Nieruchomości jako inwestycja w czasach inflacji – czy Polacy nadal wybierają mieszkania jako bezpieczną przystań?

Inwestycje w nieruchomości powszechnie traktowane są jako jedne z najlepszych pod względem zysków na przyszłość. Co się jednak dzieje, gdy pieniądz mocniej traci na wartości, a przez to ceny dóbr i usług galopują w górę? Polskie doświadczenia inflacyjne z ostatnich lat przynoszą tu ciekawe wieści – rynek mieszkaniowy przeszedł bowiem zawirowania właściwie suchą stopą. Prognozy na najbliższą przyszłość również można uznać za optymistyczne.

Inflacja jako wskaźnik wzrostu cen dóbr i usług ma zawsze istotny wpływ na decyzje inwestycyjne. W kontekście nieruchomości, które tradycyjnie uznawane są za bezpieczne „schronienie” dla kapitału, wysokie tempo inflacji również prowokuje pytanie o długoterminową opłacalność takich inwestycji. Czy wartość nieruchomości rośnie wystarczająco, aby zapewnić inwestorom realny wzrost kapitału w czasach, gdy ceny wszystkiego innego również rosną?

Tu od razu jednoznaczna wiadomość. Reguły rynkowe wskazują bowiem, że w okresach wysokiej inflacji inwestowanie w nieruchomości może być korzystne, ponieważ ich wartość zazwyczaj wzrasta wraz z ogólnym poziomem cen. Oczywiście, sporo zależy od lokalnych uwarunkowań rynkowych, popytu i podaży, a także polityki kredytowej i stóp procentowych. Warto więc sprawdzić, jak sytuacja prezentowała się w Polsce przez ostatnie kilkanaście lat.

Ostatnie lata z wysoką inflacją – wpływ na rynek nieruchomości

Najogólniej mówiąc, w Polsce „inflacyjne” lata 2022 – 2024 upłynęły pod znakiem wzrostu nominalnych cen metrażu, choć tempo to zależało od regionu. Duże miasta, takie jak np. Warszawa, Kraków czy Wrocław, doświadczyły dynamicznego wzrostu cen, częściowo napędzanego popytem inwestycyjnym i migracjami ludności z mniejszych miejscowości. Sektor deweloperski kontynuował intensywną działalność budowlaną. Jednakże wraz z rosnącą inflacją, a także specyficzną sytuacją geopolityczną (wojna w Ukrainie) oraz nadal odczuwalnymi skutkami pandemii, koszty budowy i utrzymania nieruchomości również wzrosły, co musiało mieć wpływ na ceny sprzedaży i wynajmu.

Jeżeli chodzi o sytuację z ostatnich 3 lat, to generalnie rzecz ujmując, mieliśmy dwa rynkowe zwroty wpływające na rentowność najmu – najpierw bezprecedensowy wzrost czynszów wiosną i latem 2022 r., a potem szybkie podwyżki cen metrażu z II poł. 2023 r. Drożejący metraż przy stabilizacji czynszów szybko obniżył rentowność najmu, ale trzeba pamiętać, że mówimy o obliczeniach, które dotyczą inwestorów wchodzących na rynek z pierwszym/kolejnym mieszkaniem – zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

A co mówią dane i trendy z kilkunastu ostatnich lat?

Gdy sprawdzimy zachowanie średnich cen używanego metrażu z miast wojewódzkich względem inflacji, to można stwierdzić, że w ostatnich 10 latach miał miejsce tylko jeden większy spadek realnych stawek za 1 mkw. Mowa o sytuacji z 2022 r. i I poł. 2023 r., kiedy inflacja była nadspodziewanie wysoka. W pierwszej połowie minionej dekady realne ceny metrażu również spadały, ale tutaj decydująca była dekoniunktura gospodarcza. Warto też pamiętać o punkcie wyjściowym, czyli mniejszej niż obecna dostępności płacowej metrażu z lat 2008-2009 – dodaje ekspert.

Z bardziej szczegółowymi danymi można zapoznać się na wykresie poniżej. Zmiany średnich transakcyjnych cen 1 mkw. używanych mieszkań skorygowane o inflację przedstawiają linie w kolorze czarnym (Warszawa), żółtym (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) oraz beżowym (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra).

Gdzie warto inwestować?

Tradycyjnie najlepsze warunki dla inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe panują w grupie sześciu największych miast, co potwierdzają m.in. ubiegłoroczne analizy portalu RynekPierwotny.pl.

Pod względem rentowności najmu przodowała Warszawa. Warto w tym kontekście zwrócić uwagę na specyfikę stołecznego rynku najmu, gdzie później niż na innych rynkach stawki czynszowe ustabilizowały się po wzrostach. Skala warszawskich podwyżek od końca 2021 r. – widoczna na poniższym wykresie (błękitna linia) – również zasługuje na uwagę – dodaje Andrzej Prajsnar.

Ogólnie niezłą sytuację rynkową (zwłaszcza jak na poziom stóp NBP) potwierdzają również dane z ostatniej publikacji AMRON-SARFiN „Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości” za IV kwartał 2024 r. W tym okresie polskie banki udzieliły 46 826 kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 19,866 mld zł. Jeśli porównamy to kwartał do kwartału (tzn. do III kwartału 2024 r.), mamy wzrost liczby umów kredytowych o 2,02% i o 2,85% pod względem wartości kredytów. Ponadto sektor bankowy zamknął rok 2024 z dobrym wynikiem – udzielono ponad 202 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę przekraczającą 85,1 mld zł.

W kontekście opłacalności inwestycji w mieszkania pozytywnie wypadają też wartości cen transakcyjnych w największych miastach. W Warszawie według danych AMRON-SARFiN z IV kw. 2024 r. jest to wzrost o 1,67% kwartał do kwartału i o 11,62% rok do roku, we Wrocławiu odpowiednio o 1,73% i 14,92%, w Poznaniu – 1,76% i 13,82%, w Krakowie – 2,78% i aż 19,46%, a w Gdańsku – 3,73% i 11,32%. Na tym tle niższe wskaźniki można zaobserwować w Łodzi, gdzie kwartał do kwartału zanotowano lekki spadek (-0,59%), a rok do roku – wyraźnie niższy wzrost (4,72%).

Co przyniesie przyszłość?

Prognozy na nadchodzące lata wskazują na kontynuację wzrostu cen nieruchomości w większości polskich miast, chociaż możliwie o mniejszej dynamice – w miarę stabilizacji rynkowej. Inwestorzy mogą zwracać większą uwagę na efektywność kosztową inwestycji, a także na alternatywne formy lokowania kapitału, takie jak np. akcje, obligacje czy fundusze inwestycyjne.

Jeżeli nie zrealizują się poważne ryzyka geopolityczne, to można w kolejnych kwartałach oczekiwać większego popytu kredytowego. Ewentualny program dopłat do kredytów mieszkaniowych – pomimo swojego ograniczonego charakteru – przyspieszy proces rynkowego ożywienia, bo będzie procykliczny. Jeśli chodzi o rynek najmu, to trzeba brać pod uwagę odpływ części potencjalnych lokatorów, którzy będą chcieli nabyć własne lokum, korzystając z lepszych warunków kredytowych i względnie dobrej sytuacji na rynku pracy – podsumowuje Andrzej Prajsnar.

MATERIAŁ PARTNERA