Kryzys nieruchomości w Niemczech? Ceny mieszkań tąpnęły o 13,1%!
To najgłębsze załamanie od 2004 roku
Rynek mieszkaniowy w Niemczech znajduje się w kryzysie? Według danych Europace ceny mieszkań spadły w czerwcu o 13,1% r/r. To najgłębsze załamanie od października 2004 roku.
- Złożony indeks EPX cen mieszkań w Niemczech spadł w czerwcu do 211,61 pkt z 212,98 pkt w maju, ponieważ ceny istniejących domów tąpnęły o 13,1% r/r.
- Od początku 2023 roku rynek mieszkaniowy w Niemczech znajduje się w głębokim kryzysie. W pierwszym kwartale ceny domów spadły o 6,8%.
- Główną przyczyną jest zaostrzenie warunków kredytowych. Stałe oprocentowanie 20-letniego kredytu hipotecznego wzrosło z 0,95% na początku 2021 roku do 3,92% obecnie.
- Po stronie podażowej rynek mieszkaniowy w Niemczech również zmaga się z trudnościami. Liczba nowych pozwoleń na budowę spadła w kwietniu 2023 r. o 31,9% r/r.
- Kontynuacja cyklu podwyżek stóp procentowych EBC i ryzyko regulacyjne stwarzają ryzyko przedłużenia spadku cen mieszkań w Niemczech.
Dwucyfrowy spadek cen mieszkań w Niemczech
Złożony indeks EPX cen mieszkań w Niemczech spadł w czerwcu do 211,61 pkt z 212,98 pkt w maju, ponieważ ceny istniejących mieszkań tąpnęły o 13,1% r/r (-11,7% w maju). Ceny nowo wybudowanych mieszkań skurczyły się natomiast o 10,5% r/r wobec -12,1% w maju. To najgłębsze załamanie od października 2004 roku. Nawet podczas światowego kryzysu finansowego, ceny na rynku nieruchomości fluktuowały w zdecydowanie mniejszym stopniu. Od początku 2023 roku rynek mieszkaniowy w Niemczech znajduje się w dołku. W pierwszym kwartale ceny domów spadły o 6,8%.
Zobacz też: Niemcy wydadzą prawie miliard na stacje ładowania aut elektrycznych
Zaostrzenie warunków kredytowych
Główną przyczyną spadku cen mieszkań w Niemczech jest ograniczenie popytu na „hipotekę” w wyniku zaostrzenia warunków kredytowych. Według danych dr Kleina, niemieckiego brokera kredytów hipotecznych, stałe oprocentowanie 20-letniego kredytu hipotecznego w wysokości 190 tys. EUR na zakup nieruchomości o wartości 352 tys. EUR wzrosło z 0,95% na początku 2021 roku do 3,92% obecnie. Natomiast stopa procentowa 10-letniego kredytu wzrosła z 0,43% do 3,70%. To efekt cyklu podwyżek stóp procentowych EBC oraz wyższej stopy za ryzyko w sektorze bankowym. Główna stopa refinansowania EBC wzrosła od lipca 2022 r. łącznie o 350 pkt bazowych.
Spowolnienie na rynku budowlanym
Po stronie podażowej rynek mieszkaniowy w Niemczech również zmaga się z trudnościami. Liczba nowych pozwoleń na budowę spadła w kwietniu 2023 r. o 31,9% r/r – najsilniej od marca 2007 roku. Wyniosła ona zaledwie 21,2 tys. To efekt wzrostu kosztów w budownictwie. Od początku 2022 roku szybko rosną ceny materiałów budowlanych, energii, a od połowy ub. roku zwiększyły się także koszty odsetkowe deweloperów. Według danych niemieckiego urzędu statystycznego średnio w 2022 r. cena robót budowlanych w głównych branżach wzrosła o 16,7% r/r. Tej skali wzrosty ostatni raz zaobserwowano w 1970 roku. Na początku 2023 r. dynamika kosztów w budownictwie nieco wyhamowała do 15,0% r/r.
Zobacz też: Polska liderem wzrostu produktywności w regionie! Wyprzedzamy nawet Niemcy
Regulacje powodują niepewność
Jako jedną z przyczyn spadku popytu na niemieckim rynku mieszkaniowym wskazuje się niepewność regulacyjną. Od jesieni ub. roku rząd wprowadza nowe regulacje mające na celu poprawę efektywności energetycznej domów. Wdrożono między innym średnioterminowe środki oszczędzania energii takie jak coroczny przegląd budynków z ogrzewaniem gazowym (systemy powinny być ustawione na niższą temperaturę w dzień, a w nocy redukowane) i obowiązek równoważenia hydraulicznego w dużych budynkach z centralnym zaopatrzeniem w energię za pomocą gazu ziemnego. Oczekuje się kolejnych działań, jednak na tym etapie nie ma jasności jakie środki wprowadzi regulator. W rezultacie, nabywcy (inwestorzy, jak i gospodarstwa domowe) wahają się z kupnem nieruchomości.
Prognozy? Niepokojące
Kontynuacja cyklu podwyżek stóp procentowych EBC i ryzyko regulacyjne stwarzają ryzyko przedłużenia spadku cen mieszkań w Niemczech. Deutsche Bank prognozuje załamanie cen na poziomie nawet 25% w porównaniu do szczytu z czerwca 2022 roku. Z kolei UBS umieścił Frankfurt i Monachium na szczycie w Globalnym Indeksie Bańki Nieruchomości za 2022 rok. Można oczekiwać poprawy koniunktury w budownictwie (spadek cen energii i materiałów), co będzie oddziaływać w kierunku wzrostu podaży mieszkań. Jednak po stronie popytowej na razie nie widać światełka w tunelu. Bardzo prawdopodobne, że dołek na rynku mieszkaniowym w Niemczech jeszcze przed nami.
