Raport OECD: oto jak uratować mieszkalnictwo w Polsce!

Zgodnie z raportem OECD, mieszkalnictwo w Polsce wymaga zmian. Według organizacji głównymi problemami są słabo funkcjonujący rynek najmu oraz ograniczona dostępność odpowiednich mieszkań dla osób starszych i niepełnosprawnych. Poprawa sytuacji wymaga reform, przede wszystkim zmiany podejścia rządu do sposobu kształtowania polityki mieszkaniowej.

• Rynek najmu w Polsce jest mały, drogi i nieelastyczny, co prowadzi do tego, że wiele gospodarstw domowych nie może sobie finansowo pozwolić na czynsz. 
• OECD proponuje uczynienie wynajmu mieszkań bardziej powszechnym i bezpiecznym, m.in. poprzez wprowadzenie systemu gwarancji najmu oraz rozwój Społecznych Agencji Najmu.
• Inwestycje w mieszkania wspomagane oraz treningowe, odpowiednie regulacje oraz rozszerzenie pomocy finansowej na remonty są w stanie zwiększyć dostępność lokali dla seniorów i niepełnosprawnych.
• Brak spójnej koordynacji rządowej ogranicza skuteczność polityki mieszkaniowej, dlatego OECD rekomenduje powołanie odrębnej jednostki odpowiedzialnej wyłącznie za mieszkalnictwo.

Mieszkalnictwo w Polsce: między niedoborem a wysokimi czynszami

Mieszkalnictwo w Polsce cierpi na wiele problemów. Jak wskazuje OECD w swoim raporcie zatytułowanym „Housing Reforms in Czechia and Poland” (tłum. Reformy mieszkaniowe w Czechach i Polsce), rynek najmu w naszym kraju jest mały, a czynsze stosunkowo wysokie. Ze względu na to, że kwestii tej poświęcaliśmy już wielokrotnie uwagę (np. w artykule zatytułowanym: Gniazdownicy, drożyzna i bezrobocie. Do tego prowadzi mały rynek najmu mieszkań w Polsce) w tym tekście chciałbym przywołać jedynie kilka najważniejszych statystyk przytoczonych przez OECD. 

Zobacz także: Mieszkania na wynajem nie dla młodych. Wyniki PIE pokazują nierówny dostęp do mieszkań w Polsce

Po pierwsze, ceny najmu w Polsce w ciągu ostatnich dekad poszybowały. Jak widać na zamieszczonym poniżej po prawej stronie wykresie, od 2008 roku czynsze mieszkań w naszym kraju (czerwona linia) rosły szybciej niż w państwach strefy euro (pomarańczowa linia) oraz państwach OECD (zielona linia). Przybycie do Polski ponad miliona ukraińskich uchodźców jeszcze bardziej zaogniło problem małej i jak się okazało wybitnie nieelastycznej podaży mieszkań na wynajem. Wzrost czynszów w 2022 roku był skokowy. W 2024 roku najem w Polsce był prawie dwukrotnie droższy niż w 2008 roku, podczas gdy w państwach strefy euro czynsze wzrosły średnio o „jedynie” 30 proc.

To w połączeniu z utrzymaniem realnych cen mieszkań (widoczne na wykresie po lewej stronie) oraz wzrostem stóp procentowych sprawiło, że obecnie ponad jedna trzecia gospodarstw domowych wchodzi w skład tak zwanej luki czynszowej. Oznacza to, że co znaczna część Polaków z jednej strony zarabia na tyle dużo, że nie może wnioskować o otrzymanie mieszkania komunalnego, ale z drugiej strony na tyle mało, że nie może sobie pozwolić ani na kredyt hipoteczny, ani na najęcie mieszkania na rynku. 

Najem w Polsce musi być bezpieczny

Jak można naprawić mieszkalnictwo w Polsce na tej płaszczyźnie? Zdaniem ekspertów z OECD należy uczynić wynajem mieszkań w Polsce bezpieczniejszym. Aktualnie system jest bardzo złożony, a postępowania eksmisyjne średnio trwają kilka lat. Skutkuje to tym, że wynajęcie mieszkania biedniejszym gospodarstwom domowym wiąże się z bardzo dużym ryzykiem. Jeżeli natrafimy na pechowego lokatora, mieszkanie, zamiast zysków będzie przynosić bardzo długo znaczące straty. To zniechęca zarówno właścicieli mieszkań, jak i potencjalnych inwestorów do wynajmowania lokali, co w efekcie ogranicza ich podaż na rynku. 

Zobacz także: REIT-y w Polsce to wyższe ceny mieszkań oraz tańszy najem [BADANIE]

Ten stan rzeczy można zmienić między innymi poprzez wprowadzenie gwarancji najmu rodem z Francji. W tym europejskim kraju działa, finansowana z obowiązkowych składek pracowniczych, organizacja non-profit Action Logement. Oferuje ona osobom powyżej 30. roku życia możliwość uzyskania gwarancji najemcy po złożeniu odpowiedniego wniosku. W przypadku zniszczenia mieszkania lub zaprzestania opłacania czynszu przez najemcę z gwarancją wszelkie wynikłe z tego straty pokrywa Action Logement. Następnie organizacja ustala z najemcą plan spłaty szkód dostosowany do jego możliwości finansowych. Analizowane rozwiązanie ogranicza obawy właścicieli mieszkań przed wynajmem lokali osobom mniej zamożnym posiadającym certyfikat do zera. Ryzyko poniesienia strat jest w takim przypadku wyeliminowane. To z kolei wpływa korzystnie na podaż mieszkań dla takich właśnie osób. 

Społeczne Agencje Najmu jako odpowiedź na deficyt dostępnych cenowo mieszkań

OECD wskazuje również na konieczność zwiększenia podaży mieszkań dostępnych dla gospodarstw domowych o średnich i niskich dochodach. Jednym z proponowanych rozwiązań jest rozwój społecznych agencji najmu (SAN). Agencje te funkcjonują w następujący sposób. Na początku zawierają one umowy z właścicielami nieruchomości, oferując im stałą wypłacaną kwotę w zamian za zobowiązanie do długoterminowego najmu mieszkania. Dzięki ofercie długoterminowej połączonej z regularnymi wypłatami agencje są w stanie wynegocjować stawki niższe od tych rynkowych. Następnie gminy przekazują tym organizacjom informacje o osobach pracujących, które znajdują się w trudnej sytuacji mieszkaniowej. Przykładowo przekazują im dane o osobach będących na końcu kolejki po mieszkanie komunalne.

Zobacz także: Wyniki MLP za pierwsze półrocze. W jakiej formie jest rynek magazynowy w Polsce?

Dzięki połączeniu wcześniej omówionych negocjacji, dopłat państwowych (SAN często korzystają z różnych form wsparcia publicznego) oraz charakteru non-profit, agencje są w stanie zaoferować takim osobom mieszkania po cenach wyraźnie niższych od rynkowych. Co więcej, w trakcie trwania najmu przedstawiciele Społecznych Agencji Najmu udzielają lokatorom dodatkowego wsparcia, m.in. w poszukiwaniu zatrudnienia, załatwianiu spraw urzędowych czy radzeniu sobie z kryzysami życiowymi. Takie organizacje funkcjonują już w Polsce – przykładem jest warszawska społeczna agencja najmu prowadzona przez Habitat for Humanity Poland – jednak wciąż należą one do rzadkości.

Mieszkalnictwo w Polsce, a chaos w rządzie

Aktualny stan rozwoju społecznych agencji najmu wskazuje na znacznie bardziej ogólny problem, który trapi mieszkalnictwo w Polsce. Choć istnieje wiele dobrze zaprojektowanych polityk i planów, ich realizacja napotyka poważne trudności, między innymi z powodu braku spójnej koordynacji na szczeblu rządowym. Za mieszkalnictwo odpowiada bowiem tak wiele resortów, że w praktyce żaden z nich nie ponosi pełnej odpowiedzialności. Jak możemy wyczytać w raporcie OECD:

Ministerstwo Rozwoju Gospodarczego i Technologii nadzoruje rozwój infrastruktury mieszkaniowej, natomiast Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej odpowiada za świadczenie usług społecznych oraz zapewnianie mieszkań socjalnych i treningowych, lecz nie posiada kompetencji w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Ministerstwo Funduszy Rozwoju i Polityki Regionalnej odgrywa natomiast kluczową rolę w zarządzaniu funduszami UE, które są istotnym źródłem finansowania programów mieszkaniowych i mieszkań socjalnych.

Zobacz także: Mit 2 mln brakujących mieszkań obalony. Ile naprawdę nam potrzeba? [RAPORT]

W związku z tym OECD sugeruje powołanie odrębnej jednostki rządowej, która przejęłaby całość kompetencji w zakresie infrastruktury mieszkaniowej, dysponowała odpowiednim budżetem i mogła realnie wdrażać reformy, zamiast ograniczać się jedynie do opracowywania planów i sugestii.

Mieszkania w Polsce są niedostosowane pod potrzeby osób starszych i niepełnosprawnych

Innym problemem podnoszonym przez organizację jest niewystarczające dostosowanie mieszkań do potrzeb osób starszych i z niepełnosprawnościami. Odsetek tych grup w Polsce, podobnie jak w innych krajach OECD, rośnie i w związku ze starzeniem się społeczeństw będzie nadal wzrastał. Choć działania podejmowane w Polsce  są co do zasady właściwe, to w wielu przypadkach obarczone są poważnymi mankamentami. OECD pozytywnie ocenia ideę mieszkań wspomaganych i treningowych. Są to lokale odpowiednio przystosowanych do potrzeb osób starszych i ludzi z niepełnosprawnościami. Co więcej, w przypadku tych drugich państwo zapewnia dodatkowe usługi mające nauczyć osoby w trudnej sytuacji zdrowotnej prowadzić samodzielne życie. Jednak liczba takich mieszkań jest stanowczo zbyt mała, w efekcie czego popyt znacząco przewyższa podaż.

Zobacz także: Dlaczego mamy drogie mieszkania? Przez Niemców!

Mając to na uwadze, ważne jest, aby osoby starsze i niepełnosprawne mogły odnaleźć się w mieszkaniach dostępnych na rynku. Problem polega jednak na tym, że wiele lokali jest całkowicie niedostosowanych – brakuje w nich na przykład wind, które są niezbędne, by zapewnić tym osobom możliwość samodzielnego funkcjonowania. Faktycznie stosunkowo niedawno w Polsce wprowadzono obowiązek instalowania wind w nowo powstających budynkach mających więcej niż pięć kondygnacji. Jednakże ponownie dużym problemem jest nieodpowiednia skala rozwiązania. Znaczna część istniejącej zabudowy pozbawiona jest wind i nie ma prawnego obowiązku ich budowy. OECD zwraca jednak uwagę, że pojawiają się plany rozszerzenia tego wymogu, wraz z zapewnieniem odpowiedniego finansowania na jego realizację. Do tego, w przypadku budynków mających mniej niż 5 kondygnacji windy również były przydatne. 

Możliwość samodzielnego dostosowania mieszkań do potrzeb osób zmagających się z problemami zdrowotnymi jest również ograniczona. Co prawda, w Polsce funkcjonują programy umożliwiające uzyskanie środków na dostosowanie mieszkań (np. dofinansowania z PFRON), ale są one przeznaczone wyłącznie dla osób posiadających orzeczenie o niepełnosprawności. Co więcej, mało kto o nich słyszał. Jedynym programem, który uzyskał jednoznacznie pozytywną ocenę OECD, jest Dostępność Plus. W jego ramach w latach 2018–2025 przeznaczono około 23 mld zł głównie na dostosowanie przestrzeni publicznej do potrzeb osób starszych i z niepełnosprawnościami.

Mieszkalnictwo w Polsce to problem polityczny

Podsumowując, raport OECD wskazuje, że mieszkalnictwo w Polsce potrzebuje istotnych zmian. Przy czym kluczowe znaczenie ma podejście decydentów politycznych do tej kwestii. Rządom udało się opracować szereg racjonalnych planów i wdrożyć wiele inicjatyw ocenianych pozytywnie. Jednakże zaangażowanie w konsekwentną realizację obietnic, tj. między innymi zapewnienie odpowiednio dużego finansowania, wypada już zdecydowanie gorzej.