Gniazdownicy, drożyzna i bezrobocie. Do tego prowadzi mały rynek najmu mieszkań w Polsce
Rynek najmu mieszkań w Polsce na tle pozostałych państw UE jest relatywnie mały. Jak wskazują analitycy Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE) w swoim raporcie, ten stan rzeczy niesie ze sobą wiele negatywnych skutków. Ograniczony rynek wynajmu mieszkań to większy odsetek gniazdowników, mniejsza mobilność ludności, czy też większy wzrost cen mieszkań.
Rynek najmu mieszkań w Polsce jest malutki
Rynek najmu mieszkań w Polsce pozostaje mocno w tyle za europejskimi standardami. Zgodnie z danymi Eurostatu przywołanymi przez ekspertów PIE w swoim raporcie, w 2023 roku jedynie 12,7 proc. gospodarstw domowych wynajmowało mieszkanie. Dla porównania średnia dla całej UE wyniosła 30,8 proc., czyli była aż o 18,1 pkt proc. większa. Co więcej, w zestawieniu z państwami zamożnej Europy Zachodniej wypadamy pod analizowanym względem nawet jeszcze bardziej blado. Jak widać na zamieszczonym poniżej wykresie, w takiej Szwecji mieszkania wynajmuje 35,1 proc. gospodarstw domowych, a w Niemczech odsetek ten przekracza 50 proc. Tak ograniczona skala rynku w połączeniu z dość dużą liczbą osób potencjalnie zainteresowanych wynajęciem mieszkania sprawiają, że stawki czynszów w naszym kraju są relatywnie wysokie.
Zobacz także: Demografia obniży ceny mieszkań, ale nie w największych miastach
Co więcej, rynek najmu mieszkań w Polsce, mimo tego, że zawsze był mały, z czasem jeszcze się skurczył. Od 2015 roku odsetek gospodarstw domowych żyjących w wynajmowanym mieszkaniu zmniejszył się o 4 pkt proc. Przy czym, jak informują analitycy PIE, za spadek ten odpowiada między innymi znaczące zmniejszenie zasobu mieszkań komunalnych w Polsce. Zgodnie z danymi zamieszczonymi na poniższym wykresie, ta praktycznie stale zmniejsza się od 1995 roku. Przy czym od 2015 roku zasób takich mieszkań spadł z 935 tys. do 779 tys. w 2022 roku, czyli o niemal 17 proc. Ponadto jak niegdyś wskazywał ekonomista Rafał Trzeciakowski, inną przyczyną spadku mogły być polityki państwa aktywnie zachęcające do posiadania mieszkania kosztem najmu, takie jak na przykład Bezpieczny Kredyt 2%.
Mały rynek najmu to niska mobilność ludności
Jakie są skutki takiego stanu rzeczy? Po pierwsze mały rynek najmu mieszkań w Polsce przyczynia się do niskiej mobilności geograficznej ludności. Faktycznie dom, nawet jeżeli wzięło się na niego hipotekę, da się sprzedać i kupić nowy, ale proces ten w przeciwieństwie do rozwiązania jednej i zawarcia następnej umowy najmu jest nieskończenie bardziej czasochłonny oraz bardziej zasobochłonny. Z tego powodu im więcej ofert oraz korzystniejsze warunki oferowane przez osoby wynajmujące mieszkania, tym łatwiej zmienić miejsce zamieszkania. Przy czym zależność tą dobrze ukazuje wykres zamieszczony poniżej. W 2013 roku w grupie państw OECD im więcej gospodarstw domowych żyło w wynajętym mieszkaniu tym średnio większy odsetek gospodarstw domowych deklarował zmianę miejsca zamieszkania w ciągu ostatnich 5 lat. Przy czym, z poniższego wykresu można wyczytać, że w Polsce — kraju charakteryzującym się bardzo małym rynkiem najmu — taką deklarację złożyło jedynie trochę nieco ponad 10 proc. gospodarstw domowych.
Zobacz także: REIT-y w Polsce to wyższe ceny mieszkań oraz tańszy najem [BADANIE]
Przy czym, co warto zaznaczyć, większa mobilna geograficzna ludności, przekłada się na to, że ludzie są w stanie efektywniej wykorzystywać swoje zdolności. Jeżeli w jednym mieście istnieje zapotrzebowania na zdolności posiadane przez daną osobę, podczas gdy w jej rodzinnym takiego nie ma, sprawnie działający rynek najmu jest w stanie pomóc takiej osobie poprawić swoją sytuację. Nawet jeszcze ważniejszego jest jego funkcjonowanie, gdy mamy do czynienia z sytuacją, gdy w danym miejscu pracy w ogóle nie ma, a takie regiony nadal istnieją. Zgodnie z danymi zamieszczonymi na poniższym wykresie, w niektórych powiatach stopa bezrobocia długookresowego przekracza 10 proc., podczas gdy w innych takie zjawisko jest wręcz niespotykane. Możliwość łatwej zmiany miejsca zamieszkania potencjalnie byłby w stanie wielu takim osobom pomóc ponownie stanąć na nogi na rynku pracy.
Rynek najmu mieszkań w Polsce uniemożliwia młodym wyprowadzkę
Skoro mówimy o stawaniu na własne nogi, warto poruszyć kwestię osób młodych. Ludzie, którzy dopiero wchodzą w dorosłość, często nie mają ani stabilnej sytuacji zawodowej, ani życiowej. To w praktyce oznacza, że o kredycie hipotecznym mogą co najwyżej pomarzyć i to właśnie najem jest ich jedyną przepustką do usamodzielnienia się. Gdy czynsze są wysokie, a oferta uboga, zamiast wyprowadzić się na swoje, młodzi decydują się dalej mieszkać z rodzicami. Na to, że tak właśnie jest, wskazują dane, jak i sami młodzi Polacy. Jak widać na poniższym wykresie, im większy odsetek gospodarstw domowych żyjących w wynajętym mieszkaniu w danym kraju, tym średnio mniej mieszkańców w wieku od 25 do 34 lat, którzy jednocześnie pracują i mieszkają z rodzicami. Co więcej, w badaniu ankietowym CBOS przeprowadzonym wśród Polaków we wspomnianym wieku to właśnie brak własnego lokum był najczęściej wskazywaną przyczyną mieszkania z rodzicami.
Zobacz także: Magazyn Panattoni w Siedlcach przyciąga nowych najemców
Najem stabilizuje gospodarkę oraz ceny mieszkań
Innym znacznie mniej oczywistym pozytywnym skutkiem wynikającym z rozbudowanego rynku najmu jest stabilizacja koniunktury w gospodarce poprzez uczynienie ją bardziej odporną na szoki. Zgodnie z badaniami duży rynek najmu ogranicza negatywne skutki wynikłe wahań popytu oraz w dłuższym okresie prowadzi do mniejszego bezrobocia. Zgodnie z pracą ekonomistów David G. Blanchflower oraz Andrew J. Oswald przeprowadzoną dla Stanów Zjednoczonych, wzrost odsetka właścicieli mieszkań kosztem osób wynajmujących prowadzi do późniejszej większej stopy bezrobocia. Przy czym zidentyfikowane mechanizmy były następujące. Po pierwsze, tak jak wcześniej wspomniałem, osoby posiadające mieszkanie są mniej mobilne, więc w przypadku negatywnego szoku ekonomicznego, jest mniej prawdopodobne, że zmienią miejsce zamieszkaniem celem znalezienia nowej pracy. Po drugie więcej posiadaczy nieruchomości, to bardziej uciążliwe korki i większe koszty związane z dojazdami do pracy. Do tego właściciele nieruchomości są znacznie bardziej przeciwni niż najemcy budowie przemysłu w sąsiedztwie.
Do tego duży rynek najmu ogranicza wahania cen nieruchomości. Gdy te spadają za mocno, niektórzy najemcy decydują się zrezygnować z życia w cudzym i kupują własne mieszkanie. Z kolei, gdy ceny mieszkań rosną zbyt szybko, wiele osób decyduje się zrezygnować z nabycia własnego lokum na rzecz najmu. Przy czym w praktyce znacznie ważniejszy jest ten drugi mechanizm, gdyż ceny mieszkań co do zasady rosną. Ujemną relację między wielkością rynku najmu a wzrostem cen mieszkań widać również w Europie. Z danych zamieszczonych poniżej widać, że europejskie państwa cechujące się wyższym odsetkiem gospodarstw domowych żyjących w wynajmowanych mieszkaniach średnio doświadczyły niższego wzrostu cen nieruchomości od 2015 roku. Co więcej, poniższy wykres wskazuje również na to, że bardzo mały rynek najmu mieszkań w Polsce mógł być jedną z wielu przyczyn tego, że w ostatniej dekadzie zaobserwowaliśmy silniejszy wzrost cen mieszkań niż w innych krajach UE.
