Ceny mieszkań rosną szybciej niż nasze zarobki. Dostępność nieruchomości spada!

Rosnące ceny nieruchomości i zmieniające się warunki kredytowe stawiają coraz wyższe wymagania w kontekście zakupu mieszkania. Czy w 2025 r. przeciętny Kowalski będzie miał na to szansę w dużym mieście? Przyglądamy się sytuacji rynkowej, a także prognozom na najbliższe kwartały.

• Ceny nieruchomości ciągle rosną.
• W ostatnich latach wzrost cen mieszkań był szybszy od wzrostu wynagrodzeń.
• Wysokie stopy procentowe oraz ceny mieszkań drastycznie ograniczają możliwości zakupowe Polaków.

Kolejny rok wyzwań dla osób planujących zakup nieruchomości? Nie ma solidnych podstaw, by twierdzić, że coś istotnego zmieni się w tym obszarze. Ceny mieszkań nadal rosną (choć nieco wolniej), a kredyty hipoteczne wciąż wyróżniają się wysokim oprocentowaniem. Wszystko to przekłada się na mocniejsze wymogi banków przy ocenie zdolności kredytowej. Również relacja zarobków do kosztów nieruchomości stawia Polaków w dość trudnej sytuacji. Przyjrzyjmy się jednak twardym danym i wyliczeniom.

Zarobki Polaków kontra ceny mieszkań

Wysokie ceny nieruchomości w Polsce w relacji do średnich pensji niestety nie wypadają korzystnie – zwłaszcza na tle innych krajów europejskich. Mimo że okresowo sytuacja się poprawia, prognozy rynkowe nadal pozostają raczej pesymistyczne.

Po uwzględnieniu danych na temat nowych mieszkań ostatni kwartał 2024 r. przyniósł pewną poprawę na większości największych rynków, lecz w skali roku sytuacja się niestety pogorszyła – zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Widać to dobrze na poniższym wykresie:

Wskaźnik dostępności rozumiemy jako relację średniego dochodu do ceny 1 mkw. mieszkania. Przykładowo, wartość 0,59 oznacza, że za średnią pensję w danym mieście można nabyć właśnie 0,59 mkw.

Szczegółowe dane dla poszczególnych kwartałów 2024 r. prezentują się zaś następująco:

Dane z wykresów pokazują, że w najgorszej sytuacji są mieszkańcy Warszawy, następnie zaś Gdańska, Krakowa i Wrocławia.

Oczywiście trzeba brać poprawkę na fakt, że wyliczane wskaźniki dostępności uwzględniają średnie ceny ofertowe, a nie transakcyjne za 1 mkw. nowych mieszkań. W przypadku Katowic należy dodatkowo pamiętać o wypłacie wyższych wynagrodzeń z sektora wydobywczego pod koniec minionego roku. Jeżeli chodzi o 2025 r., to z punktu widzenia potencjalnych nabywców mieszkań ważnym czynnikiem będzie prognozowany (m.in. przez NBP) spadek tempa dynamiki płac – wyjaśnia ekspert.

Jeszcze inne ujęcie prezentuje mapa poniżej – a mianowicie dostępność płacową metrażu, czyli liczbę wynagrodzeń potrzebnych do zakupu mieszkania 50 mkw. według najnowszych opublikowanych danych GUS dla powiatów (z 2023 r.).:

Trendy w zakresie zdolności kredytowej

Niedawna analiza portalu RynekPierwotny.pl wykazała, że w styczniu 2025 r. metraż nowych mieszkań możliwy do zakupu na kredyt był nieco większy względem sytuacji z czerwca 2024 r. – średnio o 2-3 mkw. w przypadku modelowych gospodarstw domowych.

Za tę dodatnią zmianę odpowiadała poprawa dostępności płacowej metrażu, ale również obniżka średniego oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych według NBP (czerwiec 2024 r. – 7,93%, grudzień 2024 r. – 7,45%). Warto jednak zwrócić uwagę, że wspomniana obniżka dotyczyła głównie kredytów mieszkaniowych z okresowo stałym oprocentowaniem (zwykle na 5 lat) – dodaje Andrzej Prajsnar.

Poniżej można zapoznać się z szacunkami wielkości nowego mieszkania możliwego do zakupu na kredyt w styczniu 2025 r. Zaprezentowane wyniki odzwierciedlają różną płacową dostępność mieszkań (relację cen 1 mkw. i wynagrodzeń), ponieważ dla wszystkich analizowanych miast przyjęte zostało takie samo oprocentowanie kredytu mieszkaniowego:

Ponownie najmniej korzystnie jest w Warszawie, ale też w takich miastach, jak Kraków, Wrocław czy Gdańsk i – co ciekawe – Kielce.

Jeżeli chodzi o miasta wojewódzkie oraz nowy metraż, to tradycyjnie najlepiej wypadają takie ośrodki miejskie jak Zielona Góra, Bydgoszcz oraz Gorzów Wielkopolski. Nowością jest lepszy niż zwykle wynik Rzeszowa – podsumowuje ekspert.

A z innej perspektywy – ile trzeba miesięcznie zarabiać, żeby mieć szansę na kredyt hipoteczny i kupić mieszkanie wielkości np. 30 czy 50 mkw.?

Obliczenie takiej miesięcznej pensji jest możliwe pod warunkiem przyjęcia założeń dotyczących ceny metrażu, parametrów kredytu mieszkaniowego (np. oprocentowania i okresu spłaty) oraz maksymalnego stosunku pierwszej raty do dochodu netto gospodarstwa domowego. Taka relacja generalnie nie powinna przekraczać 50%, ale o wiele lepiej i bezpieczniej będzie, jeśli pierwsza rata nie pochłonie więcej niż 40% dochodu netto gospodarstwa domowego – wyjaśnia Andrzej Prajsnar.

Przy wstępnych wyliczeniach pomocne mogą okazać się tutaj narzędzia takie jak kalkulator kredytu hipotecznego, bowiem nasze możliwości poznamy już na samym początku zainteresowania się kredytem. Kryterium dochodowe jest istotnym, ale nie jedynym aspektem oceny zdolności kredytowej. Pod uwagę bierze się też m.in. poziom wcześniejszych, niespłaconych jeszcze obciążeń kredytowych.

Warto podkreślić, że bank ocenia maksymalną relację raty kredytu mieszkaniowego względem dochodu gospodarstwa domowego, uwzględniając inne zobowiązania finansowe klienta, co wynika z Rekomendacji S. Tak samo logiczne finansowo dla banku, ale niekorzystne demograficznie jest natomiast zjawisko polegające na tym, że obecność w gospodarstwie domowym dzieci pozostających na utrzymaniu negatywnie wpływa na zdolność kredytową rodziny, z uwagi na wyższe koszty utrzymania – zauważa ekspert.

Kredyty w 2025 roku, czyli czego można się spodziewać?

Jeśli chodzi o liczbę udzielanych kredytów, to można przypuszczać, że będzie ich więcej.

Bardzo prawdopodobny wydaje się scenariusz zakładający wzrost względem II kw. –  IV kw. 2024 r., czyli okresu wyłączonego już spod wpływu programu Bezpieczny Kredyt 2%. Lepsza dla banków może być zwłaszcza druga połowa bieżącego roku – prognozuje Andrzej Prajsnar.

Niemniej jednocześnie spora niepewność dotyczy skali spodziewanego ożywienia rynkowego. Należy pamiętać, chociażby o tym, że ważą się losy kolejnego już programu dopłat kredytowych, którego założenia 13 lutego 2025 r. zaprezentował Krzysztof Paszyk, minister rozwoju i technologii.