Demografia obniży ceny mieszkań, ale nie w największych miastach

Starzenie się społeczeństwa i coraz mniejsza liczba ludności w Polsce – tak z grubsza można podsumować prognozy na kilka najbliższych dekad. Zmiany tego typu będą miały istotny wpływ także na rynek nieruchomości, i to w wielu aspektach. Sprawdźmy zatem, co może przynieść przyszłość!

O zmianach demograficznych – często ocenianych jako niekorzystne – przeważnie mówi się w kontekście rynku pracy oraz wyzwań dla państwowego systemu emerytalnego czy systemu ochrony zdrowia. Niemniej konsekwencje takich trendów społecznych mają znacznie szerszy zasięg. Przykładowo w przypadku rynku nieruchomości chodzi nie tylko o ceny i metraż, lecz także duże różnice geograficzne czy popularność określonych typów mieszkań i domów.

Jaki będzie wpływ demografii na ceny nieruchomości?

Najpierw przyjrzyjmy się prognozom Głównego Urzędu Statystycznego odnośnie zmian demograficznych do 2060 r. Punktem wyjścia był stan ludności w Polsce na dzień 31 grudnia 2022 r. Warto tu wskazać kilka kluczowych szacunków:

• W 2060 r. liczba ludności w Polsce wyniesie 32,9 miliona osób, co oznacza spadek o 12,7% i „ubytek” 4,8 miliona osób.
• Osoby w wieku 65 lat i więcej będą stanowiły ok. 30% populacji, a ich liczba wzrośnie o 2,5 miliona.
• Kobiety w wieku prokreacyjnym będą stanowiły jedynie 71% stanu z 2022 r.
• Liczba osób w wieku produkcyjnym (18-59/64 lat) spadnie o ponad 23% (aż o 5,1 mln osób).

Takie poważne zmiany będą miały wpływ także na rynek nieruchomości. W tym kontekście istotny będzie m.in. wzrost liczby seniorów. – Z dotychczasowych analiz wynika, że seniorzy często rezygnują z posiadanych dużych lokali, przenosząc się do mniejszych mieszkań najczęściej w nowym budownictwie, lepiej dostosowanym do potrzeb osób starszych albo wręcz do rozwijającego się budownictwa senioralnego. Powoduje to spadek popytu na duże mieszkania i domy jednorodzinne, wpływając w sposób istotny na zmiany w strukturze popytu w mieszkaniówce. W wysokorozwiniętych gospodarkach o starzejących się społeczeństwach widać rosnącą liczbę pustostanów, m.in. w Niemczech, Japonii czy we Włoszech na terenach wiejskich, w mniejszych miejscowościach oraz na peryferiach większych aglomeracji. W Polsce dzieje się to już głównie na wsiach – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Metropolie, mniejsze miasta, tereny wiejskie – zmiany zmianom nierówne

Skoro spadnie liczba ludności, a osób młodych będzie sukcesywnie ubywać, to… kto kupi te wszystkie nowe mieszkania? Takie pytania mogą sobie zadawać zarówno przedstawiciele firm deweloperskich, jak i osoby zainteresowane inwestowaniem w nieruchomości. Z jednej strony spadająca liczba mieszkańców Polski może wpłynąć destrukcyjnie na ogólny popyt na mieszkania w perspektywie 2-3 dekad, co jest prognozą pesymistyczną dla rynku. Z drugiej jednak osłabienie popytu będzie dotyczyć przede wszystkim mniejszych ośrodków i terenów wiejskich.

Krajowe metropolie i ich aglomeracje w dalszym ciągu będą lokalizacjami atrakcyjnymi dla deweloperów, gdzie będą oni koncentrować swoją podaż. Największe miasta na długo jeszcze pozostaną celem migracji zarówno młodych rodaków, jak i sporej liczby seniorów przenoszących się do lokalizacji lepiej zaopatrzonych w infrastrukturę społeczną – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński.

Podsumowując, można ostrożnie założyć, że ceny nieruchomości będą miały potencjał do dalszego wzrostu w największych aglomeracjach, i to niezależnie od spadku liczby ludności. Gorzej w tym kontekście wypadną mniejsze miejscowości, które będą tracić mieszkańców, a to zawsze wiąże się z mniejszym popytem i – w konsekwencji – spadkiem cen.

Trudno przy tym przewidzieć, czy różnice w cenach pomiędzy wybranymi lokalizacjami o istotnie różniącej się atrakcyjności będą potężne, ale raczej na pewno znaczące. O ile bowiem w mniejszych, pustoszejących ośrodkach kurczący się popyt mieszkaniowy najprawdopodobniej zahamuje wzrost cen, a nawet je obniży, o tyle w metropoliach trend będzie dokładnie odwrotny – podkreśla Jarosław Jędrzyński.

Przywołuje też ciekawy przypadek z zagranicy:

Dobrym przykładem wyraźnych różnic w cenach nieruchomości są oferowane we Włoszech domy za 1 euro, zlokalizowane często w atrakcyjnych, lecz niewielkich miejscowościach, na terenach wyludniających się przez odchodzenie najstarszego pokolenia i migrację młodych do większych ośrodków.

Podobny scenariusz może się wydarzyć w Polsce, jeśli się sprawdzą prognozy demograficzne. Estymowane przez GUS zmiany liczby mieszkańców różnych ośrodków miejskich niejako to potwierdzają.