Dlaczego mamy drogie mieszkania? Przez Niemców!

Polska dla państw Europy Zachodniej jest bardzo atrakcyjnym rynkiem pod względem zakupu nieruchomości. Gigantyczne fundusze z dużym kapitałem, czy zwykłe osoby chcą ulokować oszczędności w (dla nich) tanich mieszkaniach. Wykup podbija jednak ceny dla samych Polaków chcących kupić mieszkanie.

• Niemiecki fundusz TAG Immobilien kupuje 5322 mieszkania w Polsce o wartości 2,4 mld zł. Transakcja obejmuje przejęcie 18 spółek i wymaga zgody UOKiK.
• Po zakupie Vantage Development posiada w Polsce 8,7 tys. mieszkań, a po realizacji inwestycji przekroczy 10 tys.
• Resi4Rent nadal zarządza 1,7 tys. lokali i buduje kolejne 2,2 tys., planując następne 600. Fundusze zagraniczne korzystają ze zwolnień podatkowych, co budzi kontrowersje.
• Hurtowe zakupy mieszkań przez Niemców, Duńczyków, Norwegów i Holendrów podbijają ceny dla Polaków.
• Udział cudzoziemców w transakcjach mieszkaniowych w Polsce wynosi od 3% do 15%.
• Najliczniejszą grupą kupujących są Ukraińcy, głównie w celu zamieszkania na stałe.
• Niemcy inwestują w większe i droższe mieszkania, powyżej 60 m2, często o wyższym standardzie.
• W Krakowie rośnie liczba zakupów mieszkań przez obywateli Indii, zarówno na własne potrzeby, jak i inwestycje.

Niemiecki fundusz masowo skupuje mieszkania w Polsce

We Wrocławiu doszło do jednej z największych w ostatnich latach transakcji na polskim rynku mieszkaniowym. W ręce niemieckiego funduszu TAG Immobilien, poprzez należącą do niego spółkę Vantage Development, trafi prawie 1500 mieszkań zlokalizowanych w pięciu dużych inwestycjach w stolicy Dolnego Śląska. Wszystkie kupione budynki zostały wzniesione przez spółki powiązane z Echo Investment i dotychczas oferowane były pod marką Resi4Rent jako lokale na wynajem.

Transakcja nie dotyczy jednak wyłącznie Wrocławia, lecz obejmuje łącznie 5322 mieszkania w największych miastach Polski, w tym w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Katowicach i Poznaniu. W ramach umowy Vantage Development przejęło sto procent udziałów w osiemnastu spółkach zależnych, które posiadają tytuły prawne do nieruchomości zabudowanych blokami mieszkalnymi przeznaczonymi na wynajem. Łączna wartość transakcji została ustalona na 2,405 miliarda złotych, czyli równowartość około 565 milionów euro. Finalizacja umowy wymaga jeszcze zgody Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, ale obie strony zakładają, że ostateczne przeniesienie własności nastąpi do połowy grudnia bieżącego roku.

Zobacz także: Znamy realne opóźnienie Polski wobec Zachodu. W niektórych przypadkach to 34 lata

Dla mieszkańców przejmowanych budynków, jak zapewnia Resi4Rent, zmiana właściciela nie ma oznaczać żadnych zmian w codziennym funkcjonowaniu. Najemcy mają nadal korzystać z tych samych warunków, procedur i obsługi, chociaż faktycznym właścicielem mieszkań nie będzie już polska spółka, lecz niemiecki fundusz inwestycyjny. Z biznesowego punktu widzenia transakcja pozwala TAG Immobilien w krótkim czasie znacząco zwiększyć skalę obecności w Polsce.

Dzięki przejęciu pakietu mieszkań na wynajem oferta Vantage Development w naszym państwie obejmuje obecnie 8,7 tysiąca lokali, a po zakończeniu inwestycji już rozpoczętych liczba ta przekroczy 10 tysięcy. Warto jednak zaznaczyć, że po mimo tak dużego wykupu platforma Resi4Rent nie znika z rynku, a nadal będzie zarządzać 1,7 tysiąca mieszkań, a kolejne 2,2 tysiąca ma w budowie. Dodatkowo planuje ponad 600 kolejnych mieszkań.

Większy popyt większa cena dla zwykłego Polaka

Jednak wokoło transakcji pojawiły się głos niezadowolenia. Niektórzy zwracają uwagę, że zagraniczne fundusze inwestycyjne korzystają w Polsce z korzystnych regulacji, zgodnie z którymi inwestując poprzez spółki z ograniczoną odpowiedzialnością mogą być zwolnione z podatku dochodowego. Orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego otworzyło im możliwość odzyskiwania wcześniej zapłaconych podatków, co w praktyce oznacza, że fundusze takie jak TAG Immobilien mogą czerpać zyski z wynajmu mieszkań w Polsce bez dzielenia się nimi z budżetem państwa.

Zobacz także: Oficjalny koniec inflacji w Polsce. NBP wygrał, wzrost cen w celu

Dodatkowo sam duży zakup mieszkań także ma znaczenie. Hurtowy wykup pokazuje atrakcyjność polskiego rynku najmu instytucjonalnego, zwłaszcza dla inwestorów z państw Europy Zachodniej dla których polskie ceny nieruchomości są zauważalnie niższe niż w ich państwach. Warto wspomnieć, że poza niemieckimi funduszami bardzo aktywne są również duńskie, norweskie czy holenderskie, które masowo skupują mieszkania. Takie praktyki podnoszą ceny mieszkań. Więc gdy widzimy ich rynkową obniżkę jest to także promocja dla niepłacących podatków funduszy, które zazwyczaj zwiększają wtedy wolumen zakupu. Takie praktyki często ograniczają oferty dla osób poszukujących mieszkań na własność.

Z perspektywy rynku oznacza to rosnącą dominację dużych podmiotów, które skupują całe bloki i zarządzają nimi w ramach modelu biznesowego opartego na długoterminowym wynajmie, co zmienia tradycyjny charakter polskiego rynku mieszkaniowego, dotąd zdominowanego przez indywidualnych właścicieli i małych inwestorów. Widać to na podziale własności domów i mieszkań w podziale na stara i nowa Unia. W państwach Zachodnich obywatele wynajmują mieszkania gdy my wolimy posiadać. Warto jednak wspomnieć, że z czasem rynek najmu przez efekt skali może stać się bardziej atrakcyjny pod względem ceny.

Poza funduszami także obcokrajowcy

Inną ważną sprawą, która potwierdza atrakcyjność naszego rynku nieruchomości, a także nagrzewa popyt na nasze mieszkania są transakcje indywidualne. Są to głównie Ukraińcy i Niemcy. Jednak gdy ci pierwsi chcą po prostu mieć gdzie mieszkać, nasz zachodni sąsiad postanowił lokować swój kapitał w naszym betonie. Ogólnie wielu obcokrajowców upatrzyło sobie Polskę jako miejsce inwestycji swojego kapitału. Nauczeni sytuacją w swoich państwach obcokrajowcy wiedzą, że nieruchomości w Polsce będą zyskiwały na cenie. Dodatkowo z ich perspektywy są stosunkowo tanie, a poza lokowanie ciągle rosnącego kapitału mogą pozyskiwać dywidendę z inwestycji w postaci czynszów od najemców.

Zobacz także: ALEŻ TO WYGLĄDA! Te inwestycje kolejowe wzmocnią nasze polskie porty

Według szacunków deweloperów udział cudzoziemców w ogólnej liczbie transakcji mieszkaniowych w Polsce waha się od 3% do 15%, w zależności od miasta i firmy. Najliczniejszą grupę są, jak już zostało wspomniane, Ukraińcy, co bezpośrednio wiąże się z liczbą uchodźców. Ukraińcy podobnie jak Polacy wolą posiadać własne mieszkania niż wynajmować. Dodatkowo własne lokum sugeruje, że planują zostać w naszym państwie na dłużej. Inną grupą, która podobnie działa na rynku nieruchomości są Białorusini, których liczba również w ostatnich latach wzrosła.

Co interesujące w Krakowie, będącym jednym z głównych centrów usług biznesowych, obserwuje się zwiększoną aktywność obywateli Indii, którzy nabywają mieszkania zarówno na potrzeby własne, jak i jako inwestycję. W Warszawie i Wrocławiu większy udział w transakcjach mają wspomniani nabywcy z Ukrainy i Białorusi, chociaż zauważalna jest także aktywność Niemców, Brytyjczyków czy Żydów. Niemcy często decydują się na zakup większych mieszkań, powyżej 60 m2, i są zainteresowani nieruchomościami o wyższym standardzie. Z kolei obywatele Indii czy Białorusi chętniej wybierają mieszkania średniej wielkości, dwu- lub trzypokojowe.

Jakie mieszkania wybierają obcokrajowcy?

Obcokrajowcy najczęściej wybierają mieszkania dwu- i trzypokojowe, położone w dobrze skomunikowanych dzielnicach dużych miast. Ważne są dla nich aspekty takie jak bliskość szkół, przedszkoli czy dostęp do miejsc pracy. W przypadku Ukraińców dużą rolę odgrywa kwestia bezpieczeństwa i stabilności otoczenia. Z kolei inwestorzy zagraniczni, np. z Izraela czy Niemiec, częściej interesują się mieszkaniami o wyższym standardzie i większym metrażu, traktując zakup jako formę lokaty kapitału lub sposób na uzyskanie dochodu z wynajmu.

Zobacz także: Gigantyczny plan Wietnamu za 50 mld dolarów. Lotnisko większe niż CPK powstanie w 5 lat

Według deweloperów kupującymi są zazwyczaj osoby w średnim wieku, pary lub rodziny z dziećmi, które wiążą swoją przyszłość z Polską przez pracę, edukację czy związki rodzinne. Zdarzają się również małżeństwa mieszane, gdzie jeden z partnerów pochodzi z Polski. Warto odnotować, że część cudzoziemców dokonuje powtórnych zakupów, inwestując w kolejne mieszkania. Takie kroki podejmują zresztą także sami Polacy. Polacy także coraz częściej kupują mieszkania w takich lokalizacjach jak Hiszpania, Włochy, Rumunia, Bułgaria, czy nawet Tajlandia.

Obserwowany trend wskazuje, że udział cudzoziemców w zakupach mieszkań w Polsce będzie stopniowo rósł, zwłaszcza w dużych ośrodkach miejskich. Wynika to zarówno z atrakcyjności polskiego rynku nieruchomości, jak i z czynników zewnętrznych. Polska jawi się dla wielu obcokrajowców jako kraj stabilny, oferujący relatywnie korzystne ceny nieruchomości w porównaniu do Europy Zachodniej, a jednocześnie rozwijający się gospodarczo i dający perspektywy zatrudnienia.