REIT-y w Polsce to wyższe ceny mieszkań oraz tańszy najem [BADANIE]

Czy REIT-y, tj. specjalne fundusze inwestujące praktycznie wyłącznie w nieruchomości, w Polsce to dobry pomysł? Analiza ekonomistek Chiari Banti oraz Kate Phylaktis wskazuje na niejednoznaczne skutki ich działania. Ich funkcjonowanie z jednej strony istotnie podnosi ceny mieszkań, ale z drugiej obniża koszt ich wynajęcia.

Czym są REIT-y? Czy powinny działać w Polsce?

REIT (Real Estate Investment Trust) to specjalny rodzaj funduszy inwestycyjnego, który zdecydowaną większość pozyskanego kapitału przeznacza na zakup nieruchomości, którymi następnie zarządza i wynajmuje. Tak pozyskane środki zaś przeznaczają one niemal w całości na wypłacenie dywidendy. W ciągu ostatnich dekad fundusze te znacząco zyskały na popularności na świecie. W latach 2001-2022 łączna kapitalizacja rynkowa tego typu podmiotów przekroczyła kwotę 2,5 bilionów dolarów. Obecnie w naszym kraju nie funkcjonują takie fundusze ze względu brak odpowiednich rozwiązań prawnych. Jednakże rządzący zapowiadają, że ma się to zmienić. Czy takie zmiany będą korzystne? Jeżeli tak, to dla kogo? Jakie byłyby skutki wprowadzenie REIT-ów w Polsce? 

W teorii sprawa jest jasna, ale jak to wygląda w praktyce?

Na poziomie teoretycznym odpowiedź na to pytanie zdaje się wręcz oczywista. Z jednej strony zalegalizowanie funkcjonowania REIT-ów w Polsce doprowadziłoby do trwałego podniesienia popytu na mieszkania, co przełożyłoby się na ich wyższe ceny dla zwykłych Kowalskich. Przy czym, co warto zauważyć, globalnie zmiany cen mieszkań w ostatnich dziesięcioleciach są skorelowane ze wzrostem popularności tego rodzaju funduszy. Na poniższym wykresie widać, że średnio w latach 2001-2022 mieszkania drożały w szybszym tempie w tych krajach, które cechowały się większym napływem inwestycji w REIT-y. Z drugiej strony ze względu na to, że skupowane przez fundusze mieszkania idą potem na wynajem, ich wprowadzenie w Polsce powinno się przełożyć na trwałe zwiększenie podaży wynajmowanych mieszkań i tym samym obniżenie cen najmu. 

Zobacz także: Harden z kolejnym obiektem w centralnej Polsce. Magazyn w Koluszkach już gotowy

Jednakże jak to wygląda w praktyce? Jak potencjalnie duże mogłyby być efekty REIT-ów w Polsce? Ich funkcjonowaniu w skali globalnej szerzej przyjrzały się ekonomistki Chiara Banti oraz Kate Phylakti w swoim artykule naukowym zatytułowanym: „Are institutional investors the culprit of rising global house prices?”. W nim badaczki zebrały kwartalne dane dla lat 2001-2022 z 57 dużych miast (w takich też przede wszystkim inwestują REIT-y) z 15 państw — Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Australii, Francji, Irlandii, Tajlandii, Belgii, Bułgarii, Singapuru, Hiszpanii, Izraela, Turcji, Kanady, Grecji oraz Japonii. Dane opisowe dla tych krajów zostały zamieszczone w poniższej tabeli. Warto zwrócić uwagę na informacje dotyczące funduszy. Średnio w analizowanych krajach co kwartał napływały inwestycje w REIT-y w wysokości 0,36 mld dolarów. Przy czym ich wielkość była bardzo zróżnicowana zarówno w czasie, jak i między krajami, co obrazuje odchylenie standardowe na poziomie 0,86 mld dolarów. 

Wyższe ceny mieszkań, tańszy najem oraz większa podaż nieruchomości

Po zebraniu tych danych i przeprowadzeniu analizy ekonometrycznej badacze doszli do następujących wniosków. Po pierwsze, funkcjonowanie analizowanych funduszy przekłada się na zauważalnie wyższe ceny mieszkań. Napływ inwestycji w REIT-y o wartości 1 mld dolarów przekładał się wzrost cen mieszkań w budownictwie wielorodzinnym jeszcze w tym samym kwartale o 1 proc. Oznacza, że to gdybym w ciągu roku do kraju w każdym kwartale napływały inwestycje w REIT-y równe średniej dla całej próby (0,36 mld dolarów) ceny mieszkań w miastach w tym państwie dodatkowo wzrosłyby o ok. 1,44 proc. Z kolei, gdyby wielkość ich napływu równała się odchyleniu standardowemu średni dodatkowy wzrost cen mieszkań wyniósłby 3,44 proc. 

Zobacz także: Polacy oczekują większych mieszkań, choć głównie kupują je osoby 55+

Z drugiej strony zgodnie z teoretycznymi przewidywaniami działanie omawianych funduszy inwestycyjnych przekłada się na tańszy najem. Napływ inwestycji w REIT-y o wartości 1 mld dolarów przekładał się spadek cen wynajmu mieszkań w budownictwie wielorodzinnym jeszcze w tym samym kwartale o 1,1 proc. Roczny efekt dla napływu inwestycji równemu średniej wyniósł 1,58 proc., a dla takiego równemu jednemu odchyleniu standardowemu 3,78 proc. Przy okazji badaczki odkryły, że fundusze inwestycyjne mają pozytywny wpływ na liczbę nowych budów — napływ inwestycje w REIT-y prowadzi do wzrostu liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań. Jednakże, co warto zaznaczyć, reakcja podaży na napływ inwestycji w REIT-y jest zbyt słaba, aby zrównoważyć efekt popytowy. Oznacza to, że w długim okresie funkcjonowanie tego rodzaju funduszy inwestycyjnych i tak prowadzi do wyższych cen mieszkań. 

Czy REIT-y w Polsce to dobry pomysł? Zależy!

Podsumowując wyniki omawianego badania, REIT-y w Polsce oznaczałby dla przeciętnego Kowalskiego głównie dwie rzeczy droższe mieszkania i tańszy najem. Mając na uwadzę tak niejednoznaczne skutki działania tych funduszy, decydując na się na umożliwienie ich funkcjonowania w Polsce, należy odpowiedzieć na pytanie dotyczące tego, co jest/powinno być celem polityki mieszkaniowej? Czy ważne jest jedynie podnoszenie dostępności mieszkań? Czy może też ważna jest również struktura własnościowa, tj. istotne jest nie tylko to, aby Polacy mieli dach nad głową, ale również to, żeby ten dach był ich własnością?