TBS-y, czyli alternatywa dla rozgrzanego rynku nieruchomości

Obecnie z racji rażącego wzrostu cen mieszkań oraz wynajmu coraz częściej podnoszona jest kwestia konieczności budowania mieszkań na kieszeń każdego obywatela. Młodzi ludzie dopiero wchodzący na rynek pracy lub studiujący coraz bardziej martwią się, czy będzie ich stać na własne lokum. Nic dziwnego zatem, że partie zaczynają prześcigać się w swoich postulatach dotyczących obniżki cen mieszkań, nisko oprocentowanych kredytów na zakup mieszkania czy wysuwają postulaty rozwoju budownictwa społecznego w postaci towarzystw budownictwa społecznego (skrót. TBS).

Nieudany zdaniem ekspertów program „Mieszkanie Plus” zapoczątkowany przez ekipę rządzącą Prawa i Sprawiedliwości skłania do ponownego rozpatrzenia i reanimacji programów związanych z budownictwem społecznym. Szefowa resortu Funduszy i Polityki Regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz. Działaczka partii Polska 2050 zapowiedziała, że do 2030 na rzecz budownictwa społecznego ma zostać przeznaczona kwota blisko 50 mld złotych!

Czym jest budownictwo społeczne?

Budownictwo społeczne odnosi się do działalności związanej z budową i zarządzaniem mieszkaniami, które są przeznaczone głównie dla osób o niższych dochodach lub w szczególnej sytuacji życiowej. Ma na celu zapewnienie dostępnych cenowo mieszkań, aby odpowiedzieć na potrzeby osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup lub wynajem mieszkania na rynku. W Polsce budownictwo społeczne ma stosunkowo długą tradycję. Dnia 26 października 1995 roku weszła w życie ustawa o niektórych formach popierania budownictwa. Na jej mocy powstała instytucja tzw. TBS-u. Koncentrują się one w swoich działaniach na budowie i zarządzaniu mieszkaniami na wynajem, przeznaczonymi głównie dla osób o średnich dochodach. Osoby takie nie kwalifikują się do mieszkań komunalnych, ale jednocześnie nie stać ich na zakup mieszkania na rynku lub na zaciągnięcie kredytu.

Organizacja i zarządzanie w TBS

TBS-y to zazwyczaj spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółdzielnie, które mogą być zakładane przez jednostki samorządu terytorialnego, przedsiębiorstwa państwowe, czy też inne podmioty publiczne i prywatne. Finansowanie inwestycji pochodzi z różnych źródeł:

• kredytów z Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK),
• środków własnych towarzystw,
• partycypacji przyszłych najemców,
• ewentualnych dotacji samorządowych,

Ile zapłacimy za mieszkanie w TBS?

Chcąc zamieszkać w TBS-ie, będziemy mieli obowiązek zapłacenia czynszu. Ile jednak takie opłaty wynoszą? Opłata za mieszkanie nie może przekroczyć 5% wartości odtworzeniowej mieszkania w skali całego roku. Podajmy przykład obrazujący, jak czynsz jest obliczany. Załóżmy, że maksymalna stawka czynszu jest ustalana na kwotę 18 zł/m2 i potrzebujemy mieszkania o powierzchni 50m2. Wówczas mnożymy stawkę czynszu przez liczbę metrów, jakie posiada nasze mieszkanie, którym jesteśmy zainteresowani, czyli: 50m2 x 18 zł/m2 = 900 zł. Czynsz za mieszkanie wyniesie nas w tym przypadku 900 złotych na miesiąc. Biorąc pod uwagę, że obecne ceny wynajmu poszybowały w górę, wydaje się to dość atrakcyjnym rozwiązaniem. Jednakże to nie jedyne koszty, na które powinniśmy się przygotować. Wynajmując mieszkanie, będą od nas wymagane jeszcze dwie kluczowe opłaty – kaucja zabezpieczająca i opłata partycypacyjna.

Kaucja zabezpieczająca i opłata partycypacyjna

Z kaucją zabezpieczającą możemy się spotkać przy wynajmie na rynku prywatnym. Jej celem jest zabezpieczenie wynajmującego na wypadek naprawy szkód, które wyrządził najemca lub nieprzestrzegania warunków umowy najmu np. niepłacenie wystarczającej kwoty czynszu wynajmującemu za wynajem. Kaucja w przypadku TBS-u zazwyczaj opiewa na kwotę 3-miesięcznych czynszów. Z kolei opłata partycypacyjna to kolejny wydatek, na jaki musimy być gotowi, decydując się na wynajem TBS-u. Wynosi ona od 15% do nawet 30% kosztu budowy mieszkania. W momencie zakończenia najmu podlega zwrotowi do 12 miesięcy od momentu, kiedy opuścimy mieszkanie, rozwiązując umowę najmu.

Wykup mieszkania na własność

Co ciekawe od niedawna istnieje także możliwość nabycia TBS-u na własność. Reguluje to Ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa. Wprowadziła ona regulacje umożliwiające zamiany umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy mieszkania na umowę najmu z dojściem do własności. Zabieg ten zezwala, aby od ceny wykupu można było odliczyć wysokość partycypacji po spełnieniu następujących warunków:

• wysokość partycypacji musi być maksymalna (20 – 25 proc. kosztów budowy mieszkania).
• umowa w sprawie partycypacji musi być zawarta od przynajmniej 5 lat.
• przez co najmniej 5 lat do momentu złożenia wniosku nie można zalegać z czynszem lub z innymi opłatami za okres nie dłuższym niż 3 miesiące.

Przechodząc do konkluzji, TBS-y są interesujące rozwiązanie dla wielu ludzi, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup czy wynajem mieszkania z powodu rosnących cen nieruchomości. W kontekście luki mieszkaniowej, która jest poważnym problemem na rynku nieruchomości. Weźmy pod uwagę, że szacunkowa luka mieszkaniowa sięga od 1,5 do nawet 2 mln mieszkań! Tworzenie tego typu lokali może pomóc w wypełnieniu tych braków, zwłaszcza w miastach, gdzie zapotrzebowanie na mieszkania jest wysokie.