Gorzów wygrywa z Warszawą. Gdzie najłatwiej o mieszkanie?

Dostępność mieszkań w Polsce systematycznie rośnie, a kredyty hipoteczne przestają być tak dużym obciążeniem dla domowych budżetów jak jeszcze rok temu. Choć sytuacja różni się regionalnie, dane pokazują wyraźnie: rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę większej równowagi między cenami a dochodami.

• Dostępność mieszkań w Polsce rośnie, a przeciętne wynagrodzenie pozwala dziś na zakup 0,65 m² lokalu z rynku wtórnego.

• W regionach takich jak woj. lubuskie czy śląskie relacja pensji do cen mieszkań jest najbardziej korzystna.

• Raty kredytów hipotecznych stanowią coraz mniejsze obciążenie domowych budżetów, szczególnie poza największymi miastami.

Z danych opublikowanych przez Grupę Morizon-Gratka wynika, że dostępność mieszkań na rynku wtórnym w Polsce systematycznie się poprawia. Wskaźnik dostępności cenowej – określający, jaką powierzchnię mieszkania można nabyć za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto – osiągnął poziom 0,65 m². To o 10 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, choć wciąż o około 4 proc. mniej niż w rekordowych latach 2016–2018.

Poprawa ta wynika głównie z rosnących wynagrodzeń oraz stabilizacji cen nieruchomości. Trend może się utrzymać w kolejnych miesiącach, jeżeli wzrost płac będzie postępował, a ceny mieszkań pozostaną na obecnym poziomie. W dłuższym horyzoncie czasowym zmiany są jeszcze bardziej znaczące – w porównaniu z rokiem 2007, dostępność mieszkań wzrosła o ponad 50%. Wówczas za miesięczną pensję można było nabyć średnio 0,43 m² lokalu mieszkalnego.

Regionalne różnice: największa dostępność mieszkań w województwie lubuskim

Analizując relację zarobków do cen mieszkań w stolicach województw, uwidaczniają się istotne różnice regionalne. Najlepsze warunki zakupu występują w województwie lubuskim – przeciętne miesięczne wynagrodzenie netto pozwala tam na zakup 0,79 m² mieszkania w Gorzowie Wielkopolskim i 0,65 m² w Zielonej Górze.

Podobnie korzystna sytuacja występuje w województwach: śląskim (0,69 m² w Katowicach), kujawsko-pomorskim (0,68 m² w Bydgoszczy, 0,62 m² w Toruniu) oraz łódzkim (0,68 m² w Łodzi).

Z drugiej strony, w województwach z najwyższymi średnimi zarobkami relatywna dostępność mieszkań jest najniższa. W Warszawie i Krakowie za średnią pensję można nabyć jedynie 0,41 m² lokalu mieszkalnego, a w Gdańsku – nieco więcej, bo 0,43 m².

W tym miejscu należy jednak zauważyć, że autorzy przyjęli dla danego miasta wysokość zarobków w całym województwie. Używając średniej dla całego województwa, nieco został zakrzywiony obraz rzeczywistości, gdyż średnia dla województwa jest co do zasady niższa aniżeli w największej aglomeracji danego województwa. W związku z tym realna dostępność mieszkań może być nieco inna (w domyśle jeszcze wyższa), gdyż największe miasta wojewódzkie charakteryzują się wyższymi zarobkami.

Kredyt hipoteczny coraz mniej obciąża budżety domowe

Pomimo popularności transakcji gotówkowych na rynku nieruchomości, dla wielu osób kluczową formą finansowania zakupu mieszkania pozostaje kredyt hipoteczny. Korzystna sytuacja makroekonomiczna – wzrost wynagrodzeń oraz stopniowe obniżki stóp procentowych – przyczyniają się do zmniejszenia relatywnego ciężaru raty kredytowej w domowych budżetach.

Z analizy Morizon-Gratka wynika, że średnio 47,5 proc. miesięcznego wynagrodzenia netto trzeba dziś przeznaczyć na spłatę kredytu (przy założeniu 25-letniego okresu kredytowania, 20-procentowego wkładu własnego i RRSO na poziomie 6,9 proc.) za przeciętne, dwupokojowe mieszkanie w stolicy województwa, w którym zatrudniony jest kredytobiorca.

Najmniejszym obciążeniem byłaby rata kredytu w Gorzowie Wielkopolskim – wynosiłaby 33,7 proc. średniego wynagrodzenia w woj. lubuskim (ok. 5631 zł netto). W Łodzi, Katowicach i Bydgoszczy rata kredytu pochłonęłaby około 39 proc. przeciętnego dochodu netto.

Z kolei największe obciążenie kredytowe występuje w miastach z najdroższym rynkiem mieszkaniowym: w Gdańsku rata stanowiłaby 62,2 proc. średniego wynagrodzenia w woj. pomorskim, w Warszawie – 64,4 proc. w woj. mazowieckim, a w Krakowie – aż 65,1 proc. w woj. małopolskim.

Warto zaznaczyć, że powyższe kalkulacje odnoszą się do wynagrodzenia jednej osoby. W przypadku zakupu mieszkania przez parę, obciążenie wspólnego budżetu byłoby istotnie niższe.

Większy wybór ofert – rynek wraca do równowagi

Monitoring rynku prowadzony przez Grupę Morizon-Gratka potwierdza, że od drugiego kwartału 2024 roku notowany jest stały wzrost dostępności mieszkań, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Wraz z rosnącą liczbą ofert, zwiększają się szanse kupujących na znalezienie nieruchomości odpowiadającej ich potrzebom i możliwościom finansowym.