Nieruchomości

Kiedy spadną ceny mieszkań? Możliwe, że to kwestia najbliższych miesięcy

Kupienie mieszkania jest dla wielu młodych wielkim problemem. Powodem są koszty, jakie się z tym wiążą. Wiele osób czeka na moment, kiedy spadną ceny mieszkań. Kiedy i czy w ogóle ten moment nastąpi? Na to pytanie postarał się znaleźć odpowiedź analityk rynku nieruchomości Tomasz Narkun.

Ceny mieszkań w największych polskich miastach nadal rosną osiągając kolejne historyczne maksima. Nawet duże podwyżki stóp procentowych w Polsce nie zatrzymały wzrostu cen mieszkań w Polsce. Kiedy spadną ceny mieszkań? Analityk zaznacza, że to kwestia nie więcej niż kilku lat. Bardzo możliwe, że stanie się to nawet w ciągu najbliższych miesięcy.

Kiedy spadną ceny mieszkań? Szczyt się zbliża

Ceny nieruchomości w ostatnich latach bardzo dynamicznie wzrosły. W latach 2009-15 były w zasadzie stałe. Jeszcze w 2015 roku średnia cena transakcyjna za 1 metr kw. nowego mieszkania wynosiła ok. 5,3 tys. złotych. Po 2015 roku ceny zaczęły jednak dynamiczne rosnąć. Na początku 2019 roku przebiły 6 tys. złotych, a obecnie wynoszą już ponad 8,5 tys. zł za metr kw.

Rosną też nasze wynagrodzenia. W 2008 roku było to niespełna 3000 zł, w 2015 roku przebiły 4000 zł, a obecnie wynoszą ponad 6000 zł. Najmniejszą siłę nabywczą (licząc w metrach kw. mieszkania) polskich pensji odnotowano w 2008 roku, kiedy bańka na rynku nieruchomości sprawiła, że średnie wynagrodzenie pozwalało na kupno jedynie 0,56 metra kw. nowego mieszkania. Potem sytuacja się znacznie poprawiła, a w 2016 roku można było kupić za średnie wynagrodzenie 0,81 metra kw. Od tamtego czasu siła nabywcza się zmniejsza i obecnie kupić można 0,73 metra kw. nowego mieszkania.

Zobacz też: W latach 2009-15 ceny mieszkań w Polsce urosły o 5%. Po 2015 roku o… 60%

Sytuacja jest więc gorsza niż w 2015 roku, ale nieporównywalnie lepsza niż w 2008 roku. Wiele wskazuje jednak na to, że znów znajdujemy się blisko szczytu. Jak zauważa analityk rynku nieruchomości Tomasz Narkun, ceny mieszkań w OECD osiągnęły wtedy swój ostatni szczyt. Poprzednio miało to miejsce w 1990 roku, a jeszcze wcześniej w 1974 roku. Łatwo więc policzyć, że szczyty przypadają średnio co 16-17 lat. Przedstawia to poniższy wykres.

Wykres 1. Ceny mieszkań w OECD
Tomasz Narkun
Jak wskazuje analityk, analiza cyklu w krajach OECD, może prowadzić zatem do wniosków, że szczyt przypadki koło roku 2023. Stworzył on małą symulację i nałożył na to ceny transakcyjne w Warszawie. Dodatkowo nałożył na to fazy rozwoju. Jeżeli ceny w Polsce zachowają się zgodnie ze wzorcem OECD, to szczyt będzie miał miejsce w 2023 roku na poziomie ok. 13,5 tys. zł za metr kwadratowy.
Wykres 2. Ceny mieszkań w Polsce, prognoza na podstawie historycznych cen w OECD
Tomasz Narkun

A może będzie to rok 2025?

Z kolei w USA cykle są bardzo powtarzalne od ponad 150 lat. Każdy trwa średnio 18,6 lata. Sprawdzało się to zawsze z wyjątkiem II Wojny Światowej. Amerykanie identyfikują jednak inne fazy. W OECD było to: recesja, stagnacja, ożywienie i ekspansja. W USA są to: recesja, stabilizacja, średniookresowa korekta oraz hossa. Wykres cen nowych mieszkań w Warszawie, póki co dość dobrze nakłada się na cykl USA. Szczyt tego cyklu powinien nastąpić według tego wzorca na przełomie 2025 i 2026 roku.

Wykres 2. Ceny mieszkań w Polsce, prognoza na podstawie historycznych cen w USA
Tomasz Narkun

Warto jednak pamiętać, że cykle mogą być zaburzane przez szereg takich czynników jak dodruk pieniądza, gwałtowne stopy procentowe, pandemia czy wojna. I ciężko nie zauważyć, że na Polskę działają obecnie wszystkie te siły. Wojna na Ukrainie już podbiła ceny w Polsce. Z kolei historycznie wysoka inflacja zmusiła NBP do gwałtownego podnoszenia stóp.

Wiemy jedynie, że cykle trwają zawsze w przedziale 16 do 21 lat. Najbliższy szczyt powinien nastąpić zatem między 2023 a 2028 rokiem, a najbardziej prawdopodobne wydają się najbliższe 3 lata. Recesja gospodarcza może wpędzić wielu wychowanych na hossie inwestorów w poważne problemy finansowe. Jak jednak wskazuje Narkun — nie zaskoczy ona ludzi, którzy mocno interesują się tematyką nieruchomości. Dlatego tak ważne jest dokładne analizowanie sytuacji na rynku nieruchomości.

Wojna na Ukrainie wywinduje ceny mieszkań. We Wrocławiu ceny najmu wzrosły w 2 tygodnie o 33%

Polecane artykuły

Back to top button