Najem jest tak nieopłacalny, że biją go nawet obligacje skarbowe

Rentowności najmu są coraz niższe. Jest to zasługa dwóch czynników. Zamrożonych stawek wynajmu oraz bardzo szybkiego wzrostu cen mieszkań. Zwłaszcza w największych aglomeracjach. Czy inwestycje w mieszkania, w których tak bardzo lubują się Polacy przestaną się opłacać?

Ceny nieruchomości wystrzeliły w 2023 roku i pozowoliły dużo zarobić

Ostatnie lata były okresem bardzo szybkiego wzrostu cen nieruchomości, który przyspieszył w drugiej połowie 2023 r. na skutek Bezpiecznego Kredytu 2%. W Warszawie oraz Krakowie odnotowano ponad 20% wzrosty cen rok do roku. W pozostałych, większych ośrodkach miejskich wzrosty również były kilkunastoprocentowe. W efekcie inwestycyjny zakup mieszkań okazał się żyłą złota. Jeśli ktoś kupił mieszkanie w 2019 roku w Krakowie, to na przestrzeni ostatnich czterech lat zwrot z inwestycji wyniósł 100% (wzrost wartości + przychody w wynajmu, brutto), tak  wynika z wyliczeń eksperta Expandera – Jarosława Sadowskiego. W Warszawie i Wrocławiu było to z kolei ok. 80%. Są to niebywałe stopy zwrotu. Sam rynek nieruchomości z kolei wydaje się być dość mocno wygrzany i kluczowe jest pytanie co dalej?

Cykle koniunkturalne są bezwzględne. Średnio co 18 lat przychodzi kryzys na rynku nieruchomości. Ostatnie załamanie mieliśmy w 2008 roku, czyli 16 lat temu. W przypadku rynku nieruchomości historia lubi się powtarzać i kryzysy na rynku nieruchomości faktycznie pojawiają się mniej więcej co 18 lat. Już w 1876 roku Henry Georg odkrył pewne zależności występujące na rynku nieruchomości. Naukowcy z Harvard University pokazują, że wciąż są one aktualne, a sytuację z 2008 roku można było przewidzieć. W analizie prezentują dokładnie opisane fazy, które znajdują odzwierciedlenie w gospodarce USA (więcej o tej analizie Kryzys na rynku nieruchomości – przewidywanie na podstawie cykli). To by oznaczało, że potencjalne załamanie MOŻE pojawić się w 2026 r.

Zobacz także: Ceny mieszkań w Polsce wystrzeliły! W Krakowie w ciągu roku o 29%!

Innym wskaźnikiem prezentującym to w jakim momencie cyklu koniunkturalnego się znajdujemy jest tzw. Skyscraper Index, czyli indeks wieżowców. Najprościej mówiąc (i tutaj również odwołam się do historii) w momencie gdy powstawał największy lub jeden z największych wieżowców na świecie, to wówczas koniunktura ulegała załamaniu, a ukończenie budowy wieżowca było wskaźnikiem zmian w cyklu koniunkturalnym. Przykładów można podać wiele Chrysler Building i Empire State Building oraz Wielki Kryzys, World Trade Center i Sears Tower oraz kryzys lat 70, Petronas Towers i kryzys azjatycki, czy też Burdż Halifa i globlany kryzys gospodarczy z 2008 roku.

Polacy kochają kupować mieszkania. Być może to jedyna forma inwestycji jaką znamy?

To tyle z historii. Można jednak spojrzeć na teraźniejszość. Polskim sportem narodowym oprócz piłki nożnej i grillowania jest inwestycyjny zakup mieszkań. Trudno znaleźć inne aktywo, które tak bardzo grzeje Polaków i wprowadza w stan podniecenia jak betonowe złoto. „Wszyscy” chcą mieć mieszkana na wynajem. Być może uda nam się osiągnąć nieosiągalnę, czyli sytuację, w której będzie sobie nawzajem wynajmować mieszkania. Niby bezsensu, ale jakby rozpędziło gospodarkę.

Żarty na bok. W Polsce mamy ok. 1,3 mln prywatnych mieszkań na wynajem. Tak twierdzi Tomasz Narkun, który podał te dane w programi Didaskalia. Jest to jak najbardziej możliwe, gdyż podatek od wynajmu odprowadza w Polsce ok. 1 mln podatników, to z kolei dane portalu Rynek Pierwotny. Liczba ta ciągle rośnie, co przybliża nas do osiągnięcia sytuacji, w której wynajmujemy sobie mieszkania nawzajem.

Rentowności najmu mieszkań są tak niskie, że lepiej wypadają obligacje skarbowe

Oczywiście temat rynku nieruchomości jest o wiele bardziej rozbudowany, a czynników cenotwórczych jest znacznie więcej. Niemniej są pewne dane, które mogą wskazywać, że ceny mieszkań w końcu mogą spaść/przestać rosnąć/rosnąć wolniej niż dotychczas (w zależności od rynku). Takim wskaźnikiem jest rentowność wynajmu. Obecnie jest ona bardzo niska na skutek zatrzymania się wzrostów stawek najmu oraz wspomnianych wzrostów cen mieszkań. To jak kształtuje się rentowność najmu obliczył Jarosław Sadowski z Expandera.

Najniższa rentowność najmu jest w większych ośrodkach miejskich. W Krakowie wynosi 4,1% netto przy pełnym wynajęciu. W Białymstoku jest to 4,2%, w Gdyni 4,4%, a w Warszawie i Toruniu 4,5%. 4,6% wynosi rentowność w Poznaniu a 4,9% we Wrocławiu, Gdańsku, Lublinie, Łodzi i Katowicach. I tutaj się zatrzymam, gdyż 4,9% netto to rentowność, którą dają roczne obligacje skarbu państwa wypłacające co miesiąc odsetki. Nie są to najlepiej oprocentowane obligacje, ale przypominają one mocno wynajem mieszkania. Przynajmniej pod kątem finansowym. Po co to piszę? Obligacje skarbu państwa, które są zdecydowanie pewniejszym aktywem co miesiąc przez 12 miesięcy dają identyczną lub wyższą stopę zwrotu niż wynajem mieszkania w wielu miastach w Polsce. A należy jeszcze zauważyć, że mówimy tutaj o wynajmie przez cały rok, a dodatkowo istnieje ryzyko wynajęcia mieszkania lokatorom, którzy nie będą chcieli współpracować. Pojawią się z pewnością głosy, że jest jeszcze wzrost cen mieszkań. Owszem, jest jednak mając na uwadze wcześniejsze prognozy nie jest prawdą, że „nieruchomości zawsze rosną” co można usłyszeć od taksówkarza, albo wujka na weselu.

Trudno oczekiwać istotnych spadków cen nieruchomości, ale nagrzany rynek przez dopłaty rządowe (które notabene tak podbiły ceny, że lepiej jest najmować mieszkanie, aniżeli kupić na własność nawet przy wsparciu BK2%), malejące rentowności najmu oraz ciągle wysokie stopy procentowe, mogą być pewnym prognostykiem korekt. Te już na niektórych rynkach mogą się pojawiać.

Jak to było, "Mieszkania tylko drożeją", tak? 🤔
Mówi się, że pierwsza jaskółka wiosny nie czyni, ale… spadku cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym, nawet niewielkich i tylko w kilku miastach, nie obserwowaliśmy od bardzo dawna. Tymczasem w lutym:#mieszkania #nieruchomości pic.twitter.com/AVpO5mxWA3

— Marcin Drogomirecki (@MarcinDrogo) March 4, 2024

Z wyliczeń Marcina Drogomireckiego wynika, że w niektórych miastach w lutym odnotowano spadek cen ofertowych na rynku wtórnym. Oczywiście w ujęciu miesiąc do miesiąca, gdyż trudno oczekiwać spadków w ujęciu rocznym.

Sytuacja na rynku nieruchomości z pewnością jest nieprzewidywalna, głównie za sprawą programu BK2%, który sprawił, że ceny mieszkań wystrzeliły. Rynek ewidentnie jest wygrzany, a otoczenie ekonomiczne (koszt kredytów i rentowności najmu) mogą być zalążkiem potencjalnej korekty.