Koszt budowy domu 2025. Po latach szaleństwa nastąpi wyczekiwana stagnacja cen?
Budowa nawet małego domu jednorodzinnego może kosztować kilkaset tysięcy złotych

Jaki jest koszt budowy domu w 2025 roku? Odpowiedź na tak zadane pytanie zawsze jest taka sama – to zależy. Zależy od bardzo wielu czynników. Zastosowanych materiałów, wykończenia, a nawet bryły budynku. Niemniej, mimo tak wielu czynników, jesteśmy w stanie oszacować, jaki jest rzeczywisty koszt budowy metra kwadratowego domu.
- Koszt budowy domu w 2025 roku może utrzymać się na poziomach z 2024 r.
- Prosta bryła i nieskomplikowany dach mogą istotnie obniżyć koszt budowy domu.
- Sytuacja w branży budowlanej jest nie najlepsza.
Wiele osób zadanie sobie pytanie jak mierzyć powierzchnię budowanego domu. To dość istotna informacja, ponieważ znając powierzchnię oraz koszt budowy 1 mkw domu jesteśmy w stanie policzyć, jaki będzie całkowity koszt budowy domu. Najczęściej przy wyliczaniu metrażu bierze się pod uwagę powierzchnię użytkową i to do niej odnosi się koszty budowy 1 mkw domu. Warto dodać, że do tej powierzchni wlicza się również kotłownię oraz garaż w bryle budynku. Z kolei powierzchnia pod skosami dachu jest liczona według odpowiednich norm. Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym w pomieszczeniach na poddaszu (tj. ze skosami) powierzchnia użytkowa pod skosem:
– powyżej 2,2 m jest liczona w 100%,
– pomiędzy 1,4 m a 2,2 m w 50%,
– poniżej 1,4 m nie jest brana pod uwagę.
Te informacje są dość istotne, gdyż to głównie z tego powodu znajdujemy różnicę między powierzchnią użytkową a powierzchnią podłóg.
Warto dodać, że na koszt budowy domu wpływa bardzo wiele czynników. Postaram się jednak wymienić te najbardziej oczywiste i generujące największe koszty.
Podpiwniczenie może istotnie zwiększyć koszty budowy domu
Dziś rzadko buduje się domy z piwnicami, kiedyś to była częstsza praktyka, niemniej i dziś zdarzają się domy z piwnicą. Podpiwniczenie drastycznie może zwiększyć koszt budowy domu. Szacuje się, że koszt budowy 1 mkw piwnicy wynosi nawet 2500 zł. Tutaj jednak należy zauważyć, że przy złych warunkach wodnych i gruntowych koszt ten może być jeszcze większy. Piwnica jest więc pomieszczeniem, które zdecydowanie podbija koszt budowy domu.
Koszt budowy domu 2025. Prosta bryła znacznie ogranicza wydatki
Na koszty budowy domu duży wpływ ma bryła budynku. Im prostsza bryła, tym koszt budowy będzie niższy. Prostsza bryła to też mniejsza połać dachu. Mniejsza połać dachu to mniejsze koszty budowy. Wiele złamań na dachu, jaskółki lub lukarny, to rzeczy, które wpływają na ilość potrzebnego materiału oraz liczbę godzin potrzebnych do wykonania prac dekarskich.
Ważne są również fundamenty. Wiele osób stosuje płyty fundamentowe, które są wyraźnie droższe od ław fundamentowych. Są przypadki, gdzie np. warunki gruntowe wymagają od nas wylania droższej płyty fundamentowej. Niemniej jeśli nie ma takiej potrzeby, bardziej opłacalne mogą okazać się ławy fundamentowe. Są one nieco gorsze pod kątem izolacji cieplnej, jednak różnica w cenie może okazać się na tyle duża, że inwestycja w płytę bardzo długo nie zwróci się w kosztach energii.
Wpływ na koszt budowy domu może mieć też rodzaj wentylacji. Do niedawna w zdecydowanej większości domów używało się wentylacji grawitacyjnej, czyli dom wentylowało się za pomocą kominów. Dziś ze względu na dobrą izolację budynków oraz przywiązywanie wagi do energooszczędności coraz popularniejsze stają się wentylacje mechaniczne, czyli tzw. rekuperatory. Wentylacja mechaniczna jest znacznie droższa, gdyż do domu 150 mkw może kosztować nawet 30 tys. zł z robocizną. Dla porównania kominy do wentylacji takiego domu to koszt około 7-8 tys. złotych. Niemniej rekuperacja ma też wiele innych zalet, jednak nie będę ich w tym tekście poruszał.
Sposób ogrzewania również może mieć znaczenie. Ogrzewanie gazowe – zwłaszcza gdy mamy przyłącze – w 2025 roku może być tańsze od ogrzewania pompą ciepła. Mając jednak na uwadze fakt, że gaz będzie coraz mocniej opodatkowany, w dłuższej perspektywie pompa ciepła może okazać się lepszą opcją. Należy jednak zauważyć, że koszt instalacji pompy ciepła jest większy niż pieca gazowego.
SSO, SSZ, stan deweloperski. Czym to się różni?
Przeszklenia również istotnie wpływają na koszt budowy domu. Z tego powodu zdecydowanie bardziej preferuję wyceny 1 mkw SSO, czyli stanu surowego otwartego (bryła bez okien) lub stanu deweloperskiego (wykończony z tynkami i posadzkami). Niemniej, nierzadko podaje się wycenę 1 mkw SSZ, czyli stanu surowego zamkniętego, który od SSO różni się tylko kosztem okien i drzwi zewnętrznych. Sęk w tym, że w zależności od upodobań, koszt okien i drzwi może się istotnie różnić, nawet w tym samym projekcie. Różnice mogą dochodzić nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych, co przy domu o wielkości 150 mkw może różnicować koszt budowy 1 mkw nawet o kilkaset złotych.
Niemniej najczęściej podaje się koszt budowy 1 mkw dla stanu deweloperskiego, czyli domu, w którym są już wszystkie instalacje, tynki oraz posadzki i można zaczynać kłaść płytki oraz malować ściany. A więc jaki jest koszt budowy domu w 2025 roku? Zakładając, że dom jest budowany systemem zleconym, czyli budują go podwykonawcy, a nie sam inwestor, to koszt budowy domu w 2025 roku waha się od ok. 4200 zł za metr kwadratowy do nawet 6500 zł za metr kwadratowy stanu deweloperskiego. Wpływ na różnice w cenie mają wspomniane czynniki jak bryła, wielkość dachu, fundamenty oraz rodzaj ogrzewania, ale także jakość użytych materiałów budowlanych.
Warto na sam koniec dodać, że na koszty budowy domu drastycznie wpływa garaż w bryle budynku. Koszt budowy 1 mkw garażu to mniej więcej koszt budowy 1 mkw stanu deweloperskiego. Oznacza to, że mały garaż jednostanowiskowy o powierzchni 18 mkw, to koszt nawet 80 tys. złotych.
Sytuacja w branży budowlanej. Czy budowa domu będzie tańsza?
Sytuacja w branży budowlanej jest zła. W listopadzie 2024 roku budowlanka zaliczyła spadek o 5,8% (wyrównany sezonowo) względem listopada 2023 roku. Z kolei w okresie od stycznia do listopada 2024 r. produkcja budowlano-montażowa spadła o 7,4% względem analogicznego okresu 2023 roku. Dane pokazują jasno, branża budowlana stanęła.
Szczególnie zła sytuacja jest w przypadku budowy budynków. W ujęciu rocznym budowa budynków zaliczyła spadek o 16%. W okresie od stycznia do listopada sytuacja nie była aż tak zła, gdyż spadek w budowie budynków wyniósł 6,1%.
Podobne informacje płyną z danych statystycznych portalu wielkiebudowanie.pl, z których wynika, że 2024 rok był najgorszym rokiem od 2012 roku jeśli chodzi o liczbę budowanych domów. Liczba zleceń była o 50% niższa aniżeli w 2012 roku. Co więcej, z informacji podawanych przez wyżej wymieniony portal wynika, że w Polsce nie budowało się tak mało domów od wejścia naszego kraju do Unii Europejskiej.

Obecnie na rynku budowy domów jednorodzinnych mamy do czynienia z kompletnym załamaniem. Stan ten jednak zbyt szybko się nie zmieni, gdyż wysoki koszty budowy oraz wysokie koszty kredytu znacznie ograniczają popyt na nowe domy. Pierwszych oznak ożywienia można zacząć szukać kilka miesięcy po pierwszej obniżce stóp procentowych. Ta jednak może pojawić się dopiero w 2026 roku.