Rząd zapowiedział walkę ze spekulantami, na której ucierpimy wszyscy [FELIETON]

Zakup hurtowy mieszkań w Polsce czekają spore zmiany. Zgodnie ze słowami ministra rozwoju i technologii Waldemara Budy, zarówno w wypadku osób fizycznych, jak i prawnych zacznie on być reglamentowany oraz opodatkowany. Szkoda tylko, że na tym działaniu, przeciętny Kowalski, zamiast zyskać, jak zapewnia minister, najprawdopodobniej straci. 

Polityka mieszkaniowa PiS, czyli jedno wielkie pasmo porażek

Przez ostatnia lata władze co rusz wprowadzały program, który według zapewnień miał uzdrowić polski rynek mieszkaniowy. Przy czym, za każdym razem kończyło się to fiaskiem. Jeżeli chodzi o te ważniejsze, z pewnością należy wymienić Mieszkanie plus, w ramach którego zamiast obiecywanych 100 tys. lokali wybudowano trochę ponad 15 tys., Mieszkanie bez wkładu własnego, którego do swojej oferty nie wprowadził przez długi czas żaden bank, a i teraz niewiele podmiotów ma go w sprzedaży oraz stosunkowo nowy Bezpieczny Kredyt 2%, który zdaniem eksperta Adama Czerniaka, został stworzony w taki sposób, iż pomoże jedynie najbogatszym mieszkańcom średnich miast. Ostatnio zaś zapowiedziano wdrożenie kolejnych zmian, które już na pewno, poprawią dostępność cenową mieszkań dla zwykłego Kowalskiego. Tym razem władza ma się wziąć za spekulantów. 

Zakup hurtowy mieszkań w Polsce jest zdaniem rządzących problemem

Jak poinformował minister rozwoju i technologi, władze postanowiły zająć się „problemem” hurtowego zakupu mieszkań. Zdaniem Waldemara Budy, ze względu na ten proceder przeciętny Kowalski musi zmagać się nie tylko z wyższymi cenami, ale również mniejszym wyborem. Z tego też powodu zamierzają mu zaradzić. Zgodnie z projektem ustawy, który trafił do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, w wypadku zakupu każdego mieszkania powyżej piątego, kupujący będzie musiał uiścić 6 proc. podatek od czynności cywilnoprawnych. Co warto zaznaczyć, tej daniny będzie mógł on uniknąć, jeżeli lokal ten zakupi 12 miesięcy po tym, jak nabył on poprzedni. Przy czym, nowe prawo, zgodnie z doniesieniami Rzeczpospolitej, będzie się tyczyć zarówno osób fizycznych, jak i prawnych. 

Zobacz także: Warunki mieszkaniowe w Polsce wyraźnie się poprawiły, ale nadal są fatalne

Na pierwszy rzut oka zdaje się, że nowe prawo poprawi sytuację przeciętnego Kowalskiego. Podłe fundusze i niegodziwi spekulanci ograniczą działalność na naszym rynku, co sprawi, iż popyt na mieszkania spadnie, a wraz z nimi ich ceny. Niestety sytuacja w rzeczywistości nie prezentuje się tak kolorowo, ale po kolei. 

W Polsce zwyczajnie brakuje mieszkań

Głównym problemem stojącym za tym, że rynek mieszkaniowy w Polsce wygląda tak, jak wygląda, jest zdecydowanie zbyt mała podaż lokali. Jak wskazała w połowie października 2022 roku Anna Gołasa na łamach Pulsu Biznesu, w Polsce, według ośrodków badawczych wciąż brakuje od 1,5 do nawet 2 mln lokali mieszkalnych. Co więcej, od tego momentu zapewne deficyt jeszcze się pogłębił. Z jednej strony ze względu na między innymi ataki przeprowadzone przez rosyjskie wojska, a wymierzone w krytyczną infrastrukturę, przybyło do nas wielu Ukraińców, którzy postanowili zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Z drugiej zaś głównie na skutek znacznego podniesienia stóp procentowych, dewoleperzy znacznie ograniczyli działalność. 

Już w trzecim kwartale 2022 roku zaczęto budowę ok. 45,1 tys. mieszkań. Dla porównania w analogicznym okresie w 2021 roku liczba ta była aż o prawie 60 proc. większa. Do tego wydano znacznie mniej, bo o aż 20,6 proc. r/r, pozwoleń na budowę w przedostatnim kwartale zeszłego roku. Biorąc te dane pod uwagę, należy zadać sobie jedno niezwykle, ale to niezwykle ważne pytanie: „Czy zmiany, które czekają zakup hurtowy mieszkań w Polsce, sprawią, że podaż nowych mieszkań będzie rosła szybciej, czy też wolniej?” 

Zobacz także: Podatku od pustostanów nie będzie! Rząd chce zająć się fikcyjnym problemem

Zakup hurtowy mieszkań przez Fundusze pozytywnie wpływa na polski rynek

No cóż, odpowiedź na to pytanie brzmi przecząco, a wynika to głównie ze struktury polskiego rynku mieszkaniowego. Zagraniczne fundusze ogólnie nie są zainteresowane zakupami na polskim rynku wtórnym, gdyż skutecznie od niego odstrasza ich  – jak to określił Paweł Sztejter – własnościowy szwajcarski ser. Otóż bardzo trudno w Polsce znaleźć budynek, który ma jednolitą strukturę własności. W większości przypadków mamy do czynienia z miszmaszem lokatorów socjalnych, komunalnych, z aktami własności. Wielkie instytucje nie chcą bawić się w negocjatorów i chodzić po różnych urzędach, ludziach i organizacjach, żeby kupić jedną nieruchomość. Tak samo nie chcą wykupić kilku mieszkań w jednym budynku, bo to również nastręcza problemów. Choćby przeprowadzenie remontu nieruchomości w takiej sytuacji jest relatywnie trudne. 

Z tego powodu te zainteresowane są głównie zakupem nowych bloków. Wskazują na to zresztą również sami politycy z partii rządzącej. W 2022 roku aktualny sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Piotr Uściński na interpelację poselską dotyczącą wpływu funduszy inwestycyjnych na polski rynek mieszkaniowy odpowiedział, iż dotychczasowa działanosć funduszy:

Polega na zlecaniu budowy mieszkań bezpośrednio deweloperowi lub firmie budowlanej (!), a następnie przeznaczeniu tych mieszkań pod wynajem (!).

Oznacza to, że fundusze nie zabierają mieszkań przeciętnemu Kowalskiemu, a raczej dzięki nim powstają mieszkania, które to potem przeciętny Kowalski może wynająć. Z tego powodu najprawdopodobniej wraz z wejściem  nowej ustawy w życie, fundusze częściowo stracą zainteresowaniem polskim rynkiem i zmniejszą liczbę zleceń budowy. Doprowadzi to w dłuższym okresie do tego, że ze względu na zmiany tyczące się zakupu hurtowego, wybór mieszkań będzie mniejszy, a ich ceny większe.  

Zobacz także: W Poznaniu powstanie hub logistyczny. Rynek magazynowy rośnie pomimo obaw

Polski rynek mieszkaniowy — dwie przyszłości

Podsumowując, w pewnym uproszczeniu przed polskim rynkiem mieszkaniowym stoją dwa scenariusze. W pierwszym politycy nadal będą ogłaszać reformy zbliżone do tej analizowanej w tekście, czyli takie, które medialnie łatwo sprzedać (walczymy z zagranicznym kapitałem!!!), ale ich wprowadzenie przynosi więcej szkód niż pożytków. W takim scenariuszu, co prawda deficyt mieszkań pewnie kiedyś zacznie spadać (w końcu populacja naszego kraju będzie się zmniejszać, a deweloperzy nadal będą budować kolejne mieszkania), ale jeszcze przez długi czas będzie pozostawał poważnym problemem. W drugim wariancie zaś politycy wezmą sobie do serca rady ekspertów i faktycznie zaczną podejmować działania mające na celu zwiększyć podaż mieszkania. Niestety, na razie wszystko wskazuje, że idziemy tą pierwszą drogą. 

Dostępność mieszkań nie taka straszna jak ją malują? Tak sugerują ekonomiści PKO BP