Rynek mieszkaniowy w Polsce i jak go naprawić

W swoim poprzednim artykule przedstawiłem sytuację na polskim rynku mieszkaniowym, która – mówiąc łagodnie – jest zła. Za stan winne są zarówno państwo, jak i przedsiębiorstwa działające na wolnym rynku. Pewnie wielu z was się zastanawiało po przeczytaniu tego artykułu, dlaczego w takim razie nikt nie postanowił zająć się tym problemem na poważnie? To nie do końca jest prawdą. Różne rządy realizowały programy, które teoretycznie sytuację miały poprawić. W tym artykule przyjrzę się dokładnie temu, co politycy zrobili, aby naprawić rynek mieszkaniowy oraz co powinni zrobić, aby faktycznie go naprawić.

Dlaczego państwo w ogóle powinno interweniować?

Jednak może zacznijmy od podstawowego pytania, dlaczego państwo w ogóle powinno interweniować w takie kwestie, czy nie lepiej, aby niewidzialna ręka wolnego rynku załatwiła te sprawy? No właśnie, aby ingerencja państwa w jakieś aspekty rynku gospodarki miała w ogóle sens, muszą zaistnieć dwie przesłanki. Po pierwsze, prywatne podmioty nie są w stanie sobie z nim poradzić, po drugie, danemu problemowi muszą towarzyszyć efekty zewnętrzne. O tym, czy wolny rynek może sobie poradzić z tą sytuacją, pisałem już w poprzednim artykule. Niestety nie ma na to szans, budowa mieszkań w Polsce jest bardzo rentowna, a deweloperzy mogą budować, gdzie się im żywnie podoba, a sytuacja na rynku mieszkaniowym jak była zła, złą pozostała.

Rynek mieszkaniowy w Polsce generuje negatywne efekty zewnętrzne

Drugi element jest zdecydowanie ciekawszy, jakie negatywne efekty zewnętrzne mogą towarzyszyć niedoborowi mieszkań i dlaczego jest to ważne. Gdy kabanosy są zbyt drogie, to państwo nie powinno interweniować, bo nie powoduje to żadnych negatywnych skutków oprócz tego, że ludzie lubiący kabanosy będą musieli obejść się smakiem. Sytuacja byłaby inna, gdyby np. ludzie z powodu drogich cen kabanosów gorzej pracowali, częściej chorowali itd., wtedy państwo powinno ingerować, aby podwyższyć społeczny dobrobyt. Kiepska sytuacja na rynku mieszkaniowym przyczynia się do wielu problemów. Zacznijmy od tego najbardziej oczywistego, gdy mieszkań jest mało, to ich ceny są wysokie. Nie ma w tym nic odkrywczego. Jednak doprowadza to do sytuacji, w której ludzie zaczynają osadzać się na terenach znajdujących się dalej od centrów, a że praca czy szkoły zazwyczaj znajdują się w okolicy centrum miasta, oznacza to długie podróże tych osób. Generuje to korki drogowe, które czynią życie ludzi mieszkających w miastach gorszym. Problem korków jest ogromny, obecnie przykładowo w Warszawie mieszkańcy tracą niepotrzebnie na drogach 8 godzin tygodniowo!

Mniej mieszkań na wynajem, oznacza mniejszą ruchliwość społeczną. Gdy ceny najmu są wysokie, więcej ludzi będzie decydować się na kupno mieszkań. Osoby te będą przywiązane do danego miejsca kredytem hipotecznym na 30 lat. Ludzie ci zamiast zmienić miasto na takie, w którym popyt na ich umiejętności jest większy, dalej będą siedzieć w tym, w którym nie mogą się odpowiednio realizować.

Problemy z mieszkaniami mogą powodować problemy z dzietnością

Ostatnim problemem, który wymienię jest kwestia demografii. Polacy są bardzo szybko starzejącym się społeczeństwem nawet na tle państw zachodnich. W wypadku tak słabej zastępowalności pokoleń, jaką niewątpliwie posiadamy, problemy z systemem emerytalnym i zdrowotnym wkrótce przyjdą same. Oczywistym jest, że młodzi ludzie powinni rodzić więcej dzieci, a jednak tego nie robią. Przyczyn tego stanu jest wiele, a jednym z nich jest właśnie brak mieszkań w przystępnych cenach. Posiadanie mieszkania albo zarabianie pensji, która pozwala opłacić czynsz jest podstawą umożliwiającą założenie rodziny. Nie każdy w sytuacji, w której mieszka z rodzicami chce zakładać rodzinę, bowiem nie ma po prostu miejsca, w którym ta rodzina mogłaby żyć. Warto w tym momencie przypomnieć, że aż 44% młodych ludzi w wieku od 25 do 34 lat żyje z rodzicami.

Rynek mieszkaniowy w Polsce, a program Rodzina na Swoim

Sztandarowymi programami mieszkaniowymi stworzonymi przez polskie rządy było wprowadzenie Rodziny na Swoim w 2007 roku oraz Mieszkania dla Młodych w 2014 roku. Zasady funkcjonowania obu programów są dziecinnie proste, w pierwszym państwo zobowiązuje się do spłacania 50% odsetek od kredytu hipotecznego przez pierwsze 8 lat jego trwania, w drugim natomiast z budżetu państwa zostanie pokryty wkład własny młodych ludzi, którzy wzięli kredyt na dom. Polski rząd postanowił obficie obdarować te programy pieniędzmi. Działanie programu Rodzina na Swoim od początku swojego funkcjonowania do 2015 roku zużyło pokaźną kwotę 3,2 miliarda złotych, z czego w samym 2013 roku w jego ramach wydano aż 800 milionów złotych. Jak widać finansowanie było, plan był, jedynie pozytywnych efektów i sensu tych programów nie było.

Zobacz także: Czy Nowy Ład naprawi rynek mieszkaniowy? [ANALIZA]

Po pierwsze mój umysł nie może pojąć, kto tworząc ten program sądził, że problem na rynku mieszkań jest głównie po stronie popytu. Tak samo nie rozumiem, jak ktoś mógł stwierdzić, że więcej lokatorów z aktem własności to dobry pomysł. Rynek mieszkaniowy jest taki, jaki jest, ze względu na to, jak wygląda sytuacja po stronie podaży. Mieszkań jest budowanych zdecydowanie za mało. Przypomnę tylko, że w Polsce mamy drugie miejsce pod względem najmniejszej liczby mieszkań na 1000 mieszkańców w Europie. Do tego takie zwiększenie popytu pogarsza tylko sytuację na rynku mieszkaniowym. Nie jest odkrywczym stwierdzenie, że wyższy popyt przy takim samym poziomie podaży zwiększa cenę danego towaru. Ceny lokali cały czas rosną, co tylko napędza spekulantów, którzy kupują domy nie po to, by w nich mieszkać czy je wynajmować, a po to, by odsprzedać je za wyższą cenę. Do tego w Polsce brakuje mieszkań na wynajem. Państwo powinno się przede wszystkim takimi zainteresować. Młody człowiek, taki choćby ja, nie wie, gdzie chce spędzić resztę swojego życia i jest bardziej zainteresowany poszukiwaniem dobrej pracy w różnych miejscach. Niestety kredyt na 30 lat całkowicie to uniemożliwia.

Jednak muszę przyznać, że program pomógł pewnym grupom. Polepszył sytuację banków, bo państwo dokonało milionowych transferów na ich konta. Spekulanci też mogą być zadowoleni z takiej sytuacji, tak samo jak deweloperzy, którzy sprzedają im mieszkania. Jedynymi rozczarowany taką sytuacją są ludzie, szczególnie młodzi, którzy chcieliby założyć rodzinę, bez związywania się kredytem na dekady.

Szczerze powiem, kiedy rząd PiS obiecał budowę setek tysięcy mieszkań w ramach programu Mieszkanie+, uwierzyłem im. Rząd ten wprowadził program 500+, w którego zaistnienie nie wierzyła wtedy cała scena polityczna. Skoro udało im się wprowadzić najbardziej znany program socjalny w dwudziestopierwszowiecznej Polsce, to czemu nie udałoby się im wybudować ogromu mieszkań na wynajem? Sam zamysł programu, był naprawdę prosty, a co najważniejsze – sensowny, bo starający się naprawić sytuację po stronie podaży, a nie popytu. Niestety program okazał się totalną klapą, do 2020 roku miało powstać 100 tysięcy mieszkań, niestety z tej obiecanej liczby powstało tylko trochę ponad 10%. Tylko 10,5 tysiąca mieszkań powstało w ramach programu przez 4 lata. Do tego same mieszkania nie były takie tanie, a ich budowa szła wyjątkowo ospale. Niestety program ten jest zdecydowanie niedofinansowany oraz, co nawet ważniejsze, był i jest nisko w priorytetach partii rządzącej.

Zobacz także: Skandynawski fundusz masowo skupuje polskie mieszkania

TBS-y są w stanie naprawić rynek mieszkaniowy, ale potrzebują pieniędzy

Mógłbym zacząć pisać przemyślenia dotyczące tego, jak naprawić sytuację na rynku mieszkaniowym. Przytoczyć badania naukowe odnośnie do skutecznych polityk, jakich może użyć państwo, aby poprawić sytuację na tym rynku, ale byłoby to zupełnie bezcelowe, bo dobre rozwiązanie już istnieje i co więcej działa skutecznie, jak na środki, jakie posiada. Tym rozwiązaniem jest budowa mieszkań przez tzw. TBS-y, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Przedsiębiorstwa te wybudowały już 100 tysięcy mieszkań na wynajem i co nawet ważniejsze, są one wynajmowane po stosunkowo niskich cenach.

Dobre efekty uzyskują one między innymi przez zastosowanie technologii, która w Polsce ma całkiem niesłusznie złą sławę, a mowa tutaj o budowaniu z tzw. wielkiej płyty. Opiera się ona na prefabrykacji, w której elementy do budowy przygotowuje się na hali, a następnie składa się je na danym terenie. Jeśli ktoś się obawia, że Polskę mogą znowu zalać szare betonowe bloki rodem z serialu Alternatywy 4 może żyć spokojnie. Budynkiem wybudowanym z pomocą takiej technologii jest choćby ten na Sprzecznej 4 na warszawskiej Pradze. Nie dość, że wybudowanie tego budynku było stosunkowo tanie, to budynek, przynajmniej w mojej opinii, jest naprawdę ładny i nie przypomina nawet odrobinę tych z ery gierkowskiej.

Jednak tutaj znowu wracamy do problemu z brakiem finansowania. Od momentu powstania programu w październiku 1995 do 2006 roku Bank Gospodarstwa Krajowego pożyczył TBS-om tylko 4-5 miliardów złotych na preferencyjnych warunkach. Dochodzi tutaj do naprawdę nieciekawej sytuacji, w której rządy wolą dopłacać do kredytów znaczne sumy niż pożyczać pieniądze skutecznym inicjatywom. Jednak dlaczego tak się właściwie dzieje? Odpowiedź jest niezwykle prosta i brzmi – względy polityczne. Dopłacanie do kredytu hipotetycznego jest politycznie niezwykle łatwe, jak wspomniałem wcześniej, wpływowe grupy zyskują na tym spore środki. W wypadku społecznego budownictwa mieszkaniowego sytuacja jest zupełnie inna. Na takim programie zyskują przede wszystkim zwykli ludzie, a nie wielkie instytucje. Zwiększanie podaży tanich, dobrych mieszkań przyczynia się do zmniejszania się zysków deweloperów, ze względu na zmniejszanie się popytu na mieszkania przez nich oferowane. Banki tracą, bo więcej ludzi wybierze mały czynsz, zamiast kredytu na dom. Spekulanci też nie mogą być zadowoleni z takiej sytuacji, bo kiedy podaż się zwiększa, cena mieszkań spada, a ich inwestycje mogą przez to okazać się nierentowne.

Problem mieszkalnictwa w Polsce jest do samego szpiku polityczny. Jak wspomniałem, to nie jest tak, że skutecznych metod na poradzenie sobie z tą ciężką sytuacją nie ma, bo ewidentnie są. Uważam, że zamiast szukać sposobów na naprawę rynku mieszkaniowego, powinniśmy protestować i popierać, gdzie się da, budowę mieszkań przez państwo. Póki politycy wiedzą, że ludzie nie mają parcia na budowę tanich mieszkań, nie będą się tym zajmować, bo to tylko namnożyłoby im problemów.

Adam Suraj 

Betonoza – choroba, która atakuje mózgi włodarzy polskich miast