Mniej paniki, więcej ofert – nowa rzeczywistość na polskim rynku mieszkaniowym

Po niemal dwóch latach niepewności i wyhamowania, na polskim rynku nieruchomości pojawiają się pierwsze, wyraźne oznaki ożywienia. Z najnowszego raportu analityków PKO Banku Polskiego wynika, że choć ceny mieszkań jeszcze nie wracają do dynamicznych wzrostów z lat 2021–2022, to rosnące zainteresowanie kredytami hipotecznymi, stabilizująca się podaż i oczekiwania na spadek stóp procentowych zwiastują nową fazę cyklu.

• Ceny transakcyjne mieszkań w największych aglomeracjach spadły średnio o 3% kwartał do kwartału, co wskazuje na kontynuację korekty rynkowej.

• Na koniec I kwartału 2025 roku oferta deweloperska osiągnęła rekordowy poziom ponad 59 tys. lokali, co znacząco zwiększyło presję podażową.

• Wartość zapytań o kredyty hipoteczne wzrosła w maju o 46,4% rok do roku, co sugeruje stopniowe odbudowywanie się popytu finansowanego długiem.

• Analitycy PKO BP prognozują umiarkowany wzrost cen mieszkań w drugiej połowie roku, przy jednoczesnym wskazaniu na rosnące znaczenie czynników ryzyka zewnętrznego.

Po gwałtownym spadku transakcyjności w II połowie 2024 roku rynek zaczyna odzyskiwać równowagę. Obecnie mamy do czynienia z etapem przejściowym, który może poprzedzać nową falę wzrostową – oceniają autorzy raportu „Rynek mieszkaniowy 2Q25: Przebudzenie”.

Polski rynek nieruchomości. Ceny hamują, ale nie pikują

Największą zmianą w ostatnich miesiącach jest wyraźne spowolnienie dynamiki cen mieszkań. Dane z pierwszego kwartału 2025 roku pokazują, że w sześciu największych aglomeracjach ceny transakcyjne na rynku pierwotnym spadły średnio o 3% kwartał do kwartału. Na rynku wtórnym korekta była jeszcze bardziej widoczna – w Warszawie zanotowano spadek nawet o 3,4% q/q, a w Krakowie i Wrocławiu o około 2%.

To nie jest załamanie rynku, ale raczej naturalna korekta po gwałtownych wzrostach z lat ubiegłych i po ubiegłorocznym wysyceniu popytu dzięki programowi „Bezpieczny Kredyt 2%” – podkreślają analitycy PKO BP.

Rekordowa podaż: rynek kupującego

Jednym z kluczowych czynników stabilizujących ceny mieszkań jest rekordowo wysoka oferta deweloperów. W sześciu głównych metropoliach na koniec I kwartału dostępnych było aż 59,1 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o ponad 39% r/r.

Średni czas sprzedaży nowego mieszkania w ofercie dewelopera wzrósł do blisko 7 kwartałów, czyli prawie dwóch lat. To o wiele więcej niż w 2023 roku, kiedy nieruchomości znikały z rynku średnio po 2–3 kwartałach.

Kupujący mają dziś komfort wyboru. Nie tylko w zakresie lokalizacji czy metrażu, ale również cen. Deweloperzy są bardziej skłonni do negocjacji, oferują rabaty, wakacje czynszowe czy bonusy wykończeniowe – zauważają eksperci banku.

Kredyt hipoteczny wraca do łask

Pomimo wciąż wysokich stóp procentowych i ograniczonej zdolności kredytowej wielu gospodarstw domowych, pierwsze miesiące 2025 roku przyniosły wyraźne odbicie w sektorze finansowania mieszkań.

Wartość udzielonych kredytów hipotecznych w I kwartale wyniosła 20,4 mld zł, co oznacza wprawdzie spadek o 24% r/r, ale wzrost o 3% w porównaniu z ostatnim kwartałem 2024 roku.

W maju Biuro Informacji Kredytowej odnotowało wzrost liczby zapytań kredytowych aż o 46,4% r/r. Liczba potencjalnych kredytobiorców zwiększyła się do 38,6 tys. osób, co może świadczyć o rosnących nadziejach na poprawę dostępności finansowania.

Oczekiwania na obniżki stóp procentowych, planowane na drugą połowę roku, wyraźnie ożywiły sentyment mieszkaniowy – wskazują analitycy PKO.

Najem stabilny, ale pod presją instytucji

Rynek najmu pozostaje względnie stabilny, jednak obserwuje się jego stopniową transformację. Coraz większy udział mają inwestorzy instytucjonalni, którzy wchodzą nie tylko w duże aglomeracje, ale również w rynek mieszkań studenckich i akademików prywatnych.

Dla najemców oznacza to większą konkurencję, ale i szansę na wyższy standard usług. Dla indywidualnych inwestorów – presję cenową i ryzyko utraty rentowności – analizuje PKO.

Prognozy na kolejne miesiące: umiarkowany optymizm

Z raportu banku wynika, że w scenariuszu bazowym do końca 2025 roku możemy spodziewać się lekko rosnących cen mieszkań – w granicach 3–6% rocznie.

Głównymi czynnikami wspierającymi rynek będą:

• spadek stóp procentowych,
• decyzje zakupowe przyspieszane końcem programu dopłat rządowych,
• ograniczająca się liczba nowych inwestycji z powodu rosnących kosztów budowy.

W scenariuszu alternatywnym – przy pogorszeniu warunków geopolitycznych, recesji lub wprowadzeniu nowych obciążeń podatkowych (np. podatku katastralnego) – ceny mogłyby się ponownie ustabilizować lub nawet nieznacznie spaść.

Rynek wraca do równowagi

Raport PKO BP daje nadzieję na spokojniejsze miesiące w sektorze mieszkaniowym. Po burzliwych latach pandemiczno-inflacyjnych i zawirowaniach związanych z programami rządowymi, sytuacja zaczyna się normalizować.

Dla kupujących oznacza to większy wybór i szansę na lepsze warunki. Dla sprzedających – konieczność większej elastyczności i przemyślanej strategii cenowej.