GospodarkaPolska

Ceny mieszkań w trakcie wakacji nie spadną. Rynek nieruchomości nie wybiera się na urlop

Rosnące ceny mieszkań to ogromne wyzwanie dla osób, które planują zakup własnego lokalu. Może warto szukać odpowiedniej części roku, kiedy koszty są bardziej przyjazne bądź można liczyć na korzystne promocje? Wydawałoby się, że takim okresem jest lato – sezon urlopowy, z większym rozluźnieniem w wielu aspektach i rynku, i życia. Czy ostatnie lata to potwierdzają? Otóż niekoniecznie.

Wiele czynników wpływa na ceny nieruchomości. Kluczowe są oczywiście relacje popytu i podaży, ale trzeba brać pod uwagę także efekty rządowych programów (zwłaszcza tych, które wspierają kredytobiorców) czy wszelkie kryzysy, których siłą rzeczy nie da się przewidzieć. Widać to po ostatnich latach: przeżyliśmy pandemię, a za wschodnią granicą wybuchła wojna. Napływ uchodźców z Ukrainy mocno oddziaływał na rynek nieruchomości – szczególnie w obszarze wynajmu. Warto zatem na wstępie bliżej przyjrzeć się sezonowym, letnim trendom mieszkaniowym, by na konkretnych przykładach zrozumieć, jak może kształtować się ta skomplikowana sieć zależności, której wynikiem są ceny nieruchomości.

Zobacz także: Pomaganie przez państwo w zakupie mieszkania obniża dostępność mieszkań! [BADANIE]

Trendy wakacyjne w nieruchomościach – lata 2019-2023

Ostatnie kilka lat to na pewno ciekawy czas do obserwacji zmian rynkowych, w tym w szczególności wahań cen mieszkań oraz ich sprzedaży. Jak w tym kontekście wypadał okres letni, czyli III kwartał każdego roku?

Pamiętam czasy, gdy faktycznie rynek mieszkaniowy spowalniał w wakacje. Jednak w dobie internetu dla kupujących pora roku nie ma już specjalnego znaczenia. Znaczenie mają natomiast wydarzenia oddziałujące na rynek. W 2020 r. była to pandemia COVID-19. W II kwartale sprzedaż zamarła, ale już w trzecim kwartale, czyli w okresie wakacyjnym, klienci zaczęli wracać do biur sprzedaży firm deweloperskich.

Rok później każdy kolejny kwartał przynosił spadek sprzedaży nowych mieszkań z powodu galopującej inflacji, a w konsekwencji – wzrostu oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Tak się złożyło, że dołek przypadł na lato 2022 r.

Poprawa dostępności kredytów mieszkaniowych wraz z zapowiedzią programu wsparcia kredytobiorców „Bezpieczny Kredyt 2%” przyczyniły się do wzrostu sprzedaży mieszkań w kolejnych kwartałach. Apogeum tego boomu miało miejsce latem ubiegłego roku, gdy dotowany przez państwo kredyt pojawił się w ofercie banków – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Wszystko to potwierdzają dane liczbowe – III kwartał 2023 roku wyraźnie wyróżnia się pod względem liczby mieszkań sprzedanych przez deweloperów. Szczegółowe informacje przedstawione są na poniższym wykresie. Czy zatem rynek nieruchomości w ogóle ma… swoje wakacje? Jeśli spojrzymy na ostatnie lata, to można powiedzieć jedno: nie ma takiej tendencji.

Czy w wakacje przybywa nowych mieszkań?

Tyle o danych sprzedażowych – co zaś z podażą?

Wakacje nie mają decydującego wpływu na aktywność inwestycyjną firm deweloperskich. Ta zależy głównie od koniunktury na rynku. Jeśli rośnie popyt na mieszkania, wprowadzają ich do sprzedaży więcej. Choć trzeba przyznać, że podaż na rynku mieszkaniowym cechuje duża sztywność, co widać było w poprzednich dwóch latach.

Spadek sprzedaży zaczął się w 2021 r. i trwał przez cały kolejny rok. Tymczasem ostre hamowanie inwestycji deweloperskich nastąpiło dopiero latem 2022 r. Co gorsza, deweloperzy nie zareagowali w porę na eksplozję popytową w 2023 r., czego efektem był gwałtowny wzrost cen mieszkań – zauważa Marek Wielgo.

Zobacz także: Panattoni z kolejną inwestycją BTS w Szamotułach

Dane dotyczące liczby nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przez deweloperów jak najbardziej potwierdzają powyższą analizę:

Letnie ceny mieszkań – korzystne czy niekoniecznie?

2023 rok najlepiej pokazał, że co do zasady nie powinniśmy liczyć na niższe ceny mieszkań.

W ubiegłym roku w większości największych miast właśnie latem ceny wzrosły najbardziej. Liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była bowiem niewystarczająca, aby zaspokoić gwałtownie rosnący popyt wskutek pojawienia się w ofercie banków „Bezpiecznego Kredytu 2%”. W efekcie dramatycznie skurczyła się oferta deweloperska. I nie dość, że deweloperzy podnieśli ceny mieszkań, to najtańsze szybko znikały z oferty. Spowodowało to lawinowy wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkań – informuje analityk.

Największe wzrosty procentowe dotyczyły takich miast jak Warszawa (8 proc.), Kraków (11 proc.), Wrocław (7 proc.) czy Aglomeracja Katowicka (8 proc.). Dokładne porównanie kwartałów znajduje się na wykresie poniżej.

Zobacz także: Mieszkań jest mniej i są coraz mniejsze. Podsumowanie 2023 r. w budownictwie

Czy rok 2024 może nas czymś zaskoczyć?

Przede wszystkim niestety nie możemy liczyć na wyraźne spadki cenowe.

Ceny lokali wprowadzanych do sprzedaży będą coraz wyższe z powodu rosnących kosztów budowy i cen działek – prognozuje Marek Wielgo.

To jednak trend ogólny i nie musi oznaczać, że oferta rynkowa będzie pozbawiona korzystnych propozycji, a wzrosty cen okresowo nie będą hamować.

Jest szansa, że w ofercie deweloperów zwiększy się udział lokali w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach kredytowych. Widać to m.in. w Warszawie, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich nie zmieniła się drugi miesiąc z rzędu. W miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii cenowa stabilizacja trwa od trzech miesięcy. Cieszyć może też wyhamowanie wzrostu średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań w Poznaniu – zauważa ekspert.

Zobacz także: Kredyt na Start zniszczy rynek mieszkaniowy mniej niż Bezpieczny Kredyt 2%

Także w porównaniu do lata 2023 r. – wyjątkowo niekorzystnego dla poszukujących nowych mieszkań – obecny sezon wakacyjny wypada znacznie korzystniej. Kupujący nie są już pod tak dużą presją, bo zwiększyła się podaż mieszkań, a chętnych na nie ubyło. Co istotne, można się również spodziewać powrotu dawno niewidzianych promocji cenowych, co już zresztą się dzieje.

Na przykład w ramach „Festiwalu letnich cen” jeden z dużych warszawskich deweloperów kusi obniżką cen mieszkań w dzielnicach Białołęka, Włochy, Targówek i Praga-Południe nawet o 78 tys. zł – mówi Marek Wielgo. – Ponadto zaostrzająca się konkurencja na rynku może zmusić niektórych deweloperów do stosowania ukrytych obniżek cen. Innymi słowy, nie zmienią się one w deweloperskich cennikach.

Promocje mogą dotyczyć zwłaszcza mniej popularnych lokalizacji oraz ostatnich mieszkań w zakończonych inwestycjach. Warto więc śledzić oferty i… nie robić sobie w tym zakresie wakacji!

Wszelkie prawa do treści zastrzeżone.

Marek Wielgo

Od 30 lat opisuje rynek nieruchomości w Polsce, na początku jako dziennikarz ekonomiczny Gazety Wyborczej a obecnie ekspert rynku nieruchomości w portalach gethome.pl i rynekpierwotny.pl. Specjalizuje się w analizie sytuacji mieszkaniowej na rynku pierwotnym i wtórnym w największych miastach.

Polecane artykuły

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Back to top button

Adblock Detected

Please consider supporting us by disabling your ad blocker