Brak rozwiązań dobrym rozwiązaniem? Tak wygląda sytuacja kredytowa Polaków po BK2%

W debacie publicznej ścierają się dwa skrajne stanowiska odnośnie nowego programu wsparcia kredytobiorców. Przeciwnicy punktują dalsze wzrosty cen mieszkań, a zwolennicy podkreślają aspekt pomocowy i większą szansę na własne lokum dla znacznej grupy osób. Impas impasem, jednak rynek musi działać dalej! Co zatem pokazują tegoroczne dane? Część zmian była łatwa do przewidzenia po zakończeniu BK2%, niemniej trudno mówić o zapaści czy kryzysie.

Program Bezpieczny Kredyt 2% (BK2%) stanowił rządowe wsparcie dla osób kupujących pierwsze mieszkanie lub dom. Miał na celu obniżenie kosztów kredytów hipotecznych poprzez państwowe dopłaty, które gwarantowały utrzymanie oprocentowania 2% przez okres do 10 lat. Program zakończył się 8 stycznia 2024 r., ponieważ wyczerpały się środki przeznaczone na dopłaty. Dofinansowanie objęło blisko 67 tys. kredytów (dane BIK z I kwartału 2024 r.), a wnioski można było składać do końca 2023 r. W związku z tym, że BK2% mocno wpłynął na rynek mieszkaniowy, warto się lepiej przyjrzeć sytuacji po zakończeniu programu.

Kredyty pod lupą, czyli co mówią liczby?

Jak czytamy w komunikacie prasowym Biura Informacji Kredytowej (BIK) z 6 listopada 2024 r., w październiku br. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 34,52 tys. zainteresowanych. Rok do roku oznacza to spadek o 16,5% – w październiku 2023 r. wniosków było 41,33 tys. Jednocześnie miesiąc do miesiąca (wrzesień 2024 r.) zaobserwowano wzrost o 21,1%. Kwoty kredytów? W październiku 2024 r. średnia wartość to 440,18 tys. zł, ale co ciekawe, jest to wzrost o 4,6% r/r oraz spadek o 1,0% m/m.

Zobacz także: Jaka praca w drodze po własne mieszkanie? Obierz kurs na Poznań i informatykę

Większa liczba wniosków kredytowych w porównaniu z wrześniem może sugerować pewne ożywienie w tym obszarze. Jednocześnie wysokie wartości w II półroczu 2023 r. były efektem „stymulacji” rynku przez program BP2%. W związku z tym ostatnie miesiące 2024 r. najpewniej również pokażą niższe wartości r/r.

Spadek zainteresowania nowymi kredytami mieszkaniowymi przejawiający się mniejszą liczbą wniosków kredytowych był już widoczny w I kw. 2024 r. Duża liczba nowych umów hipotecznych zawartych na początku bieżącego roku wynikała z procesowania licznych wniosków o kredyt z dopłatami złożonych pod koniec 2023 r.

Dwa kolejne kwartały (II kw. i III kw. 2024 r.) upłynęły pod znakiem podobnych wyników (ok. 47 tys. nowych kredytów kwartalnie), które można jednak ocenić jako niezłe, wziąwszy pod uwagę aktualny poziom średniego oprocentowania kredytów mieszkaniowych – wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Warto przy tym pamiętać, że obecnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w Polsce jest najwyższe w UE i drugie w Europie. Jednocześnie zakończył się istotny program wsparcia i nie mamy jasności co do ewentualnego następcy. Mimo to dane nie pokazują takiej zapaści, jak w II półroczu 2022 r., a październik przyniósł wzrosty m/m – widoczne również po wyłączeniu wniosków o kredyty refinansowe.

Jeżeli chodzi o wskaźniki oprocentowania kredytów, sytuacja nie jest niestety korzystna dla kredytobiorców.

Średnie RRSO nowych kredytów mieszkaniowych w okresie styczeń – wrzesień 2024 r. wynosiło od 8,17% (luty) do 8,59% (lipiec). Wrześniowy wynik (8,39%) był znacznie niższy od tegorocznego maksimum, ale nadal sugerował pogorszenie oferty banków względem I kw. – zauważa Andrzej Prajsnar.

Zobacz także: Liczba mieszkań w Polsce rośnie najszybciej w Europie, ale wciąż ich brakuje

Deweloperzy w okresie przejściowym?

Kredyty to oczywiście niejedyny aspekt rynku ściśle powiązany z rządowymi programami wsparcia. Zakończenie BK2% było też istotną zmianą dla samych deweloperów, którzy musieli odpowiednio zareagować przede wszystkim poprzez uzupełnienie mocno wyprzedanej oferty. To skutkowało dużym wzrostem procentowym podaży mieszkań, choć trzeba pamiętać, że po części był to efekt niskiej bazy (np. we Wrocławiu oraz Krakowie).

Jeżeli chodzi o strategię cenową, to m.in. w Warszawie i Krakowie inwestorzy skoncentrowali się na nowych projektach niedrogich jak na tamtejsze warunki. Natomiast we Wrocławiu deweloperzy mocno rozbudowali segment cenowy premium za 15 000 zł/mkw. – 20 000 zł/mkw.

W Łodzi z kolei rozbudowywany był segment 12 000 zł/mkw. – 15 000 zł/mkw., a więc skupiający mieszkania nietanie jak na lokalne warunki. Opisywana sytuacja wpłynęła na spore różnice dynamiki cen ofertowych 1 mkw. pomiędzy czterema wymienionymi miastami (Warszawa, Kraków, Łódź i Wrocław) – dodaje Andrzej Prajsnar.

Zarówno liczba oferowanych mieszkań, jak i ich ceny wzrosły, jeśli dane z października 2024 r. porównamy z tymi z grudnia 2023 r. Szczegóły znajdują się na poniższych wykresach:

Zobacz także: Rynek nieruchomości w Polsce ma się świetnie. No poza jednym wyjątkiem…

Następca BK2%, czyli prognozy na przyszłość

Na ten moment strona rządowa nie zatwierdziła żadnego „następcy” programu BK2%. Z jednej strony pozostajemy niejako w okresie przejściowym, z drugiej jednak – październikowy wzrost liczby wniosków kredytowych może sugerować, że rynek pogodził się już z możliwym brakiem nowego narzędzia wsparcia.

Abstrahując już od losów programu Kredyt na Start, które wyjaśnią się w najbliższym czasie, ważnym czynnikiem jest zapowiedź dalszego „mrożenia” cen energii. Zwiększa ona bowiem prawdopodobieństwo pierwszej, wiosennej obniżki stóp procentowych NBP. Taka zmiana – oprócz finansowego wpływu na rynek – miałaby też pewien efekt psychologiczny.

Warto pamiętać, że mamy do czynienia z odłożonym popytem mieszkaniowym, który nie mógł się zrealizować z powodu wysokich kosztów kredytowych w 2024 r. Byłoby dobrze, gdyby do rozładowania odłożonego popytu doszło spokojnie i stopniowo, a nie tak burzliwie jak w drugiej połowie 2023 r. – podsumowuje Andrzej Prajsnar.