Ceny mieszkań w 2023 roku czeka jedynie delikatna korekta. Spadki nie przekroczą 10%

Jak wskazują analitycy PKO BP, mimo tego, że minimum sprzedaży mieszkań mamy już najprawdopodobniej za sobą, ceny mieszkań w Polsce w 2023 roku i tak czeka korekta, choć stosunkowo delikatna. Spadną one o nie więcej niż 10 proc. rok do roku. Przy czym, już w następnym roku na rynek wróci trend wzrostowy.

Ceny mieszkań w największych miastach spadły, a sprzedaż odbiła się od dna

Z cyklicznej analizy autorstwa ekonomistów PKO BP zatytułowanej „Monitoring cen mieszkań” wynika, że w wypadku sześciu największych polskich miast, czyli Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy oraz Wrocławia, korekta cen mieszkań już się rozpoczęła. Średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym w czwartym kwartale 2022 roku spadła o 1 proc. kwartał do kwartału. Jednakże warto zaznaczyć, że dynamika w ujęciu rocznym nadal pozostała dodatnia, choć była ona znacznie mniejsza niż w przedostatnim kwartale zeszłego roku. Otóż metr kwadratowy w ubiegłym kwartale na rynku pierwotnym był droższy o 4,7 proc. rok do roku, a w trzecim kwartale 2022 roku o 10 proc. rok do roku. 

Zobacz także: Rząd zapowiedział walkę ze spekulantami, na której ucierpimy wszyscy [FELIETON]

Z kolei w pozostałych 10 stolicach województw zaobserwowano zaskakująco silny wzrost cen mieszkań. Otóż w czwartym kwartale 2022 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym wzrosła o 7,7 proc. kwartał do kwartału oraz o 8,5 proc. rok do roku. Dla porównania w poprzedzającym ten okres kwartale zanotowano spadki kwartał do kwartału oraz wzrost zaledwie o 2,8 proc. rok do roku. Przy czym, jak zaznaczają ekonomiści to, że zanotowali oni tak znaczne wzrost, może wynikać nie tyle z faktycznych wzrostów, a ze złej jakości danych spowodowanej niską transakcyjnością mniejszych rynków.

Interesujące dane tyczą się również sprzedaży. Otóż ta w zeszłym roku się wręcz załamała. W pierwszych trzech kwartałach 2022 roku zarówno rynkach pierwotnych, jak i wtórnych w największych polskich miastach zaobserwowano znaczne spadki liczby zawartych transakcji (szerzej o tej kwestii pisaliśmy tutaj: Sprzedaż mieszkań w Polsce się załamała. Ceny niedługo zaczną spadać!). Z kolei w ostatnim kwartale 2022 roku analitycy PKO BP zanotowali odbicie się od dna liczby sprzedanych mieszkań oraz przeciętnego metrażu nabytego mieszkania. Biorąc te dane pod uwagę, wskazują, iż najprawdopodobniej minimum, jeżeli chodzi o liczbę transakcji zawartych na rynku mieszkaniowym, mamy już za sobą. 

Zobacz także: Warunki mieszkaniowe w Polsce wyraźnie się poprawiły, ale nadal są fatalne

Ceny mieszkań w 2023 roku czeka delikatna korekta

Jednakże, mimo tego i tak przewidują oni, że ceny mieszkań w 2023 roku spadną. Popyt na mieszkania nadal jest na bardzo niskim poziomie. Według danych BIK, w grudniu wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była aż o 60,7 proc. niższa rok do roku. Przy czym, co warto zaznaczyć, w ostatnich latach od 65 do nawet 75 proc. mieszkań sprzedawanych w naszym kraju było kupowane na potrzeby własne z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Z drugiej strony liczba mieszkań oddawanych do użytkowania nadal jest relatywnie wysoka ze względu na to, że wiele budów rozpoczęto jeszcze w okresie dobrej koniunktury. Według danych GUS, w zeszłorocznym listopadzie oddano do użytkowania 25 tys. mieszkań, czyli o 2,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie w 2021 roku. Czynniki te hamowane przez spadek nowych inwestycji oraz odbudowywanie się popytu sprawią zdaniem analityków banku, że ceny mieszkań w 2023 roku spadną od 5 do 10 proc.  

W 2024 roku na polski rynek mieszkaniowy wróci trend wzrostowy

2024 rok to już inna bajka. Odbudowujący się przez cały 2023 rok popyt, w 2024 roku będzie już relatywnie duży. Stanie się tak między innymi dzięki polepszeniu przystępności cenowej mieszkań. Medianowo profesjonalni prognostycy, którzy wzięli udział w ankiecie NBP, przewidują, iż w 2023 roku wzrost przeciętnego nominalnego wynagrodzenia brutto wyniesie aż 11,1 proc. Z kolei ceny mieszkań w tym okresie, jak już wcześniej wspomniałem, spadną. Do tego nie można zapominać, iż w nadchodzącym roku czynnik odpowiedzialny za załamania zaobserwowane na rynku kredytów mieszkaniowych powoli zacznie znikać. Otóż jak przewidują ekonomiści PKO BP, pod koniec roku ze względu na znaczny spadek inflacji, Rada Polityki Pieniężnej będzie miała w końcu pole do obniżenia stóp procentowych. Przy czym, w ich opinii z tej szansy skorzysta.

Zobacz także: Nowy Jedwabny Szlak to szansa dla polskich przedsiębiorstw

Z drugiej strony liczba mieszkań oddawanych do użytkowania będzie wtedy znacznie mniejsza niż obecnie. Ze względu na nadal wysokie stopy procentowe oraz obniżony popyt, deweloperzy zaczęli ograniczać swoją aktywność. Według danych GUS, w listopadzie wydano pozwolenie lub dokonano zgłoszenia budowy 19 363 mieszkań. Oznacza to, że ich liczba zmniejszyła się prawie aż o 20 proc. rok do roku. Co więcej, w wypadku nowo rozpoczętych budów zanotowano jeszcze większy spadek. W listopadzie 2022 roku wyniósł ona aż 42,8 proc. rok do roku. Przy czym wartości obu tych liczby zmniejszały nie tylko w listopadzie, ale praktycznie w całym 2022 roku. To ograniczenie aktywności deweloperów sprawi, iż już w tym roku, liczba mieszkań oddawanych do użytku zacznie spadać. Łącznie te oraz inne czynniki sprawią, że w 2024 roku na rynek mieszkaniowym wróci trend wzrostowy.

Dostępność mieszkań nie taka straszna jak ją malują? Tak sugerują ekonomiści PKO BP