AMRON to ośrodek analityczny wyspecjalizowany w badaniach rynkowych. Opublikowana opinia stoi w sprzeczności do znacznej części prognoz. Jednak jej przesłanie obejmujące prognozę polskiego rynku jest warte rozważenia. Analiza ta zakłada, że wzrost cen nieruchomości, w tym mieszkań w Polsce wyhamuje jeszcze w tym roku.
Wzrost cen mieszkań w Polsce wyhamuje
Jak wskazują specjaliści AMRON, wyhamowanie dynamiki wzrostu cen nieruchomości w Polsce związane będzie przede wszystkim ze spadkiem dostępności kredytów hipotecznych:
Najbardziej realnym scenariuszem na 2022 rok wydaje się wyhamowanie dynamiki wzrostu cen transakcyjnych w największych miastach m.in. ze względu na mniejszą dostępność kredytów hipotecznych. W perspektywie najbliższych miesięcy roczne wzrosty mogą nie być już tak spektakularne, jak w 2021 roku i mogą nie przekroczyć poziomu galopującej inflacji.
Zobacz także: W Warszawie cena mieszkania odpowiada 23 latom płacenia czynszu. W Dublinie – 11
Podaż i popyt na polskim rynku nieruchomości
Miniony rok okazał się rekordowy, w Polsce oddano historyczną liczbę mieszkań (Więcej: Dzięki deweloperom w 2021 r. powstanie najwięcej mieszkań od epoki Gierka), a inwestorów nie powstrzymywały czynniki takie jak wysoka inflacja czy wzrost cen materiałów budowlanych. Jak wskazują specjaliści AMRON, od września 2021 roku notowania wzrostów cen w ujęciu rocznym przekraczały 20%. W lutym 2022 roku odnotowano wzrost na poziomie 27% r/r. Obecnie nic nie wskazuje na odwrócenie trendu, głównie ze względu na embargo na import surowców z Rosji obejmujące m.in. aluminium, stal czy cement.
Duży wpływ na działalność deweloperską w tym roku będzie miał również niedobór pracowników fizycznych, co związane jest z powrotem do kraju migrantów z Ukrainy (Więcej: Co 3 firma w Polsce chce zatrudniać Ukraińców. W jakich branżach zatrudnienie znajdą kobiety?). Kluczowym czynnikiem wpływającym działalność deweloperską będzie ograniczenie finansowania inwestycji przez banki. Wiąże się to z rosnącymi stopami procentowymi oraz z zaostrzeniem kryteriów udzielania kredytów.
Według Krajowego Rejestru Długów łączne zadłużenie polskich firm deweloperskich wynosi obecnie 193 mln zł. W porównaniu do marca 2020 roku liczba zadłużonych podmiotów w tym sektorze wzrosła, ale za to suma ich zaległości od kilku miesięcy maleje i jest niższa o ok. 3 mln zł r/r. Tani i łatwo dostępny kredyt to już przeszłość, co może zniechęcić wielu inwestorów do rozpoczynania nowych przedsięwzięć.
Jak wskazuje AMRON, przytaczając dane GUS, deweloperzy oddali do użytku o 6,5% mniej lokali mieszkalnych niż rok temu. Liczba zgłoszeń budowy mieszkań spadła natomiast o 5,8%, jednak wydanych już pozwoleń na budowę było tylko o 0,7% mniej.
Zobacz także: Podkarpacie ma szansę stać się znaczącym rynkiem magazynowym
W związku z napływem uchodźców, w Polsce kurczy się rynek najmu (Więcej: Wojna na Ukrainie wywinduje ceny mieszkań. We Wrocławiu ceny najmu wzrosły w 2 tygodnie o 33% oraz Wojna na Ukrainie a rynek nieruchomości. Drastycznie spadła liczba mieszkań na wynajem). Według raportu PKO BP S.A. w ciągu kilku lat zapotrzebowanie wzrośnie dodatkowo o ok. 230 tys. mieszkań, co związane jest z popytem ze strony Ukraińców, którzy osiedlą się w Polsce oraz zakupem mieszkań pod wynajem (obecnie ten rodzaj inwestycji stanowi niemal połowę transakcji).
Popyt nadal będzie wysoki. Jednak nie można nie uwzględnić zmieniających się warunków wewnętrznych. W Polsce występuje inflacja najwyższa od 22 lat:
Obecnie stopa referencyjna wynosi 3,50% i w najbliższym czasie prognozowane są dalsze wzrosty do poziomu 5-6%, a w pesymistycznym scenariuszu nawet do 8%. Kredytobiorcy doświadczają coraz bardziej dotkliwych obciążeń domowego budżetu i już teraz płacą raty wyższe często o 1/3 w porównaniu do lata poprzedniego roku. Osoby, które myślą o zaciągnięciu kredytu hipotecznego, mogą w tych niepewnych czasach wstrzymywać się z decyzją, słysząc o trudnej sytuacji wielu Polaków.
Tak więc banki aktualnie mogą nie udzielić kredytu, nawet jeśli jeszcze rok temu było to możliwe. Zdolność kredytowa Polaków została obniżona wskutek decyzji RPP oraz nowej wersji Rekomendacji S KNF. Skutkiem tego jest spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi, co zostało pokazane na powyższym wykresie. Jak wskazuje AMRON, spadła dynamika sprzedaży oraz złożonych wniosków:
Najnowszy odczyt z lutego informuje o spadku wartości wnioskowanych kredytów o 29,2% r/r. W przypadku sprzedaży, od października również występuje trend malejący.
Przytaczając powyższe argumenty, analitycy AMRON stwierdzają, że w tym roku wzrost cen mieszkań wyhamuje ze względu na czynniki zewnętrzne oraz wewnętrzne. Polacy składają mniej wniosków o kredyt. Problemy mogą mieć również deweloperzy wskutek braku pracowników oraz rosnących kosztów realizacji projektów.
Dlaczego mieszkania w Polsce są zatłoczone, drogie i jest ich mało?
