Kryzys na rynku nieruchomości w USA?! Sytuacja przypomina kryzys finansowy w 2008 roku

Analitycy Morgan Stanley przewidują, że na amerykańskim rynku nieruchomości komercyjnych może dojść do czegoś „gorszego niż podczas Wielkiego Kryzysu Finansowego”. Czy po chwili spokoju, ponownie dojdzie do perturbacji w systemie finansowym Wujka Sama? Czy kryzys na rynku nieruchomości w USA jest możliwy? 

Ubiegłotygodniowy spadek sumy bilansowej Fed wprowadził trochę spokoju i na razie zatrzymał kostkę domina. Sektor bankowy podtrzymał płynność, a krach trzech banków komercyjnych (SVB, Signature i Silvergae Bank) nie rozlał się na cały system finansowy. Fed, Departament Skarbu i FDIC poprzez szeroki strumień pieniężny, dokapitalizowanie banków komercyjnych i zagwarantowanie wszystkich depozytów skutecznie uchroniły gospodarkę amerykańską przed kryzysem finansowym. Pytanie, na jak długo? Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych może być kolejną iskrą wywołującą żar w gospodarce USA. Kostka domina może ruszyć ponownie.

Nieruchomości komercyjne to nieruchomości wykorzystywane wyłącznie do celów związanych z działalnością gospodarczą lub w celu zapewnienia przestrzeni biurowej do pracy. Nieruchomości komercyjne to na przykład hotele, restauracje, centra handlowe, szpitale, magazyny i powierzchnie biurowe. Są to więc wszystkie te nieruchomości, które nie są związane z celem mieszkaniowym, a z celem biznesowym generującym dochód. Dlaczego branży tej grozi kryzys?

Po pierwsze, wartość komercyjnych kredytów hipotecznych gwałtownie wzrosła w ostatnich latach z ok. 1,5 bln dolarów w 2013 roku do blisko 3,0 bln dolarów obecnie. Przez większość tego okresu stopy procentowe były na zerowym poziomie, co zachęcało szeroko pojętą sferę biznesową do lewarowania inwestycji. Warto mieć na uwadzę, że dźwignia finansowa zajmuje koronne miejsce na rynku nieruchomości komercyjnych. Widać to na poniższym wykresie: gwałtowny wzrost kredytów na rynku nieruchomości komercyjnych w czasie, gdy stopy procentowe były bardzo niskie.

Tymczasem, gdy wartość kredytów na nieruchomości komercyjnych osiągała rekordowy poziom, Fed rozpoczął gwałtowne podwyżki stóp procentowych. Zatem podobnie jak w przypadku kredytów mieszkaniowych, stawki oprocentowania wzrosły kilkukrotnie, co ogranicza zdolność przedsiębiorstw i inwestorów do regulowania zobowiązań.

Poniższy wykres przedstawia, jak silnie wzrosła stopa zaległości nieruchomości biurowych w 5 stanach USA znajdujących się w najgorszej sytuacji. Stopa zaległości rozumiana jako procent pożyczek, których płatności są zaległe (nie zostały uregulowane w zapadającym terminie) wzrosła w Pensylwanii z 1,0 proc. do 8,6 proc. w ciągu zaledwie trzech miesięcy (gru’2022-lut’2023). Duży wzrost odnotowano także w Karolinie Północnej (z 3,5 proc. do 10,3 proc.) i w Missisipi (z 5,6 proc. do 10,5 proc.). Z danych Trepp wynika, że z 270 mld dolarów pożyczek na nieruchomości komercyjne zapadających w 2023 roku, około 30 proc. stanowią kredyty zabezpieczone nieruchomościami biurowymi.

Biurowce ucierpiały w wyniku pandemii, która doprowadziła do częściowej reorientacji z pracy stacjonarnej na pracę zdalną. W związku z tym właściciele tego typu nieruchomości muszą pogodzić się z wysokim poziomem pustostanów, z których nie są oczywiście w stanie czerpać zysków, a zaciągnięte pożyczki trzeba spłacać.

Jednocześnie, niewiele wskazuje, aby opustoszałe biurowce ponownie się zapełniły. The Economist wskazuje, że wskaźniki pustostanów wzrosły we wszystkich stanach, zwłaszcza w San Francisco, gdzie ponad 29 proc. biur jest pustych. Powierzchnie biurowe stanowią ok. jedną czwartą wszystkich nieruchomości komercyjnych w USA.

Podobnie sytuacja wygląda w przypadku nieruchomości detalicznych (centra handlowe, sklepy wielkopowierzchowne), gdzie stopa zaległości wzrosła z 3,0 proc. do 14,9 proc. w stanie Missouri, z 11,4 proc. do 15,8 proc. w stanie Indiana i z 6,6 proc. do 8,7 proc. w stanie Wirginia w okresie gru’2022-lut’2023. Jak informuje Retail Dive liczba niewypłacalności przedsiębiorstw w okresie styczeń-luty była najwyższa w 2023 r. od 2009 r., natomiast 7 z 23 niewypłacalności dotyczyło sprzedawców detalicznych.

Zmiany we wzorcach konsumpcji pod wpływem wzrostu stóp procentowych i wysokiej inflacji dotykają branżę detaliczną, która w obliczu gorszych wyników finansowych musi borykać się z wyższymi kosztami obsługi długu. Ponadto detaliści szczególne silnie odczuli skutki Covid-19, gdy sprzedaż przeniosła się do e-commerce.

Niebezpieczeństwo polega na tym, że kredyty na nieruchomości komercyjne charakteryzują się dość ryzykownym harmonogramem spłaty. Po pierwsze okres spłaty waha się od pięciu (a nawet mniej) do 20 lat, a okres amortyzacji przekracza okres spłaty. Przy założeniu 7-letniego kredytu pożyczkodawca spłata spłaca kwotę opartą na kwocie kredytu przez 30 lat, a rata końcowa jest tzw. ratą balonową, tj. kwotą płatności pozostałego kapitału wraz z odsetkami. To sprawia, że końcowa rata balonowa może być nawet 100-krotnie wyższa, niż wcześniejsze raty. Z danych Moody’s Analitycs wynika, że około 15 proc. zaległych długów z tytułu nieruchomości komercyjnych ma termin zapadalności w tym roku. Kevin Fagan z Moody wskazuje, że 40 proc. z tych zobowiązań finansowych może mieć problem z refinansowaniem.

Banki komercyjne w USA odpowiadają za 50 proc. długu na rynku nieruchomości komercyjnych. Jeżeli dojdzie do fali niewypłacalności z tytułu kredytów komercyjnych, wówczas system finansowy ponownie znajdzie w się bardzo niestabilnej sytuacji, a ryzyko kryzysu finansowego wzrośnie. Banki zostaną zmuszone sprzedać nieruchomości (stanowiące zabezpieczenie dla kredytu) po cenie niższej niż kwota udzielonego kredytu, co oznacza dla nich stratę. Zadziałałby podobny mechanizm, jak w przypadku obligacji skarbowych w SVB, których wycena drastycznie spadła, co było jedną z przyczyn upadku banku.

Niespłacalność kredytów na nieruchomości komercyjne osiągnęła najwyższy poziom od 14 lat, co sugeruje, że może dojść do pęknięcia bańki mieszkaniowej i kryzysu przypominającego Wielki Kryzys Finansowy w 2008 roku. Nie można mieć złudzeń, że krach finansowy został zażegnany, ponieważ system bankowy jest bardzo podatny na ryzyko stopy procentowej, zwłaszcza w obliczu pogarszania się koniunktury.

Z drugiej strony istnieją powody, by sądzić, że do tak znaczącego krachu jak w 2008 roku nie dojdzie. Wskaźnik LTV (stosunek kredytu do wartości nieruchomości) wynosi maksymalnie 75 proc. (pożyczkodawcy w USA oferują maksymalne 75 proc. kredytu w relacji do nieruchomości komercyjnych), co oznacza, że w przypadku niewypłacalności i sprzedaży nieruchomości przez bank, cena musiałaby spaść o więcej niż 25 proc., aby naliczono stratę. Z kolei wskaźnik LTV dla kredytów mieszkaniowych podczas kryzysu finansowego w 2008 roku był w większości z nich na poziomie 100 proc., co oznacza, że podatność gospodarstw domowych na niewypłacalność była wówczas wyższa, niż obecna podatność przedsiębiorstw i inwestorów na bankructwo.

Media społecznościowe napędzają kryzysy bankowe!