Kontrola czynszów to tańszy najem. Poza tym mechanizm ma same wady

Kontrola czynszów jest bardzo kosztowną polityką. Faktycznie prowadzi ona do trwałego obniżenia cen najmu w regulowanych mieszkaniach. Jednakże jej wdrożenie skutkuje także między innymi niższą podażą mieszkań na wynajem, gorszą ich jakością, nieefektywną alokacją zasobów.

Chcesz wynająć mieszkanie w Polsce? Powodzenia!

Mimo tego, że Polska staje się coraz bogatszym krajem, odsetek osób żyjących w wynajmowanych mieszkaniach, zamiast zbliżać się do europejskich poziomów niemal nieprzerwanie się kurczy. Z danych zaprezentowanych na zamieszczonym poniżej wykresie wynika, że w 2010 roku 18,7 proc. mieszkańców Polski żyło w wynajętym mieszkaniu, podczas gdy w 2022 roku odsetek ten wyniósł już jedynie 12,8 proc. Z kolei średnia unijna wzrosła z 29,3 do 30,9 proc. Warto zaznaczyć, że sytuacja na rynku najmu jest szczególnie dotkliwa dla młodych osób. 

Zobacz także: Kryzys mieszkaniowy się zaostrzy? Budujemy znacznie mniej mieszkań

Ze względu na brak stałej pracy, wysokich dochodów oraz związku małżeńskiego osoby dopiero wchodzące w dorosłość, nie są w stanie zaciągnąć hipoteki. Z tego powodu, jeżeli rynek najmu jest mały, a ceny wysokie i jeszcze rosną, to młodzi dorośli muszą rezygnować nie tylko z kredytu mieszkaniowego, ale również z wynajęcia mieszkania. W efekcie młodzi Polacy, zamiast stanąć na swoim, coraz częściej są niejako zmuszani do dalszego mieszkania z rodzicami. Przy czym jak widać na zamieszczonym poniżej wykresie bardzo możliwe, że taki proces miał miejsce w naszym kraju.

Na czym polega kontrola czynszów? Jakie skutki niesie?

Jak rozwiązać ten kryzys? Jednym z proponowanych i to nie tylko w naszym kraju rozwiązań jest kontrola czynszów. W ramach tej polityki władze wprowadzają prawo bezpośrednio regulujące koszty związane z najmem w celu ich obniżenia. W ekonomii rozróżnia się kontrolę czynszów pierwszej oraz drugiej generacji. W pierwszym przypadku mamy do czynienia ze sztywnymi, nieprzewidującymi wyjątków przepisami zamrażającymi czynsze na określonym przez polityków poziomie lub zezwalającymi na podwyżki, ale tylko po uzyskaniu przez wynajmującego odpowiedniej zgody od urzędników. 

Zobacz także: Pomaganie przez państwo w zakupie mieszkania obniża dostępność mieszkań! [BADANIE]

Obecnie ta forma polityki jest znacznie rzadziej spotykana niż w przeszłości, ale nadal występuje w niektórych krajach. Ponadto tymczasowo wprowadzono ją w wielu europejskich państwach w czasie pandemii. Aktualnie „w modzie” jest kontrola czynszów drugiej generacji, która cechuje się znacznie większym poziomem różnorodności oraz elastyczności. W jej ramach pozwala się na podwyżki czynszów, ale jedynie do określonego pułapu, reguluje się jedynie część rynku, wprowadza wyjątki dla nowo budowanych mieszkań. Takie prawo funkcjonuje na przykład na terenie naszego zachodniego sąsiada, Niemiec. 

Jakie są skutki tej polityki? Temu dokładniej postanowił przyjrzeć się ekonomista Konstantin A. Kholodilin. W swoim artykule naukowym zatytułowanym „Rent control effects through the lens of empirical research: An almost complete review of the literature” („Efekty kontroli czynszów przez pryzmat badań empirycznych: Prawie kompletny przegląd literatury”) dokonał on przeglądu literatury naukowej dotyczącej analizowanej kwestii. Łącznie przyjrzał się on 206 pracom, w tym 112 opublikowanym w recenzowanych, naukowych czasopismach, badającym wpływ kontroli czynszów na różne zmienne. Wyniki jego analizy zamieszczono na poniższych wykresach (kolorem szarym zostały oznaczone prace nieopublikowane). 

Zobacz także: Rynek nieruchomości w Polsce ma się świetnie. No poza jednym wyjątkiem…

Kontrola czynszów obniża ceny najmu

W swoim najbardziej podstawowym zadaniu kontrola czynszów sprawdza się bardzo dobrze. Jak widać na pierwszym wykresie, ze zdecydowanej większości badań wynika, że jej wdrożenie ma negatywny oraz statystycznie istotny wpływ na ceny najmu. Średnio wejście w życie analizowanej polityki obniżało czynsze o 9,4 proc. Na istotność efektu nie ma wpływu to, czy została wdrożona kontrola czynszów pierwszej, czy też drugiej generacji. Jednakże na samą wielkość efektu wraz z wieloma innymi czynnikami już najprawdopodobniej tak. Do tego należy również zaznaczyć, że również według większości badań (wykres w drugiej drugim wierszu, trzeciej kolumnie) wdrożenie kontroli czynszu przeciętnie prowadzi do podrożenia ceny najmu nieobjętych przepisami mieszkań o 4,8 proc. 

Mniejsza podaż, gorsza jakość, niższa mobilność…

Przy czym bynajmniej na tym nie kończą się niezamierzone, negatywne efekty analizowanej polityki. Kontrola czynszów ma zły wpływ na szeroko rozumianą podaż mieszkań. Po pierwsze prowadzi do zmniejszenia liczby mieszkań na wynajem. Ze względu na to, że przyczynia się ona do ograniczenia rentowności najmu, polityka ogranicza także liczbę wynajmowanych gospodarstwom domowym mieszkań. W reakcji na wdrożenie regulacji właściciele nieruchomości decydują się je przekształcić w lokale usługowe, sprzedać i za te pieniądze kupić bardziej rentowne aktywa, a wyjątkowych sytuacjach nawet wyburzyć. Wynajmujący w celu ochrony zysków mogą także ograniczyć skalę inwestycji w konserwację, ulepszanie mieszkań, prowadząc do spadku jakości lokali będących dostępnych na rynku. Co więcej, zgodnie z większością badań tym właśnie skutkuje kontrola czynszów (wykres na środku grafiki). 

Zobacz także: Bogaci Europejczycy najmują mieszkania, biedni Europejczycy mieszkają we własnych

Ponadto, jak widać na wykresie znajdującym się w lewym skrajnym rogu, na politykę reagują również deweloperzy. Ograniczenie rentowności najmu obniża popyt na mieszkania ze strony wszelkiego rodzaju inwestorów, co zaś prowadzi do spadku liczby budowanych mieszkań. Jednakże dane (w szczególności te pochodzące z nieopublikowanych badań) zdają się wskazywać na to, że tych dwóch ostatnich efektów da się uniknąć z wykorzystaniem odpowiednich mechanizmów. Negatywny wpływ na liczbę powstających mieszkań potencjalnie można ograniczyć, zwyczajnie wyłączając nowe mieszkania spod regulacji. Ponadto niewykluczone, że powiązanie konserwacji, remontowania mieszkań z możliwością podniesienia czynszu jest w stanie całkowicie stępić negatywny wpływu kontroli czynszów na jakość mieszkań. 

Inaczej sytuacja prezentuje się w przypadku ostatnich dwóch negatywnych efektów. Badania mówią jasno — kontrola czynszów prowadzi do spadku mobilności oraz nieefektywnej alokacji zasobów. Zacznijmy od tego pierwszego efektu. Ludzie żyjący w regulowanych mieszkaniach stają się mniej wrażliwi na sygnały ekonomiczne. Ze względu na to, że znalezienie równie taniego mieszkania po przeprowadzce może być trudne, najemcy rzadziej są skłonni do zmiany pracy lub przeprowadzki nawet w wyniku znacznego pogorszenia się sytuacji na lokalnym rynku pracy. Z kwestią tą związana jest problem nieefektywnej alokacji zasobów. Po wdrożeniu polityki ludzie częściej żyją w mieszkaniach położonych zbyt daleko lub zbyt blisko miejsca pracy, zbyt małych, nieodpowiadających im pod względem standardu oraz poświęcają relatywnie więcej czasu na znalezienie mieszkania. 

Zobacz także: Mieszkania w Polsce drożeją najszybciej w Europie

Kontrola czynszów nas nie zbawi

Podsumowując niniejszą analizę, kontrola czynszów faktycznie działa, ale jest bardzo kosztowną polityką. Nawet bardzo dobrze zaprojektowana prowadzi ona do szeregu negatywnych skutków w tym, co najważniejsze ograniczenia podaży mieszkań na wynajem. Mając na uwadzę ten efekt, jest mocno wątpliwe, aby polityka ta była w stanie, chociaż złagodzić skalę kryzysu mieszkaniowego w Polsce, który dotyka młode osoby.