GospodarkaUSA

Amerykański rynek mieszkaniowy pogrąża się w kryzysie

Amerykański rynek mieszkaniowy pogrąża się w kryzysie. Ze względu na rosnące ceny nieruchomości, drożejące hipoteki i spadające realne wynagrodzenia, przystępność cenowa mieszkań obniżyła się drastycznie. Przynajmniej tak wynika z indeksu przygotowanego przez National Association of Realtors, którego wartość wyniosła w czerwcu zaledwie 98,5, czyli była najniższa od czerwca 1989 roku. Co więcej nie tylko coraz trudniej kupić mieszkania, ale również coraz trudniej je wynająć. Otóż czynsze w Stanach Zjednoczonych poszybowały w górę. Z danych opublikowanych przez firmę CoreLogic wynika, że w tegorocznym maju ceny najmu w amerykańskich miastach były średnio o 14 proc. wyższe rok do roku, przy czym na przykład w Miami w stanie Floryda czynsze wzrosły aż o prawie 40 proc. 

Mieszkania i hipoteki drożeją, a realne płace spadają

Amerykański rynek mieszkaniowy za sprawą wielu czynników pogrąża się w kryzysie. Jak widać na zamieszczonym poniżej wykresie, w Stanach Zjednoczonych od drugiego kwartału 2020 roku, średnia cena sprzedanego domu rosła nieprzerwania i do tego w relatywnie szybkim tempie. Wtedy wyniosła ona ok. 374 500 dolarów. Z kolei w drugim kwartale tego roku, aby zakupić mieszkanie w USA, trzeba było wydać średnio aż 525 tys. dolarów. Oznacza to, że średnia cena domu w zaledwie dwa lata wzrosła o 40 proc. Przy czym, warto zaznaczyć, że tempo wzrostu cen mieszkań między amerykańskimi stanami się różniło, ale większość mieszkańców USA musiała się zmagać z dwucyfrowym wzrostem cen. Jak donosi portal Bloomberg, z analizy przeprowadzonej przez grupę Realtors wynika, że w aż 148 na 185 obszarów metropolitalnych przez nią przebadanych, w drugim kwartale bieżącego roku domy były droższe o co najmniej 10 proc. r/r.   

Ceny mieszkań w USA
Źródło: FRED, „Average Sales Price of Houses Sold for the United States”

Zobacz także: Oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA najwyższe od 2009 roku!

Oprócz cen mieszkań wzrosło również oprocentowanie kredytów hipotecznych. Ze względu na najwyższą od wielu dekad inflację w USA, System Rezerwy Federalnej postanowił zacząć zacieśniać politykę monetarną. Na skutek jego działań, aktualnie główna stopa procentowa w USA wynosi 2,5 proc., gdy jeszcze nie tak dawno temu, bo w marcu 2022 roku, była ona o 2,25 pkt proc. niższa. Taki jej wzrost przyczynił się do podrożenia hipotek. Z danych zaprezentowanych na poniższym wykresie wynika, że oprocentowanie kredytu hipotecznego na 30 lat o stałej stopie procentowej wynosiło pod koniec czerwca 5,22 proc., czyli było najwyższe od 2009 roku, kiedy to jeszcze trwał największy globalny kryzys finansowy od 30 lat. Co warto zaznaczyć, taki jej wzrost doprowadził do tego, że Amerykanie zostali zmuszeni do przeznaczania coraz większej części swojego dochodu na spłatę kredytu, o czym pisaliśmy tutaj: Rata kredytu hipotecznego w USA stanowi 31,6% dochodu gospodarstwa domowego.

Oprocentowanie hipoteczne w USA
Źródło: FRED, „30-Year Fixed Rate Mortgage Average in the United States”

Do tego płace realne w USA ze względu na rekordową inflację dalej spadają. Co prawda ta w lipcu spadła i wyniosła 8,5 proc. r/r, gdy jeszcze w czerwcu była ona o 0,6 pkt proc. wyższa, ale nadal jest wyższa od tempa wzrostu wynagrodzeń. Płace nominalne w USA w lipcu były zaledwie o 5,2 proc. wyższe niż w analogicznym okresie w zeszłym roku. Oznacza to, że jak płace realne spadały, tak nadal to robią. 

Zobacz także: Amerykański rynek pracy zaskakuje ekonomistów. Mimo recesji miejsc pracy przybyło

Przystępność cenowa mieszkań w USA dawno nie była tak niska

Wszystkie wyżej opisane przeze mnie czynniki sprawiły, że przystępność cenowa mieszkań w Stanach Zjednoczonych spadła. Jak widać na zamieszczonym poniżej wykresie, wartość indeksu mającego ją zmierzyć w czerwcu wyniosła zaledwie 98,5, gdy jeszcze w tegorocznym wrześniu, głównie za sprawą niskich stóp procentowych, osiągnęła ona poziom 149,4. Do tego, co warto podkreślić, wartość indeksu jest najniższa od czerwca 1989 roku, kiedy to wyniosła 98,3. 

Przystępność cenowa mieszkań w USA
Źródło: FRED, „Housing Affordability Index (Fixed)”

Amerykański rynek mieszkaniowy: ceny najmu rosną w zawrotnym tempie

Do tego w trudnej sytuacji znalazły się nie tylko osoby mające zamiar kupić mieszkanie, ale również te, które je wynajmują. Ze względu na malejącą przystępność cenową, a przez przede wszystkim przez kryzys wywołany pandemią covid, coraz więcej ludzi w ostatnich latach zaczęło wynajmować mieszkanie, zamiast go kupować. Doprowadziło to do tego, że pozostało relatywnie mało mieszkań na wynajem. Jak widać na zamieszczonym poniżej wykresie, wskaźnik obłożenia mieszkań na wynajem nadal utrzymuje się na historycznie wysokim poziomie. 

Obłożenie mieszkań na wynajem w USA
Źródło: Bloomberg, The Snowballing US Rental Crisis Is Sparing Nowhere and No One

Zobacz także: Walmart robotyzuje wszystkie regionalne centra dystrybucji w USA

Dało to w tym roku amerykańskim rentierom sporą siłę przetargową, która ci wykorzystali, aby podnieść ceny najmu. Z danych opublikowanych przez CoreLogic wynika, że w maju czynsze w Stanach Zjednoczonych średnio były wyższe rok do roku o 14 proc. Choć, tempo ich wzrostu znacznie różniło się pomiędzy amerykańskimi aglomeracjami. Z danych zaprezentowanych na zamieszczonym poniżej wykresie wynika, że największe wzrosty zanotowano w Miami i Orlando w stanie Floryda oraz w Las Vegas w New Vegas. W maju najem był tam droższy rok do roku kolejno o 39,5, 24,8 oraz 16,7 proc. 

Ceny najmu w USA
Źródło: Bloomberg, The Snowballing US Rental Crisis Is Sparing Nowhere and No One

Chiński rynek kredytów hipotecznych, czyli bomba, której lont został odpalony

Polecane artykuły

Back to top button