Ceny mieszkań w polskich miastach zaczynają spadać

Jak wynika z analizy Expander i Reinter.io, ceny mieszkań w niektórych polskich miastach zaczynają spadać. W którym mieście ceny mieszkań spadły najmocniej? Gdzie rosną one najszybciej?

Z rynku dobiega coraz więcej sygnałów świadczących o wchodzeniu polskiej gospodarki w recesję. Jednym z nich jest najnowsze odczyty z polskiego przemysłu.

PMI czerwcu wyniósł 44,4 pkt. (>50 = wzrost) wobec 48,4 pkt. w maju. Wszystkie komponenty wliczane do szacowania wskaźnika PMI spadały. Najsilniej skurczyły się zamówienia oraz produkcja, które w sumie odpowiadały za ponad połowę spadku PMI. Dane te sugerują, że polska gospodarka zaczyna się kurczyć.

Spadają też pensje

Recesję widać także w portfelach Polaków. Pierwszy raz od początku pandemii wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (niecałe 40% pracowników) rosły w wolniejszym tempie, aniżeli wzrost cen! Inflacja CPI w maju wyniosła 13,9%, natomiast wzrost płac nominalnych „jedynie” 13,5%. W związku z powyższym realne płace w gospodarce narodowej spadły o 0,4%. Siła nabywcza naszych pensji spada. Czerwcowa inflacja znaczenie przekroczyła 15%, więc bardzo prawdopodobne wydaje się zwiększenie tempa spadku realnych wynagrodzeń w Polsce.

Ceny mieszkań w Polsce nadal rosną, ale wzrost wyhamowuje

Jak wynika z analizy Expandera i Reintier.io, ceny mieszkań w Polsce nadal rosną. Mediana cen ofertowych za m2 jest najwyższa w Warszawie. W maju tego roku było to aż 13 214 zł. W ujęciu rocznym ceny w stolicy wzrosły o 15%. Wzrost w skali miesiąca wyniósł 1%. Drugim najdroższym miastem był Gdańsk. Za 1 m2 sprzedawca żądają tam 11 475 zł. To o 16% więcej niż w maju zeszłego roku i o 1% więcej niż w kwietniu.

Podium zamyka Kraków w którym w ciągu roku ceny wzrosły o 13% do 11 450 zł. Co jednak istotne – w ujęciu miesięcznym… spadły. Spadek jest niewielki, bo wynosi jedynie 0,4%, ale pokazuje to, że rynek nieruchomości w Polsce powoli wchodzi w fazę recesji.

W ujęciu rocznym ceny najmocniej wzrosły w Częstochowie. Wzrost wyniósł tam aż 24%. Jedynie w maju ceny wzrosły o 8%. W Szczecinie roczny wzrost wyniósł 21%, a w ujęciu miesięcznym było to 4%. O ponad 15% w ciągu ostatniego roku zdrożały także mieszkania w Gdynii, Poznaniu, Wrocławiu, Białymstoku, Gdańsku, Toruniu, Rzeszowie, Radomiu i Sosnowcu.

Ceny mieszkań w Katowicach spadają

Najwolniej ceny rosły w Katowicach – 12-miesięczny wzrost cen wyniósł jedynie 8%. To mniej niż wynosi Inflacja. Realnie mieszkania w Katowicach są więc znacznie tańsze niż rok temu. W ujęciu miesięcznym ceny mieszkań w Katowicach spadły nawet w wartościach nominalnych. W samym maju ceny spadły o 3%.

Kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?

Jak wskazuje analityk rynku nieruchomości Tomasz Narkun, analiza cyklu w krajach OECD, może prowadzić zatem do wniosków, że szczyt przypadki koło roku 2023. Stworzył on małą symulację i nałożył na to ceny transakcyjne w Warszawie. Dodatkowo nałożył na to fazy rozwoju. Jeżeli ceny w Polsce zachowają się zgodnie ze wzorcem OECD, to szczyt będzie miał miejsce w 2023 roku na poziomie ok. 13,5 tys. zł za metr kwadratowy.

Z kolei w USA cykle są bardzo powtarzalne od ponad 150 lat. Każdy trwa średnio 18,6 lata. Sprawdzało się to zawsze z wyjątkiem II Wojny Światowej. Amerykanie identyfikują jednak inne fazy. W OECD było to: recesja, stagnacja, ożywienie i ekspansja. W USA są to: recesja, stabilizacja, średniookresowa korekta oraz hossa. Wykres cen nowych mieszkań w Warszawie, póki co dość dobrze nakłada się na cykl USA. Szczyt tego cyklu powinien nastąpić według tego wzorca na przełomie 2025 i 2026 roku.

W latach 2009-15 ceny mieszkań w Polsce urosły o 5%. Po 2015 roku o… 60%