Mniej pozwoleń, mniej budów. Rynek mieszkaniowy spuszcza powietrze

W pierwszych pięciu miesiącach 2025 roku sektor budownictwa mieszkaniowego w Polsce wyraźnie zwolnił. Z danych GUS opracowanych przez Polski Instytut Ekonomiczny wynika, że zarówno liczba wydanych pozwoleń na budowę, jak i rozpoczętych inwestycji była niższa niż rok wcześniej.

• W pierwszych pięciu miesiącach 2025 roku liczba pozwoleń na budowę mieszkań spadła o 14 proc., a rozpoczętych budów – o 6 proc. rok do roku.

• Deweloperzy notują największe spadki – aż o 25 proc. mniej pozwoleń niż przed rokiem, przy jednoczesnym 10-procentowym spadku rozpoczętych inwestycji.

• Inwestorzy indywidualni zwiększają aktywność, ale ich domy trafią na rynek dopiero za kilka lat, co grozi niedoborem mieszkań już w 2027 roku.

Rynek mieszkaniowy w Polsce w stagnacji

Od stycznia do maja wydano pozwolenia na budowę 103 tys. mieszkań – to o 14 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2024 roku. Budowę rozpoczęto w przypadku 95 tys. lokali, co oznacza spadek o 6 proc. rok do roku. Choć liczba rozpoczynanych inwestycji zbliżona była do średniej z ostatnich pięciu lat, to pozwolenia wypadły aż o 15 proc. słabiej względem średniej z lat 2021–2025.

Najmocniejszy spadek dotknął segment deweloperski. Firmy deweloperskie w ciągu pięciu miesięcy 2025 roku uzyskały pozwolenia na budowę zaledwie 65 tys. mieszkań – o jedną czwartą mniej niż rok wcześniej. W maju spadek wyniósł 15 proc., ale to kwiecień okazał się najbardziej dotkliwy – aż 37 proc. mniej pozwoleń niż w kwietniu 2024 roku. Jeśli chodzi o inwestycje już rozpoczęte, deweloperzy uruchomili budowy 59,5 tys. mieszkań – to spadek o ponad 10 proc.

Budowa domu jednorodzinnych przyspiesza

W odróżnieniu od firm budowlanych, inwestorzy indywidualni zwiększyli swoją aktywność. W pierwszych miesiącach 2025 roku zanotowano wzrosty zarówno w liczbie pozwoleń (o 5,8 proc. r/r), jak i rozpoczętych budów (o 1,7 proc. r/r). Jednak domy jednorodzinne, które najczęściej budują osoby prywatne, trafiają na rynek znacznie później. Średni czas ich realizacji w 2024 roku wynosił aż 52 miesiące, podczas gdy deweloperzy kończyli inwestycje przeciętnie po 26 miesiącach. Główna różnica wynika z metrażu – domy indywidualne to średnio 140 m², podczas gdy mieszkania deweloperskie mają ok. 61 m².

W praktyce oznacza to, że mimo rosnącej aktywności inwestorów prywatnych, ich domy będą gotowe dopiero około 2029 roku. Tymczasem ograniczona liczba nowych inwestycji deweloperskich w bieżącym roku może skutkować niedoborem mieszkań już w drugiej połowie 2027 roku.

Nieco optymizmu przynosi sytuacja na rynku mieszkań komunalnych. Choć ich udział w ogólnej liczbie inwestycji jest wciąż marginalny, to dynamika wzrostu robi wrażenie. W okresie styczeń–maj 2025 r. wydano pozwolenia na budowę 1439 mieszkań komunalnych – to wzrost aż o 247 proc. rok do roku. Również liczba rozpoczętych budów wzrosła o 180 proc., osiągając poziom 468 mieszkań.

Obecne dane wskazują, że rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce znalazł się w fazie wyraźnego spowolnienia, szczególnie w sektorze deweloperskim. Jeśli ten trend się utrzyma, rynek może stanąć przed wyzwaniami związanymi z ograniczoną podażą w perspektywie najbliższych dwóch–trzech lat.