Rynek nieruchomości w 2025 roku: dłuższa droga do sprzedaży i rosnące oczekiwania kupujących

Tegoroczna sytuacja na polskim rynku nieruchomości pokazuje, jak bardzo zmieniają się mechanizmy i dynamika sprzedaży mieszkań, domów oraz działek. Eksperci z branży pośrednictwa nie mają wątpliwości: niemal każda kategoria nieruchomości wymaga dziś więcej czasu na znalezienie nabywcy, a próg wejścia zarówno dla kupujących, jak i sprzedających, zdecydowanie się podniósł.

Mieszkania schodzą z rynku coraz wolniej

Rozmowy z pośrednikami rysują jasny obraz: wydłużenie czasu sprzedaży dotyczy zarówno segmentu mieszkań, jak i domów oraz działek. Jak podkreśla Franciszek Kaszowski z Freedom Nieruchomości,

Kupujący nie dokonuje zakupów pod presją czasu. Ogląda i przebiera w ogłoszeniach.

Dotyczy to zwłaszcza lokali większych niż kawalerki. Dane z badania Nieruchomosci-online.pl oraz Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu wskazują, że aż 66% pośredników odnotowało wydłużenie sprzedaży takich mieszkań. Co piąty agent twierdzi, że sytuacja się nie zmieniła, zaś tylko 11% zauważyło przyspieszenie sprzedaży.

Także segment kawalerek odczuwa wolniejsze tempo. Sprzedaż trwa dłużej zdaniem 48% badanych, 37% nie zauważa zmian, a szybciej mieszkania sprzedaje 15% pośredników.

Przyblokowany popyt wymusił reakcję szczególnie na właścicielach mieszkań większych niż kawalerki. To właśnie w segmencie lokali dwu- i trzypokojowych zauważyliśmy najwięcej obniżek średniej ceny ofertowej. W II kwartale pojawiły się one w połowie miast wojewódzkich, chociaż korekty nie były znaczące. Niektóre osoby sprzedające musiały jednak jakoś zareagować na to, że ich ogłoszenia od tygodni lub nawet miesięcy pozostawały bez zainteresowania. Szczególnie jeśli kogoś do szybkiej sprzedaży zmuszała sytuacja życiowa – twierdzi Rafał Bieńkowski  z Nieruchomosci-online.pl.

Z danych wynika, że kawalerki sprzedają się najczęściej w ciągu 1–3 miesięcy (46% ankietowanych pośredników), choć nierzadko proces ten trwa od 3 do 6 miesięcy (36%). Większe mieszkania znajdują nabywców przeważnie w czasie 3–6 miesięcy (54%), ale aż 21% agentów potrzebuje na sprzedaż aż 6–12 miesięcy.

Decyduje jakość, nie tylko cena

Jakość oferty staje się coraz istotniejszym elementem sukcesu.

Trudniejsza sytuacja rynkowa sprawia, że dziś jeszcze większe znaczenie ma jakość sprzedawanej nieruchomości, jej stan techniczny, układ oraz atrakcyjność lokalizacji. Podobnie jak prezentacja oferty: dobre zdjęcia, dobry opis i wirtualne spacery potrafią skrócić czas poszukiwania nabywcy i zwiększyć liczbę zapytań – dodaje Rafał Bieńkowski.

Rynek na zakręcie oczekiwań

Według pośredników, główną przyczyną wydłużenia czasu sprzedaży w 2025 r. jest przewaga podaży nad popytem. Chociaż w ciągu roku dwukrotnie obniżono stopy procentowe, nadal brakuje realnej poprawy zdolności kredytowej kupujących. Ceny utrzymują się wysoko, a wielu klientów wciąż nie stać na finansowanie zakupu.

 Ze względu na dużą podaż klienci często decydują się na zakup takiego mieszkania, które w jak największej mierze spełnia kryteria ich poszukiwań. Ze względu na wydłużony czas sprzedaży pierwsze oferty pojawiają się więc dopiero po kilku tygodniach od pierwszego obejrzenia nieruchomości. Rynek zdecydowanie jest w fazie docierania się stron transakcji – zwraca uwagę Paula Ojrzyńska z biura En Casa.

W podobnym tonie wypowiada się Franciszek Kaszowski z Freedom Nieruchomości:

Mamy obecnie stabilizację rynku. Kupujący nie dokonuje zakupów pod presją czasu, ogląda i przebiera w nieruchomościach. Najmocniej na decyzje wpływa nie tylko cena zakupu, lecz także standard wykończenia.

Oczekiwania kupujących i sprzedających coraz częściej rozmijają się.

Ceny nieruchomości są wysokie – zarówno dla osób szukających pierwszego mieszkania, jak i dla inwestorów – więc klienci oczekują czegoś ‘wow’. Skoro mają wydać kilkaset tysięcy, to chcą, by mieszkanie było gotowe do wprowadzenia, estetyczne, dobrze zaprojektowane, z przemyślanym układem i w dobrym standardzie. Tymczasem oferta rynkowa często rozczarowuje, wiele mieszkań wymaga remontu, odświeżenia lub totalnej zmiany stylu. Pojawia się też problem powierzchownego ‘odpicowania’, które na pierwszy rzut oka wygląda dobrze, ale przy bliższym kontakcie ujawnia tymczasowość i oszczędności materiałowe – ocenia Patrycja Kobyłecka z Metrohouse.

Dodaje również:

Z kolei sprzedający mają wysokie oczekiwania cenowe, nawet jeśli ich nieruchomość wymaga pracy lub nie spełnia aktualnych standardów estetycznych. To powoduje, że obserwuję klientów, którzy szukają swojego idealnego mieszkania lub domu miesiącami.

Sprzedaż domów i działek: maraton zamiast sprintu

Wydłużenie czasu sprzedaży dotyka także domów i działek budowlanych. Na rynku domów 59% agentów sygnalizuje, że na sfinalizowanie transakcji potrzeba dziś więcej czasu niż rok wcześniej. Prawie połowa jednorodzinnych domów sprzedaje się w okresie 6–12 miesięcy (48%), co czwarty dom znajduje nabywcę w 3–6 miesięcy, natomiast 21% ofert wymaga nawet ponad roku oczekiwania.

W kategorii działek 49% pośredników przyznaje, że sprzedaż gruntów również trwa dłużej. Najczęstszy czas sprzedaży to 6–12 miesięcy (40%) oraz 3–6 miesięcy (34%).

Jak wynika z badania nastrojów przeprowadzonego przez portal Nieruchomosci-online.pl po II kwartale 2025 roku, uczestnicy rynku muszą przygotować się na wydłużony czas sprzedaży w niemal każdym segmencie nieruchomości. Obecna przewaga podaży nad popytem, wysokie ceny i oczekiwania wzajemne obu stron sprawiają, że rynek stał się areną negocjacji oraz coraz bardziej świadomych wyborów. Decydują nie tylko cena, ale stan techniczny i prezentacja oferty.

W badaniu rynku po II kwartale 2025 r. wzięło udział 1577 przedstawicieli biur nieruchomości z całej Polski.