Polacy bez miejsca do życia: Mieszkalnictwo w Polsce [RAPORT]

Mieszkalnictwo w Polsce od lat pozostaje jednym z kluczowych wyzwań społeczno-gospodarczych. Rosnące ceny nieruchomości, niewystarczająca liczba dostępnych mieszkań oraz trudności z uzyskaniem kredytu sprawiają, że dla wielu Polaków posiadanie własnego domu staje się odległym marzeniem. Sytuację dodatkowo komplikuje kryzys demograficzny, postępująca urbanizacja oraz zmieniające się preferencje społeczne, które powodują, że zarówno młode rodziny, jak i osoby starsze zmagają się z problemami mieszkaniowymi.

• Wartość nieruchomości komercyjnych stanowiła około 400 mld zł.
• W 6 największych miastach kwartalne dynamiki cen ofertowych w 2023 r. wynosiły od 4,0% do 9,7%.
• Ponad 50% młodych Polaków dalej mieszka z rodzicami.
• Blisko 34%, społeczeństwa żyło w mieszkaniach nadmiernie zagęszczonych.
• Wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2023 r. wyniosła ok. 7,1 bln zł.

Wzrost popytu w polskim mieszkalnictwie w 2023 roku

Pokłosiem sytuacji na rynku nieruchomości w 2023 r. w dalszym ciągu były skutki pandemii COVID w 2019 r. Według NBP „lockdown” spowodował początkowo silną redukcję popytu mieszkaniowego. Raport NBP wskazuje, że podjęte działania przez rząd m.in. wsparcie ze strony polityki fiskalnej i obniżenie stóp procentowych oraz tzw. Bezpieczny Kredyt 2% zwiększyły popyt na mieszkania. Czynnikami podtrzymującymi wysoki popyt mieszkaniowy jest niesamowicie niska stopa bezrobocia (wynoszącą 5,1% w kwietniu 2023 r.) oraz wzrost wynagrodzenia (m.in. w sektorze przedsiębiorstw wynoszący 11,4% wg danych GUS).

Przyczyny wzrostu cen mieszkań

Raport NBP uwzględnia przyczyny wzrostu cen na rynku mieszkalnym. Zacytujmy dokładną treść raportu:

Wzrost popytu na mieszkania przy ich niskiej podaży, wraz z utrzymującym się wysokim poziomem cen nośników energii, terenów budowlanych oraz robocizny spowodował zwiększenie cen mieszkań. Deweloperzy stopniowo zaczęli zwiększać liczbę inwestycji. Jednocześnie silnie rósł popyt na mieszkania na wynajem, co przyczyniło się do wzrostów czynszów, szczególnie w Warszawie.

Podajmy jednak konkretniejsze dane, które potwierdzą powyższe stwierdzenia. Zgodnie z wyliczeniami NBP oszacowana wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2023 r. wyniosła ok. 7,1 bln zł, wobec 6,5 bln zł na koniec 2022 r. Natomiast szacowana wartość nieruchomości komercyjnych stanowiła około 400 mld zł, dla porównania w 2022 r., wynosiła 380 mld zł.

Mało tego, jak można wyczytać z raportu, w 2023 r. na największych rynkach w Polsce zaobserwowano wzrost sprzedaży mieszkań, który wyniósł ok. 58 tys. lokali (wobec 35 tys. w 2022 r.). Wskazuje się, że rosnący popyt mieszkaniowy był konsekwencją m.in. dostępu do subsydiowanego kredytu mieszkaniowego oraz zmniejszania się kosztu kredytu dla zamożniejszych gospodarstw domowych. Z drugiej strony silny wzrost wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw podtrzymywał gotówkowy popyt mieszkaniowy ze strony zamożniejszych gospodarstw domowych.

Zobacz także: Płaca minimalna w 2025 r. Znamy wysokość wynagrodzenia. Duże zaskoczenie!

Ceny za metr kwadratowy i wysokość czynszu

Z raportu możemy wyczytać, że rok 2023 odznaczył się dodatnią dynamiką cen. Podobnie jak w przypadku ubiegłych lat kiedy to dodatnia dynamika cen również została odnotowana. W pierwszej połowie ubiegłego roku tempo wzrostu cen mieszkań było niższe w porównaniu z analogicznym okresem w 2022 r. Jednak pod koniec 2023 r. odnotowano przyspieszenie wzrostów nominalnych cen, co było związane z rosnącym popytem na mieszkania, napędzanym między innymi przez program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Dodatkowo, na utrzymywanie się wzrostów cen wpłynęła ograniczona podaż lokali, wynikająca z niewielkiej liczby wydanych pozwoleń na budowę oraz nowych inwestycji w latach 2021-2022, jak również z rosnących kosztów budowy. Zdaje się, że sukces odniosła tutaj strategia deweloperów, którzy, żeby utrzymać/podbić ceny musieli wstrzymać podaż na rynku, co mogło wpłynąć na sytuację mieszkalnictwa w Polsce. Trend ten umocnił się w I kwartale 2024 r., co widoczne było w wyższej dynamice cen w porównaniu do końca 2023 r.

W swoim raporcie NBP wskazuje, że w 10 największych miastach w 2023 r. średnie ceny ofertowe i transakcyjne na rynku pierwotnym przekraczały poziomy obserwowane na rynku wtórnym. Zanim przejdziemy do szczegółowego omówienia danych, wyjaśnijmy pojęcie ceny ofertowej i transakcyjnej:

Cena ofertowa — to cena, która widnieje w ofercie sprzedaży nieruchomości. Jest to kwota, którą sprzedający chciałby otrzymać za nieruchomość.

Cena transakcyjna — jest to cena, po której nieruchomość została faktycznie zbyta.

Skoro mamy już wyjaśnione powyższe pojęcia, przejdźmy do meritum. Jak podaje raport przez cały 2023 r. średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym rosły wolniej (wzrosty w przedziale od 2,7% do 10,9% r/r) niż na rynku pierwotnym (od 7,9% do 14,8% r/r). Wzrastały także średnie ceny ofertowe – na rynku wtórnym od 3,3% do 8,7%, a na pierwotnym od 4,2% do 12,1%.

W 6 największych miastach kwartalne dynamiki cen ofertowych w 2023 r. wynosiły od 4,0% do 9,7% na rynku pierwotnym oraz od 2,2% do 9,6% na rynku wtórnym. Dynamika cen transakcyjnych rosła w obu przypadkach – na rynku pierwotnym od 8,6% do 16,3%, a na wtórnym od 4,3% do 17,1%. W Warszawie w 2023 r. ceny transakcyjne na rynku pierwotnym rosły szybciej niż ofertowe (wzrosty odpowiednio od 6,3% do 19,6%, w porównaniu do 3,4% do 16,3%). Jednak w pierwszym kwartale 2024 r. to ceny ofertowe rosły szybciej niż transakcyjne, odpowiednio o 24,1% i 21,7%. Podobny trend zauważono na rynku wtórnym, gdzie przez większość 2023 r. dynamika cen transakcyjnych była wyższa niż ofertowych (od 1,4% do 23,4%), a ceny ofertowe rosły od 3,9% do 8,9%.

Nie da się więc ukryć, że Polska bryluje pod względem wysokich cen mieszkań. Zagadnienie szczegółowo opisywał w swoim artykule redaktor Obserwatora Gospodarczego Dawid Błaszkiewicz. Zacytujmy jego wpis:

Według danych europejskiego urzędu statystycznego za II kwartał 2024 roku ceny mieszkań w Polsce rosły najszybciej w Unii Europejskiej w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. W ciągu roku przeciętny wzrost cen mieszkań w Polsce wyniósł 17,7%. Podkreślił Dawid Błaszkiewicz w swoim artykule.

Zobacz także: TBS-y, czyli alternatywa dla rozgrzanego rynku nieruchomości

Przeludnione mieszkalnictwo w Polsce, czyli ile pokoi na osobę?

Na warunki mieszkaniowe składają się takie czynniki jak m.in. wielkość i rodzaj mieszkania oraz koszty jego utrzymania. Pod tym względem Polska systematycznie goni kraje Europy Zachodniej jednak nadal widzimy pewną przepaść. Polski rynek mieszkaniowy charakteryzuje się małym metrażem i liczbą pokoi, jakie przypadają na mieszkańca. W 2022 r. średnio na osobę przypadało 31,1 mkw, gdzie średnia dla państw UE wynosiła 41,9 mkw w 2012 roku. Przepaść czasowa pomiędzy podaną średnią wynika z tego, że Eurostat i OECD nie publikują na bieżąco danych w tym zakresie.

Niemniej według danych Eurostatu Polska w 2022 r. miała wynik 1,1 pokoju na osobę. W efekcie zajmujemy ostatnie miejsce w rankingu państw UE. Gorzej od nas pod tym względem wypada tylko Serbia i Czarnogóra, gdzie liczba pokoi na osobę wynosiła odpowiednio 1 i 0,9 pokoju. Co ciekawe w 2023 r. sytuacja nie uległa szczególnej poprawie i Polska ponownie odnotowała wynik 1,1, zajmując niechlubne ostatnie miejsce w europejskim rankingu.

Zobacz także: Dramat mieszkańców Limanowej! Muszą szybko opuścić swoje domy! 

Problem ciasnoty i dostępności cenowej

W Polsce w dalszym ciągu większy odsetek osób, w porównaniu do średniej krajów UE, zamieszkiwało przeludnione mieszkania. Według danych Eurostatu w Polsce w 2022 r. 35,8%, a w 2023 r. 33,9%, społeczeństwa żyło w mieszkaniach nadmiernie zagęszczonych, podczas gdy przeciętnie w krajach UE było to 16,8% populacji. Większy metraż mieszkania nawet wynajmowanego to tym samym większe koszty, jakie musimy ponieść, decydując się na wynajem czy zakup.

W naszym kraju stale doskwiera problem dostępności cenowej lokali i kredytów hipotecznych, szczególnie dla młodego pokolenia, które wchodzi na rynek pracy i dąży do usamodzielnienia się. Przywołując przytoczone w raporcie dane Eurostatu w 2022 r. (51%), a w 2023 r. (52,9%) młodych Polaków w przedziale wieku 25-34 lat nadal mieszkała z rodzicami. Przy średniej unijnej na poziomie 30%. Pod tym względem przebiły nas tylko Grecja, Słowacja i Chorwacja (od 54,4% do 64,3%).

Konkludując, mieszkalnictwo w Polsce boryka się z wieloma problemami. Polska jest krajem starzejącym się, gdzie liczba ludności systematycznie spada. Pomimo to nadal nie podnosimy swoich wskaźników, chociażby pod względem liczby pokoi, jakie przypadają na jedną osobę. Chociaż dynamika wzrostu cen nie napawa szczególnym optymizmem, liczmy, że nadchodzący rok będzie pod tym względem przychylniejszy dla potencjalnych najemców.