Chiny

Kryzys w Chinach – kiedy fundamenty pękają, zaczyna się problem

Kryzys na rynku nieruchomości w Chinach nadal się nie zakończył. Xi Jinping wykorzystuje sytuacje, by pozbyć się prywatnych deweloperów.

Kryzys na rynku nieruchomości w Chinach nadal się nie zakończył. Pompowane przez Pekin miliardy w gospodarkę nie przynoszą oczekiwanych rezultatów. Kiedyś rosnący rynek nieruchomości był dowodem skoku cywilizacyjnego w Chinach. Dziś to permanentny ból głowy polityków w Pekinie.

  • Państwowe inwestycje na rynku nieruchomości były skutecznym sposobem walki z kryzysem gospodarczym w 2008 roku.
  • Gigantyczna skala państwowego dofinansowania napędziła bańkę, która zaczęła przypominać piramidę finansową.
  • Próby zreformowania sposobu finansowania rynku nieruchomości i wprowadzenie „trzech czerwonych linii” rozpoczęły obecny kryzys.
  • Xi Jinping wykorzystuje sytuację, żeby „oczyścić” rynek z prywatnych deweloperów ograniczając im możliwości dofinansowania.
  • Coraz większą rolę na chińskim rynku nieruchomości odgrywają państwowi deweloperzy.

Inwestycje w nieruchomości odpowiedzią na kryzys z 2008 r. 

Załamanie się światowych rynków w 2008 roku było bardzo ważnym wydarzeniem w Chinach. Po raz pierwszy w głowach polityków w Pekinie pojawiła się myśl, że zachodni model rozwoju się wyczerpał i od teraz to Chiny mogą być numerem jeden.

Żeby przeciwdziałać skutkom kryzysu, podjęto decyzję o uruchomieniu pakietu inwestycyjnego mającego napędzić chińską gospodarkę w czasie załamania światowych rynków. Pekin w kwietniu 2009 roku wyłożył gigantyczną sumę 586 mld USD, co stanowiło wtedy odpowiednik 13,4% PKB Chin. Pakiet finansowy został przeznaczony przede wszystkim na inwestycje infrastrukturalne takiej jak tunele, porty, lotniska, sieć szybkich kolei oraz ogromne osiedla mieszkaniowe. Rząd centralny na te cele wyłożył 173 mld USD, a władze lokalne 180 mld USD. Pozostała część pakietu stymulacyjnego pochodziła z krajowych pożyczek bankowych. To właśnie wtedy rozpoczął się w Chinach wieloletni boom inwestycyjny na rynku nieruchomości.

Inwestycje w sektorze mieszkaniowym w Chinach

Upadek Evergrande Group tak jak kiedyś Lehman Brothers

Inwestycje infrastrukturalne były przez całe lata priorytetowe dla chińskich władz. Napędzały PKB oraz podnosiły stopień urbanizacji, a tym samym jakość życia obywateli. Dla wielu Chińczyków oraz światowej opinii publicznej były dowodem, że Chiny dokonują cywilizacyjnego skoku. Z tego powodu wiele inwestycji nie było przemyślanych, a decyzje o ich podjęciu bardziej motywowane politycznie niż ekonomicznie. Ceny nieruchomości w największych chińskich miastach ciągle szybowały w górę.

Wskaźnik urbanizacji w Chinach

Zobacz też: Czy Chiny zdominowały świat elektromobilności? 🌍⚡ [ZOBACZ FILM]

Branża deweloperska z czasem przyjmowała coraz więcej cech piramidy finansowej. Pieniądze otrzymywane od klientów, firmy deweloperskie wydawały na zakup gruntów pod kolejne inwestycje. Klienci kupowali jedynie „dziurę w ziemi”. Bardzo często robili to na kredyt. W ten sposób ze środków pozyskanych za zakup jeszcze niewybudowanych nieruchomości deweloperzy finansowali nieskończone domy, które sprzedali wcześniej. Rynek zaczął nabierać cech piramidy finansowej. Co prawda chińskie przepisy prawa zobowiązują firmy deweloperskie do wykorzystania większości środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na finansowanie budowy tej konkretnej inwestycji, ale słabe instytucje kontrolne nie pozwalają na skuteczne egzekwowanie przepisów. Deweloperzy byli bardziej zainteresowani pozyskiwaniem nowych gruntów niż dbaniem o jakość i terminowość budowy już opłaconych mieszkań i lokali.

Ceny mieszkań w miastach

Niektóre przedsięwzięcia były efektem decyzji skorumpowanych polityków lokalnych wchodzących w interesy z nieuczciwymi deweloperami. Jednak wszyscy uczestnicy tego procederu zawsze mieli nadzieję, że w razie kłopotów rząd centralny przyjdzie z pomocą i załata dziury w budżetach lokalnych.

Trzy czerwone linie przyczyną kryzysu w Chinach 

Tak się jednak nie stało i w 2020 roku Pekin podjął zaskakującą dla deweloperów decyzję. Po przejściu pierwszej fali koronawirusa w chińskiej gospodarce zaobserwowano wzmożony ruch, które według władz miał być zapowiedzią powrotu na ścieżkę wzrostu. W tym momencie podjęto decyzję o wprowadzeniu tzw. trzech czerwonych linii. Nowe przepisy uniemożliwiły dalsze zadłużanie deweloperom, dopóki nie uregulowali swoich zobowiązań i nie zmieścili się w wyznaczonych przepisami limitach. Celem tych regulacji było zmniejszenie patologii, które występowały na rynku nieruchomości. Jednocześnie chińscy politycy, z Xi Jinpingiem na czele, podjęli próbę zmiany modelu gospodarczego państwa. Zdecydowano, że branżami mającymi napędzić PKB mają  zostać przemysł i nowoczesne technologie.

Efektem działań chińskich władz było znaczące ograniczenie dalszego zadłużania się deweloperów i zaciągania nowych kredytów. Tym samym część firm zaczęła popadać w tarapaty finansowe i utraciła płynność finansową. Najbardziej spektakularną „ofiarą” nowych przepisów stała się firma China Evergrande. Przez wiele lat był to jeden z największych graczy na chińskim rynku nieruchomości. Formalnie, firma China Evergrande, została uznana za niewypłacalną w grudniu 2021 roku.

Zobacz też: Chiny wciąż mają problem z konsumpcją. Dług nie pomógł, ale władze szykują kolejny

Na nieszczęście chińskich władz pierwsza fala koronawirusa nie była ostatnią. Optymistyczne założenia Pekinu co do dalszego wzrostu gospodarczego w znacznej mierze zostały ograniczone restrykcyjną polityką „zero COVID”, która skutecznie odstraszała konsumentów i inwestorów od decydowania się na duże wydatki. Tym samym drobne „wystudzenie” rynku nieruchomości w Chinach napędziło trwający do dziś kryzys.

Sprzedaż na rynku nieruchomości w Chinach

W 2023 roku chińskie władze podjęły szereg decyzji, które miały na celu ponowne ożywienie rynku nieruchomości. Polecono bankom obniżenie oprocentowania już przyznanym kredytom, zwiększono grupę osób mogących ubiegać się o kredyty na preferencyjnych warunkach, a niektórzy deweloperzy zostali zwolnieni z przestrzegania „trzech czerwonych linii” i mogli się ubiegać o dodatkowe finansowanie.

Jednak konsumenci dalej niechętnie inwestowali swoje pieniądze. Optymizmem nie napawał fakt, że w styczniu 2024 roku sąd zarządził likwidację wspomnianego Evergrande Group. W czasie postępowania sądowego okazało się, że spółka od lat zawyżała swoje przychody. Przykładowo w 2020 roku Evergrande Group zaksięgowała przychody wyższe o 350 mld RMB od realnych. Stanowiło to 80% przychodów spółki w tym roku.

Chwilowa poprawa na rynku nieruchomości spowodowana interwencją Pekinu nie trwała długo. Jak podaje Ośrodek Studiów Wschodnich w swoim raporcie dotyczącym rynku nieruchomości w Chinach, w połowie 2024 r. sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w Chinach była najmniejsza od ponad 15 lat.

Shadow banking a kryzys w Chinach

Trudności w dostępie do kredytów i dodatkowego finansowanie nie są w Chinach czymś zupełnie nowym. Przedsiębiorcy i inwestorzy, poszukując alternatywnych źródeł pieniędzy, od lat korzystają z usług tzw. shadow banking. Brak możliwości uzyskania kredytów powoduje utworzenie oddolnego sektora bankowego. Są to instytucje funkcjonujące bez ścisłego nadzoru finansowego, ponieważ formalnie nie są częścią sektora bankowego. Tworzone przez nie instrumenty finansowe są często atrakcyjną alternatywą dla dużych banków. Dużo mniejsze wymagania względem pożyczkobiorcy w takim modelu kredytowania są ogromnym atutem zachęcającym przedsiębiorców do takich rozwiązań.

Rząd w Pekinie stara się, z różnym skutkiem i intensywnością, ograniczać rozwój tego sektora usług finansowych. W latach 2016–2020 sektor shadow banking zmniejszył się z 60% PKB do „jedynie” 40% PKB. Według definicji obejmującej szerszą grupę podmiotów mogła to być zmiana nawet z ok. 120% do niespełna 90% chińskiego PKB.

Xi Jinping — wielki budowniczy 

Najważniejsza myślą Xi Jinpinga dotyczącą mieszkalnictwa jest stwierdzenie: „mieszkania służą do mieszkania, a nie spekulacji”. Tym samym przewodniczący ChRL daje do zrozumienia, że model rozwoju Chin oparty na dźwigniach finansowych w branży nieruchomości jest dla niego nieakceptowalny.

Zapaść rynku nieruchomości to problem wizerunkowi dla partii. Wielu chińskich obywateli zainwestowało w mieszkania, które dopiero miały powstać. Kłopoty finansowe wielu deweloperów to ryzyko, że część z tych inwestycji nigdy nie zostanie ukończona. Tym samym wielu Chińczyków straciłoby swoje oszczędności. Dlatego Pekin tak uważnie przygląda się zawirowaniom na rynku nieruchomości i podejmuje coraz odważniejsze decyzje.

Dzięki rządowym interwencjom w rynek nieruchomości w Chinach coraz mocniejszą pozycję zyskują państwowi deweloperzy. Coraz więcej największych firm deweloperskich w ChRL to firmy państwowe lub z dużym udziałem państwowych przedsiębiorstw.

Zobacz też: Chiński TikTok — czyli jak fala amerykańskich „uchodźców” zalewa RedNote

Xi Jinping wykorzystuje kryzys na rynku nieruchomości w Chinach do przejmowania kontroli nad branżą i osłabienia lokalnych grup interesów. Rynek jest „oczyszczany” z zadłużonych przedsiębiorstw, a w ich miejsce pojawiają się przedsiębiorstwa państwowe. Prywatne firmy, które chcą skorzystać z kolejnych pakietów pomocowych, muszą godzić się na stawiane przez Pekin warunki. Wpisuje się to w szerszy kontekst polityki realizowaną przez obecnego przewodniczącego ChRL polegający na centralizacji władzy.

Kolejne pakiety stymulacyjne pompowane w chińską gospodarkę nie przynoszą znaczących rezultatów. Celem Pekinu jest pozbycie się całkowicie ukrytego długu do 2028 roku. Na wsparcie mogą liczyć władze regionalne, które w największym stopniu borykają się z problemami finansowymi. Sektor prywatny może spodziewać się wsparcia pozwalającego utrzymać płynność finansową. Droga do pełnego „uzdrowienia” chińskiego rynku nieruchomości jest jeszcze długa, a analitycy Goldman Sachs przewidują, że ceny na chińskim rynku nieruchomości ustabilizują się najszybciej pod koniec 2025 roku.

Wszelkie prawa do treści zastrzeżone.

Polecane artykuły

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Back to top button

Adblock Detected

Please consider supporting us by disabling your ad blocker