Najem dla turystów uderzył w polski rynek nieruchomości. Czy to wszystko przez… Taylor Swift i Open’era?
Najem krótkoterminowy dla turystów jest zjawiskiem, które nabiera rozpędu i ma istotny wpływ na ogólną sytuację na rynku nieruchomości. W topowych kurortach wypoczynkowych stał się już zresztą sporym problemem. Jak to wygląda w Polsce? Czy duże wydarzenia muzyczne, takie jak koncerty Taylor Swift w Warszawie czy trójmiejski festiwal Open’er, mają znaczenie w perspektywie długookresowej?
Najem dla turystów — jakie skutki niesie dla rynku?
Trudno się dziwić temu, że przy okazji dużych wydarzeń ze znaczną liczbą przyjezdnych uczestników ceny noclegów w danym miejscu mocno wędrują w górę. Znamy to choćby z turystyki (popularne kurorty w szczycie sezonu są zawsze droższe), ważnych targów i wydarzeń branżowych, ale też koncertów i festiwali. Dobrym przykładem jest tu bardzo popularny Open’er, który odbywa się od lat. Z kolei trzy koncerty Taylor Swift w stolicy to może coś wyjątkowego, lecz jednocześnie – kolejna świetna baza do analizy zjawiska. Od tego też warto zacząć. Sprawdźmy, jak najem dla turystów w Trójmieście oraz w Warszawie przy okazji tych muzycznych widowisk wpłynął na opłaty za wynajęcie mieszkania.
Zobacz także: Mikrokawalerki królują w Łodzi. To co siódme mieszkanie na wynajem
Open’er a ceny noclegów
Ile kosztował nocleg w Gdyni w dniach festiwalowych, czyli 3-6 lipca 2024 r.? Zgodnie z danymi Renters.pl za pokój typu studio należało zapłacić 350-700 zł za noc, za mieszkanie jednopokojowe – 400-2200 zł, a dwupokojowe – 650-2800 zł. Dla porównania spójrzmy na średnie ceny wakacyjne w 2024 roku również w Gdyni. Studio to koszt 220-500 zł, mieszkanie jednopokojowe – 270-700 zł, a dwupokojowe – 500-1200 zł. Nawet bez większych wyliczeń można szybko zauważyć, że koszty noclegu w okresie festiwalowym są wyraźnie wyższe!
Da się też zaobserwować wzrosty rok do roku, choć już nie są tak wyraźne, jak przy porównaniu czasu festiwalowego z „normalnym”, wakacyjnym w 2024 r. Rok temu za noclegi w Gdyni podczas Open’era (28 czerwca – 1 lipca) trzeba było zapłacić: za studio 300-650 zł, za mieszkanie jednopokojowe 400-2000 zł, a za dwupokojowe – 630-2650 zł.
Co z Taylor Swift?
Z analogicznym trendem cenowym mieliśmy do czynienia w stolicy, w której odbyły się trzy koncerty Taylor Swift. To wyjątkowe wydarzenie, według orientacyjnych wyliczeń, mogło przyciągnąć do Warszawy nawet 100 tysięcy przyjezdnych. Co to oznaczało dla cen noclegów? Naturalnie – znaczny wzrost. Sięgnijmy znów po dane Renters.pl. Jedna noc w pokoju typu studio w okresie 1-3 sierpnia 2024 r. (czas koncertów) to wydatek rzędu 400-700 zł. Dla mieszkania jednopokojowego to 500-1000 zł, a dwupokojowego – 800-1800 zł. Jak w porównaniu z tymi kwotami wyglądały ceny noclegów kilka dni przed i po? Otóż wyraźnie mniej: za studio 200-400 zł, lokum jednopokojowe – 300-500 zł, a dwupokojowe – 400-600 zł. Warto zauważyć, że w przypadku dwóch pokoi górna wartość w okresie koncertowym była aż trzykrotnie wyższa!
Zobacz także: Koncerty Taylor Swift w Europie napędzają ruch lotniczy! Czym jest słynne „Swiftonomics”?
Najem dla turystów to chwilowe czy długookresowe wzrosty?
Powyższe dane pokazują, że wzrosty cen najmu krótkoterminowego przy okazji Open’era czy koncertów Taylor Swift owszem były zauważalne, ale również chwilowe. Po ich zakończeniu ceny wracały do standardowego, wakacyjnego poziomu. Innymi słowy, trudno zrzucać winę za negatywny wpływ krótkiego najmu na rynek nieruchomości np. na Taylor Swift.
Ze względu na specyfikę najmu krótkoterminowego, tzn. krótki czas trwania zawieranych kontraktów, wpływ takich jednorazowych i odosobnionych wydarzeń na poziom czynszów powinien szybko wygasać – potwierdza ekspert portalu GetHome.pl.
Zaznacza jednak, że potrzeba jeszcze więcej danych, by dokładnie zbadać zmiany cenowe. Można zresztą sobie wyobrazić, że jeśli analogiczne wydarzenia odbywałyby się bardzo często, wysokie ceny niekoniecznie musiałyby później wracać dokładnie do stanu wyjściowego.
Wzrost cen najmu to zresztą tylko jedna strona medalu.
Wspomniane, hitowe wydarzenia wpływają głównie na ofertę najmu krótkoterminowego, czyli na podaż, która tak czy inaczej jest wyłączona z tradycyjnego wynajmu mieszkań. Po stronie plusów dla miast-organizatorów lub gospodarzy można zaliczyć krótkoterminową stymulację lokalnego popytu konsumpcyjnego. Trudniej mierzalne mogą być pozytywne efekty promocyjne oraz wizerunkowe. Ceną za te korzyści bywają np. chwilowe problemy transportowe oraz wydatki związane z zapewnieniem bezpieczeństwa – zauważa ekspert wspomnianego portalu.
Zobacz także: Kryzys mieszkaniowy się zaostrzy? Budujemy znacznie mniej mieszkań
Kto korzysta, a kto traci na krótkim najmie?
Rozwój najmu krótkoterminowego jest zjawiskiem złożonym i mocno oddziałuje ogólnie na kondycję rynku nieruchomości. W przypadku Polski wpływ dużych wydarzeń jest tu jedynie okazjonalny (przynajmniej na razie!), zatem bardziej należy się przyjrzeć sytuacji w dłuższej perspektywie.
Krótki najem to przede wszystkim ogromna korzyść dla właścicieli nieruchomości. Zakładając, że za nocleg w okresie wakacyjnym w mieszkaniu dwupokojowym mogą zyskać średnio 500 zł, w skali miesiąca daje to aż 15 tys. zł. Oczywiście oznacza to większe zaangażowanie i pewne koszty związane z często zmieniającymi się gośćmi. Niemniej w porównaniu z tradycyjnym najmem długookresowym jest to bardziej dochodowe. A konkretnie? Średnio wynajem mieszkania dwupokojowego w Warszawie według danych GetHome.pl to obecnie koszt ok. 4000 zł miesięcznie.
Taki najem zapewnia też większe możliwości turystom i odwiedzającym Polskę w innych celach. Ceny noclegów mogą być korzystniejsze niż w hotelach przy jednak w pełni mieszkaniowych warunkach i szansie na lepsze poznanie polskich realiów.
Kto zatem traci? Przede wszystkim osoby, które chcą wynająć mieszkania na długi okres. Im więcej lokali trafia do najmu krótkoterminowego, tym zmniejsza ich się podaż w najmie tradycyjnym – a to oznacza rosnące ceny. Problem ten jest już dobrze znany w niektórych europejskich miastach, takich jak Barcelona czy Amsterdam. Innymi słowy, krótki najem uderza mocno w najem długoterminowy.
Zobacz także: Najem jest tak nieopłacalny, że biją go nawet obligacje skarbowe
Czy krótki najem mamy w Polsce pod kontrolą?
Ruch turystyczny w Polsce nie jest na tak wysokim poziomie, jak w krajach południowej czy zachodniej Europy. Niemniej już teraz polskie miasta mają się czym pochwalić:
W tym kontekście warto posłużyć się danymi Eurostatu, który pobiera informacje o liczbie rezerwacji z popularnych platform internetowych: Airbnb, Booking, Expedia Group, Tripadvisor. Mówimy tutaj o rezerwacjach dotyczących nie tylko najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych, ale również wszelkiego rodzaju pokoi z hoteli i pensjonatów.
Dane Eurostatu wskazują, że w 2023 r. turyści korzystający ze wspomnianych platform zarezerwowali w Warszawie 4,2 mln noclegów. W pierwszej dwudziestce miast UE z największym wynikiem zmieścił się jeszcze Kraków (3,7 mln noclegów) – mówi ekspert.
Czy w związku z tym podążamy drogą Barcelony, czy Amsterdamu? Na razie trudno o przekonujące prognozy, jednak najem krótkoterminowy – jako zjawisko stosunkowo młode – wymaga monitorowania i przemyślanych regulacji prawnych.
Związek Miast Polskich już wcześniej zwracał uwagę na konieczność uregulowania najmu krótkoterminowego, podobnie jak Rzecznik Praw Obywatelskich. Wyrok TSUE z dnia 22 września 2020 r. (sygnatura: C‑724/18 i C‑727/18) otworzył drogę do regulowania najmu krótkoterminowego przez państwa UE. Wydaje się jednak, że dotychczas w Polsce brakowało woli politycznej potrzebnej do wprowadzenia zmian. Wdrożenie unijnej dyrektywy DAC7 na razie stwarza możliwość do lepszej analizy skali działania najmu krótkoterminowego. To ważne, bo ewentualne regulacje powinny opierać się na wiarygodnych danych – zauważa ekspert.
Z czasem więc nad krótkim najmem w Polsce warto dobrze zapanować. I nie trzeba tu szukać winnych wyłącznie w gwiazdach muzyki!
Kontrola czynszów to tańszy najem. Poza tym mechanizm ma same wady
