Pamiętacie, jak zapowiadano wprowadzenie dopłat dla osób najmujących mieszkanie w wysokości 600 zł? Obietnica ta ugrzęzła w koalicyjnych przepychankach. Tymczasem media doniosły, że zamiast dopłacać rząd, zamierza zabierać. Zabierać w formie wyższej stawki zryczałtowanego podatku od wynajmu.
Nadchodzi wyższy podatek od wynajmu?
O projekcie krążącym po Ministerstwie Finansów poinformował portal Money.pl. Jeszcze tego samego dnia resort zaprzeczył, że prowadzi prace w tym kierunku, chociaż dziennikarz, przedstawiając rozbudowaną argumentację resortu, sam jej przecież nie wymyślił. Lepiej więc zawczasu rozprawić się z tym pomysłem, bo kreatywność polityków nie zna granic, zwłaszcza gdy chodzi o rozwiązania przynoszące skutki odwrotne do oczekiwanych. I dotyczy to każdej władzy, niezależnie od jej ideowej orientacji. Tu żadna polaryzacja jakoś nie ma miejsca.
Zobacz także: Mieszkania w Polsce tanie już były. Wzrost cen mieszkań wyniesie 14 proc.
Mogliśmy się o tym przekonać, obserwując skutki Bezpiecznego Kredytu 2%. Wprowadzenie programu doprowadziło do tego, że na skutek sztucznego wzrostu popytu ceny nieruchomości wystrzeliły w górę, czyniąc tym samym mieszkania dobrem jeszcze mniej dostępnym. A miało być odwrotnie. Zobaczmy więc, co by się stało, gdyby podniesiono podatek od wynajmu.
Wynajem mieszkań w Polsce to nie żyła złota
Obecnie podatek wynosi 8,5%, ale tylko do kwoty 100 tys. rocznie. Powyżej tej granicy, to już 12%. Jednakże, co należy podkreślić, jest to podatek od przychodu, a nie od dochodu, który od tego pierwszego jest znacznie niższy. Wynajmujący musi opłacić miesięczny czynsz administracyjny, podatki od nieruchomości, prowizję dla pośrednika, co jakiś czas coś naprawiać i wyremontować.
Zobacz także: Kredyt na Start zniszczy rynek mieszkaniowy mniej niż Bezpieczny Kredyt 2%
W rzeczywistości pozornie niski podatek od wynajmu wysokością nie różni się od podatku dochodowego, który w przypadku wynajmu został kilka lat temu zlikwidowany. Mitem jest więc opinia, że wynajem to żyła złota, pozwalająca osiągać atrakcyjny dochód pasywny, czyli taki bez stałego angażowania własnej pracy. W Warszawie z mieszkania o wartości rynkowej 1 mln zł da się uzyskać max. 60 tys. zł rocznie. Po opłatach i podatkach zostaje na czysto jakieś 45 tys. zł. To przecież mniej niż kasa z jednorocznych obligacji opartych o stopę referencyjną NBP!
Oczywiście można doliczać tu wzrost ceny nieruchomości, który w ubiegłym roku był imponujący i wielu miastach przekroczył 20%. W dobie galopującej inflacji ludzie z gotówką (lub na tani kredyt) masowo rzucili się na inwestycje mieszkaniowe, także pod wynajem. Na rynku wtórnym inwestorzy przebijali się ofertami, deweloperzy sprzedawali dziury w ziemi, lub tylko wizualizacje domów. Ceny nakręcali również przybysze z Ukrainy, często z grubo wypchanymi portfelami. Kupowali, wynajmowali, często nie patrząc na ceny.
Zobacz także: Najem jest tak nieopłacalny, że biją go nawet obligacje skarbowe
Powrót popularności wynajmu na czarno
Jednakże to czasy minione. Kokosów z nieruchomości już nie ma, tym bardziej, gdy chodzi o wynajem. Jeśli więc ktoś w rządzie myśli, że da się wyższymi podatkami zasilić dziurawy budżet, to jest w głębokim błędzie. Po wprowadzeniu 8,5% podatku od wynajmu wpływy z tego tytułu skokowo wzrosły. W 2022 roku w ten sposób rozliczono już ponad 25 mld zł i ta kwota stale rośnie. Zwiększenie opodatkowania to prosta droga do wynajmu na czarno, bez umów i dziwnych przelewów.
Zresztą, po co umowy, skoro nie zabezpieczają one podstawowych praw właścicieli, którym grozi nawet odpowiedzialność karna za próbę wyrzucenia niepłacącego, dzikiego lokatora. To ryzyko podnosi tylko cenę najmu. Wyższe podatki podniosą ją dodatkowo. Jak to się ma do zapowiedzi rządu o większej dostępności mieszkań?
Zobacz także: Deweloper z kolejną inwestycją pod Krakowem! I nie zamierza zwalniać tempa
Podatek od wynajmu należy obniżyć, a nie podwyższyć
Na koniec wspomnę o człowieku, którego portret powinien wisieć na ul. Świętokrzyskiej, gdzie w Warszawie mieści się resort finansów. Był rok 1974, restauracja Two Continents w Waszyngtonie. Arthur Laffer na serwetce rysuje parabolę i tłumaczy swoją koncepcję podatkową ówczesnemu zastępcy szefa sztabu Białego Domu Dickowi Cheneyowi. Krzywa obrazowała, że od pewnego pułapu podnoszenie podatków prowadzi do… zmniejszenia wpływów budżetowych. I odwrotnie. Przekonał się do tego Ronald Reagan, który dwukrotnie obniżył PIT. Przychody z podatków znacząco wzrosły. Podobnie było w Polsce z akcyzą na alkohol w 2002 roku. Tu obniżkę o 30 proc. zrobił premier Leszek Miller. Wpływy z akcyzy wzrosły znacząco, skurczyła się szara strefa.
Jeśli więc już coś robić z podatkiem od wynajmu, to raczej go obniżać. Rządzący nie powinni myśleć o dopłacaniu do najmu z publicznych pieniędzy, lecz o zwiększeniu dostępności mieszkań poprzez obniżanie ceny najmu. To zaś da się osiągnąć, zmniejszając, a nie podwyższając opodatkowanie przychodów z wynajmowania nieruchomości. Przy okazji warto zrewidować ustawę o ochronie praw lokatorów. Prawo nie może chronić złodziei i naruszać prawa własności.
Poglądy przedstawione w tekście są wyłącznie poglądami autora.
