Mit 2 mln brakujących mieszkań obalony. Ile naprawdę nam potrzeba? [RAPORT]

Choć luka mieszkaniowa w Polsce ilościowo maleje, prawdziwe wyzwania dopiero nadchodzą. Według raportu Alior Banku do 2028 r. popyt podstawowy zostanie zaspokojony, ale droga do europejskich standardów metrażu i jakości potrwa znacznie dłużej.

• Luka mieszkaniowa w Polsce wynosi dziś 300–400 tys. lokali, a nie 2 miliony, jak utrzymywano przez lata.

• Alior Bank prognozuje, że podstawowy deficyt mieszkań zniknie do 2028 roku.

• Problem braku mieszkań nie dotyczy całego kraju — koncentruje się głównie w dużych aglomeracjach.

• Nowym wyzwaniem nie jest ilość, ale jakość: metraż, liczba pomieszczeń i standard wykonania.

• Polska wchodzi w etap, w którym konsumenci szukają mieszkań aspiracyjnych, a nie koniecznych.

Polski rynek mieszkaniowy znajduje się na granicy przełomu. Po latach dynamicznych wzrostów i silnych impulsów, takich jak „Bezpieczny Kredyt 2%”, pojawiła się potrzeba racjonalnego oszacowania: czy kraj rzeczywiście zmierza ku nasyceniu mieszkaniowemu, czy też deficyt nadal pozostaje wyzwaniem strukturalnym? Odpowiedzi udziela raport Alior Banku, który opiera się na autorskiej analizie czterech realistycznych scenariuszy, różnicujących tempo podaży i rozwój popytu.

Luka mieszkaniowa w Polsce mniejsza niż zakładano?

Centralnym punktem opracowania jest luka mieszkaniowa w Polsce, czyli różnica między liczbą gospodarstw domowych a liczbą dostępnych i zamieszkiwalnych lokali. W 2024 r. luka ta oscylowała między 300 a 400 tys. mieszkań – to skutek wieloletniego niedostosowania dynamiki budownictwa do zmieniającej się struktury demograficznej. Co istotne, luka ta dotyczy wyłącznie tzw. popytu fundamentalnego – zdefiniowanego jako potrzeba jednego lokum na każde gospodarstwo domowe. Przy aktualnym tempie urbanizacji oraz strukturze gospodarstw, Alior prognozuje, że zrównanie podaży i popytu nastąpi między rokiem 2027 a 2030, najprawdopodobniej około 2028.

Mimo że w II kwartale 2025 roku w budowie pozostawało 850 tys. lokali, co de facto „statystycznie” rozwiązuje problem, sytuacja nie jest jednorodna geograficznie. Część kraju, jak wyludniające się regiony Podlasia czy Pomorza Zachodniego, wykazuje nadwyżkę mieszkań względem potrzeb. W tym samym czasie największe aglomeracje – przyciągające migrację i kapitał – nadal zmagają się z niedoborem, który utrzyma się dłużej niż mówią dane ogólnokrajowe.

W Polsce obserwujemy kilka jednoczesnych procesów demograficznych. Pierwszym jest spadek liczby ludności. Drugim – postępująca fragmentacja gospodarstw domowych, która mimo kurczenia się populacji powoduje, że łączna liczba gospodarstw domowych w kraju rośnie, i będzie rosła jeszcze do 2028-29. Trzecim – imigracja, która aktualnie (jak szacujemy) w przybliżeniu zapełnia lukę po Polakach, którzy w ostatnich dekadach wyjechali z kraju – piszą autorzy w raporcie.

Nie ilość a jakość. Będziemy szukać większych mieszkań

Jednak najważniejsze przesunięcie, jakie obserwuje się na rynku, dotyczy natury popytu. W miarę nasycania się rynku pod względem ilościowym rośnie znaczenie jakości. Wskaźniki takie jak liczba izb na osobę (1,5 w Polsce wobec 2,2 w UE) czy średnia powierzchnia mieszkania na osobę (29 m² w Polsce wobec 41 m² w Europie Zachodniej) pokazują istotną lukę standardu życia. Alior wskazuje, że proces konwergencji jakościowej może potrwać jeszcze co najmniej dekadę – a w bardziej pesymistycznych scenariuszach zakończy się dopiero po 2040 roku. To oznacza, że nawet przy zaspokojeniu potrzeb fundamentalnych, na rynku pozostanie znaczna przestrzeń do dalszego wzrostu.

Raport przewiduje także istotną zmianę struktury samego popytu. W przyszłości mniej będzie nabywców, którzy kupują „z braku dachu nad głową”. Więcej będzie konsumentów kierujących się aspiracjami – wybierających większe metraże, lepsze lokalizacje, energooszczędność czy wysoką jakość materiałów. Ten trend może wywołać większą selektywność zakupową, większą elastyczność popytu i zarazem presję na marże deweloperów, szczególnie tych oferujących standardowe, przeciętne lokale.

Duże miasta wchłoną mniejsze

Z punktu widzenia podaży, raport dostrzega rosnącą regionalizację aktywności deweloperskiej. Coraz większa koncentracja inwestycji w metropoliach i ich strefach podmiejskich może doprowadzić do marginalizacji lokalnych wykonawców działających w mniejszych miastach. Ich rola może być wyparta przez duże, kapitałowe grupy operujące na skalę ogólnopolską. To z kolei zmienia układ sił w całym sektorze budowlanym i wpływa na dostępność mieszkań w mniej atrakcyjnych inwestycyjnie lokalizacjach.

Alior Bank zastrzega, że prognozy mają charakter warunkowy i obarczone są ryzykiem: zarówno geopolitycznym (np. wpływ wojny w Ukrainie, ryzyko eskalacji konfliktów światowych), jak i regulacyjnym (np. nowe programy wsparcia, zmiany w polityce podatkowej czy kredytowej). Dlatego rekomenduje traktowanie scenariuszy nie jako twardych prognoz, ale jako narzędzie pozwalające uchwycić potencjalne kierunki zmian – i skalę niepewności, która im towarzyszy.

Luka mieszkaniowa w Polsce – liczona ilościowo – może wkrótce przestać być problemem ogólnokrajowym. Jednak luka jakościowa oraz nierównomierna dystrybucja mieszkań będą wyzwaniami jeszcze przez lata. Rozwój rynku będzie stopniowo przechodził z fazy nadrabiania zaległości ilościowych do etapu konkurencji jakościowej, w której rosnąć będą wymagania nabywców, a wraz z nimi wyzwania dla sektora deweloperskiego.