Wpływ stóp procentowych na popyt na mieszkania w Polsce. Sprzedaż ruszy z obniżeniem kredytów?

Rynek mieszkaniowy jest ściśle powiązany z polityką monetarną banku centralnego, który ustala wysokość stóp procentowych. Przekłada się ona zarówno na koszty kredytów hipotecznych, jak i ocenę zdolności do ich zaciągania. Zgodnie z prognozami można ostrożnie przypuszczać, że jeszcze w tym roku sytuacja zmieni się na korzystniejszą.

• Stopy procentowe mają istotne znaczenie w dostępności kredytów hipotecznych.
• Im wyższe stopy, tym niższa zdolność kredytowa, co przekłada się na dostępność mieszkań.
• Wysokość stóp procentowych istotnie wpływa na rynek nieruchomości.

W dużym uproszczeniu na rynek mieszkaniowy oddziałują trzy kluczowe czynniki:

• Stopy procentowe – wyższe wartości podnoszą koszty kredytów hipotecznych, co ogranicza zdolność kredytową i zmniejsza liczbę potencjalnych kupujących.
• Popyt na mieszkania – rośnie, gdy kredyty są tańsze, a spada, gdy finansowanie jest drogie.
• Ceny mieszkań – zmieniają się w zależności od popytu i dostępności finansowania. Gdy popyt maleje, ceny mogą hamować wzrost lub nawet spadać, ale często dostosowanie rynku następuje z opóźnieniem.

Wiele sprowadza się zatem do bazowego wskaźnika, jakim są stopy procentowe. Warto więc się im bliżej przyjrzeć.

Stopy procentowe a kredyty hipoteczne – jak to działa?

W największym uproszczeniu – stopa procentowa określa koszt kapitału. Jej wartość ustalają banki centralne poszczególnych krajów. W przypadku Polski takie kompetencje ma Rada Polityki Pieniężnej, która jest organem Narodowego Banku Polskiego. Stóp procentowych jest kilka, jednak najczęściej można znaleźć odniesienia do tzw. stopy referencyjnej. Obecnie w Polsce wynosi ona 5,75%, co nie zmienia się od października 2023 roku.

A jak ta wartość przekłada się na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych? Zależność ta jest nieco złożona. W pierwszej kolejności wysokość stóp procentowych wpływa na wskaźnik WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), czyli stopę, po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze na rynku międzybankowym. Z kolei w umowach kredytowych stosuje się najczęściej:

• WIBOR 1M – dla kredytów gotówkowych;
• WIBOR 3M i WIBOR 6M – dla kredytów hipotecznych.

Na oprocentowanie kredytu składa się zaś stawka WIBOR oraz marża narzucona przez bank. WIBOR w praktyce kształtuje się na poziomie stopy referencyjnej. Zatem – przykładowo – jeśli obecnie wynosi ona 5,75%, a dany bank stosuje marżę 2%, to mamy oprocentowanie w wysokości 7,75%.

Innymi słowy – im wyższa stopa referencyjna, tym wyższy WIBOR. A w efekcie – kredyt staje się bardziej kosztowny. Kwestie marży i innych opłat to już jednak decyzja danego banku. Z tego właśnie powodu możemy trafiać na mniej lub bardziej atrakcyjne oferty.

Co z tego wynika dla rynku mieszkaniowego i zdolności kredytowej?

W związku z tym, że obecnie mamy dość wysokie stopy procentowe, koszty kredytów są również znaczne. To zaś ma konkretne konsekwencje dla rynku – kredyty mieszkaniowe są mniej dostępne, ponieważ równolegle zmniejsza się zdolność kredytowa zainteresowanych kupnem nieruchomości. A w rezultacie – spada popyt na mieszkania.

Wysokość stóp procentowych NBP, która przekłada się na poziom rat kredytowych, naturalnie jest bardzo istotna w kontekście zdolności kredytowej. Warto pamiętać, że Rekomendacja S nakazuje bankom sprawdzanie relacji wszystkich obciążeń kredytowych oraz dochodu netto gospodarstwa domowego wnioskującego o kredyt mieszkaniowy. Taka relacja sumy rat i dochodu netto generalnie nie powinna przekraczać 50%, choć znacznie lepiej, gdy jest ona mniejsza niż 40%. Wysokie oprocentowanie kredytu sprawia, że ten miesięczny limit obciążeń ratalnych, czyli 40-50% dochodu, zostaje przekroczony przy niższej pożyczanej kwocie – wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Oczywiście mówimy tu o ogólnych trendach, ponieważ nie tylko stopy procentowe bezpośrednio kształtują rynek. Przykładowo wysoka inflacja również wpływa na mniejszą dostępność kredytów, a rosnące ceny mieszkań, czyli problem ostatnich lat – tym bardziej. Złożone efekty mają również rządowe programy wspierania kredytobiorców. Z jednej strony pomagają przy niższej zdolności kredytowej, z drugiej – windują ceny metra kwadratowego. Zatem bilans korzyści i strat nie jest jednoznaczny.

Ostatnie lata w Polsce

Wysoka inflacja, rosnące ceny mieszkań, mało atrakcyjne kredyty – tak niestety można w dużym uproszczeniu podsumować sytuację z ostatnich lat. Mimo to w przypadku rynku nieruchomości dało się zaobserwować dość dynamiczne zmiany.

Warto porównać sytuację z 2021 roku oraz 2022 roku. Pierwszy z tych okresów przebiegał pod znakiem boomu sprzedażowego, który był związany nie tylko z bardzo niskim poziomem stóp procentowych NBP, ale również z odroczonym popytem – niezrealizowanym z powodu pandemii COVID-19. Z kolei szybki cykl podwyżek stóp procentowych w 2022 r. wręcz „zamroził” rynek mieszkaniowy. Oczywiście znaczenie w kontekście sprzedaży mieszkań mają też inne czynniki, np. poziom bezrobocia. O wpływie rynku pracy mówi się jednak rzadziej, bo funkcjonujemy od lat w środowisku niskiego bezrobocia i rosnących płac – zauważa Andrzej Prajsnar.