzedaży powierzchni nad torami, co skutkuje niemożliwością wykorzystywania tych terenów do rozwoju miast i pozbawia PKP S.A. możliwości zarobku – zaznaczają autorzy programu.
Dodają oni, że dzięki rozwiązaniom prawnym proces inwestycyjny w wielu miastach zostanie uproszczony m.in. dzięki możliwości łatwiejszego finansowania. Jeżeli takie uproszczenie prawa się uda, to faktycznie wykorzystanie przestrzeni w miastach może być efektywniejsze.
Nowy Ład naprawi rynek mieszkaniowy? Kwestia zagospodarowania przestrzennego
W programie jest także mowa o reformie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Choć nie ujawniono szczegółów, to według autorów Nowego Ładu, planowana zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma spowodować, że każda gmina w Polsce do 2025 będzie dysponować planem ogólnym, powiązanym ze strategią rozwoju. Plan w elastyczny sposób będzie określał ramy lokalizacyjne dla nowej zabudowy, uwzględniając istniejące potrzeby rozwojowe gmin. Jeżeli pomysł zostanie zrealizowany, to może to oznaczać poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. Warto jednak powiedzieć, że największym problemem w tym kontekście wydają się rygorystyczne przepisy, ograniczające wysoką zabudowę w dużych miastach. Są licznie badania z całego świata, które mówią, że restrykcyjne przepisy (a na tle OECD takie w Polsce mamy) dotyczące wysokiej zabudowy są szkodliwe i pompują ceny. Jeżeli więc plany te będą obejmować powstanie miejsc, gdzie można by budować takie budynki. Koszty funkcjonowania rozlanych miast są blisko 2,5-krotnie wyższe.
Zobacz także: Koszty funkcjonowania rozlanych miast są blisko 2,5-krotnie wyższe
Innym ciekawym postulatem jest przeciwdziałanie rozproszeniu zabudowy. Według analiz chaos przestrzenny powoduje, że Polska traci rocznie ok. 90 mld zł. To blisko 4% naszego PKB. Dla porównania, wydatki na zdrowie to 5% PKB. Aż 20 mld zł tracimy m.in. na budowę infrastruktury obsługującej nadmiernie rozproszone siedliska ludzkie. Gdy ludzie budują mieszkania z dala od dróg, wodociągów czy linii energetycznych, to ich doprowadzenie kosztuje nas bardzo dużo. PIS chce, aby nowe inwestycje na podstawie indywidualnych decyzji administracyjnych były możliwe wyłącznie w ramach uzupełniania istniejącej zabudowy, z dostępem do drogi, na terenach w pełni wyposażonych w niezbędne media i spełniających ustawowe wymagania dostępności do obiektów infrastruktury społecznej. Pomysł uważam za słuszny.
Budownictwo państwowe
W Nowym Ładzie znalazło się też miejsce na dofinansowanie budownictwa mieszkaniowego gmin. Dzięki grantom na infrastrukturę, gminy, które zaangażują się w budowę mieszkań komunalnych lub w ramach SIM, TBS będą mogły uzyskać dodatkowe wsparcie na inwestycje towarzyszące (np. budowa dróg, kanalizacji, szkół, przedszkoli). Za każde zrealizowane przedsięwzięcie mieszkaniowe gmina otrzyma grant na pokrycie 10% takiej inwestycji towarzyszącej. Choć jest to nie najgorszy pomysł, to optowałbym za zwiększeniem dotacji na budowę samych mieszkań przez samorządy. Nie dysponują one tak sporym budżetem jak państwo (a zostanie on jeszcze uszczuplony w wyniku postulowanej kwoty wolnej od podatku), a znają potrzeby mieszkaniowe lepiej od rządu centralnego. Dlatego uważam, że w programie powinny znaleźć się także konkretne środki na wsparcie budowy mieszkań przez samorządy.
Zobacz także: Chaos przestrzenny kosztuje nas 84,3 mld złotych rocznie
Wsparcie państwa
Nowy Ład zakłada również powstanie Społecznej Agencji Najmu. Agencje najmu to instytucje, które dzięki preferencyjnym rozwiązaniom podatkowym oraz gwarancji długookresowej umowy będą mogły dzierżawić lokale z rynku po niższych cenach, a następnie wynajmować je wskazanym przez gminę lokatorom. Beneficjenci otrzymają dodatkowo dopłatę do czynszu w ramach programu „„Mieszkanie na Start”. Jest to jakieś rozwiązanie, ale osobiście uważam to za kroplę w morzu potrzeb.
Za to, pomysłem który doceniam, jest „Lokal za grunt”. To model, w którym inwestor może pozyskać od samorządu grunt pod inwestycję w zamian za prawa do części wybudowanych lokali. Otrzymane lokale mieszkalne gmina będzie mogła przeznaczyć na potrzeby rodzin, które nie są w stanie kupić lub wynająć mieszkania po cenach rynkowych, a w przypadku lokali użytkowych – otworzyć w nich np. przedszkole czy punkt aktywności lokalnej. Jest to bardzo dobry pomysł. Tworzenie osiedli socjalnych, powoduje segregację przestrzenną i rozwarstwienie. Ta segregacja jest zjawiskiem negatywnym i przyczyniającym się do powstawania patologii społecznych.
W miastach spotykamy się z wszelaką różnorodnością i odmiennością różnych ludzi. Nietrudno dostrzec różnice między pewnymi grupami społecznymi (np. tymi należącymi do underclass i tymi, którzy przynależą do elity) oraz nierównościami (np. wynikające ze statusu finansowego). W opracowaniu Katarzyna Stankiewicz dotyczącym segregacji przestrzennej (link) czytamy:
Taka sytuacja w miastach doprowadza w rezultacie do segregowania się i agregacji ludności, która tam zamieszkuje. Bowiem jednostki posiadające podobne poglądy, mające zbliżony status społeczno-ekonomiczny, a także ceniące sobie podobne wartości (jak np.: prywatność, anonimowość i bezpieczeństwo, czy też rodzina, więź sąsiedzka i współpraca) chcą zajmować bliskie sobie terytoria, które z drugiej strony izolowane są od grup całkowicie odmiennych. Dlatego też, we współczesnych przestrzeniach miejskich, tworzą się getta zamieszkała zarówno przez ludzi biednych i zmarginalizowanych, jak też przez bogaczy i tworzącą się nową klasę średnią, którzy sami odgradzają się od reszty społeczności.
Takie dzielenie ludzi na mieszkańców “lepszych i gorszych” osiedli, sprzyja powstawaniu enklaw, w których rozwijają się patologie społeczne. Dlatego pomysł ten uważam za cenny i warty do zaimplementowania. Pozwoliłby on na zmarginalizowane złego wpływu środowiska na osoby dotknięte ubóstwem (bo takim najczęściej przydzielane są mieszkania socjalne).
Podsumowanie
Choć program ma punkty warte pochwalenia (takie jak np. lokal za grunt czy cyfryzację niektórych procesów), to uważam, że proponowane zmiany są niewystarczające, a niekiedy nawet szkodliwe. Brakuje mi tutaj szczególnie mocnych akcentów na promowanie wysokiej zabudowy, czy większego nacisku na budowę mieszkań komunalnych przez gminy. Nie ma też wzmianki o sposobach ograniczenia popytu inwestycyjnego, który podbija obecnie ceny w polskich miastach.
Radosław Ditrich
