Czy młodzi odczarują najem mieszkań? Nadchodzi zmiana pokoleniowa [FELIETON WYSOCKIEGO]

Polacy postawili na „betonowe złoto”. Inwestycje w mieszkania na wynajem były u nas bardzo popularne i przynosiły dobre zyski. Nie tylko za sprawą wpadającego co miesiąc na konto (a często do ręki) czynszu od najemcy, ale też dzięki wzrostowi wartości samego mieszkania. Jednak dziś i ceny nieruchomości i kwoty za najem mocno wyhamowały, czyniąc inwestycję mniej atrakcyjną.

Maciej Samcik na łamach swojego portalu „Subiektywnie o Finansach” przeprowadza ciekawą analizę rynku najmu. Zauważa, że

wynajmujący mieszkania są coraz częściej łapani w „kleszcze”, ponieważ szybko rosną koszty administracyjne, ale możliwość ich przerzucenia na najemców jest coraz bardziej ograniczona.

Jest to spowodowane szeroką ofertą mieszkań  na rynku najmu i słabnącym tempem wzrostu płac.  

Jego zdaniem, na niekorzyść inwestorów wpływa także to, że studenci coraz częściej wybierają różnego rodzaju akademiki, ustał napływ uchodźców z Ukrainy, oraz że spada cena kredytu, co kusi wielu dotychczasowych najemców, by spróbować się „usamodzielnić”.

Na rynku najmu zostają ci, którzy mają nieustabilizowaną sytuacją rodzinną lub zawodową, mało zarabiający albo nieposiadający zdolności kredytowej – pisze Maciej Samcik.

Wielu posiadaczy nieruchomości na wynajem zastanawia się więc, czy ich model biznesowy przynoszący w miarę bezstresowy dochód pasywny stracił na atrakcyjności i pora pomyśleć przynajmniej nad dywersyfikacją portfela. Problem w tym, że nie bardzo jest w co bezpiecznie zainwestować, a właśnie bezpieczeństwo kapitału jest wśród dotąd wynajmujących warunkiem koniecznym. Przez lata taką alternatywą były obligacje skarbu państwa i Polacy bardzo chętnie je kupowali. Jednak teraz, gdy wraz z kolejną obniżka stóp procentowych rentowność obligacji wyraźnie spadła, taka alternatywa nie wydaje się aż tak kusząca.

To może jednak zostać przy nieruchomościach? Może, ale trzeba być przygotowanym, że rynek staje się trudny. Nie wystarczy już kupić cokolwiek i gdziekolwiek, aby na tym dobrze i stabilnie  zarabiać. Planując inwestycje mieszkaniową należy kierować się już nie tylko lokalizacją w znaczeniu dostępu do komunikacji miejskiej, placówek oświatowych i usług, ale także demografią na danym terenie. Są miasta w Polsce, jak np. Łódź, gdzie liczba mieszkańców systematycznie i wyraźnie spada i nic nie zapowiada odwrócenia trendu. Skoro tak, to rynek wylewa się coraz więcej mieszkań po osobach zmarłych i tych, którzy wyjechali. Rosnąca podaż w prosty sposób prowadzi do obniżki cen najmu. Tym bardziej, że łódź nie ma specjalnie potencjału do przyciągnięcia turystów, którzy zajęliby mieszkania z najmem krótkoterminowym. Podobnie sytuacja wygląda w miastach na Górnym Śląsku, nie licząc mniejszych miasteczek, które mocno się wyludniają. Wzrost liczby ludności prognozowany jest tylko dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Poznania i Rzeszowa, i to też w dość krótkiej perspektywie czasowej.

W tych dużych miastach żyją też ludzie młodzi ludzie, dla których najem może być nie tyle koniecznością, co atrakcyjną alternatywą do posiadania mieszkania na własność. I to jest wątek, które zbrakło w analizie redaktora Samcika. Warto się nad nim zatrzymać, tym bardziej, że pokazuje, że rynek nieruchomości to nie tylko ekonomia i estymacje w Excelu. Dużo tu psychologii,  socjologii, historii i antropologii kulturowej.

Ciężko doświadczeni komunizmem, gdy coś takiego jak własność nieruchomości prawie nie istniała, lub przybierała karykaturalną postać, za wszelką cenę Polacy chcą mieć swoje mieszkanie. Nieważne, że na 30 – letni kredyt, za pieniądze od dziadków, którzy sprzedali ojcowiznę oraz ciotki, która mieszka w Stanach i latami przysyłała dolary. Własność mieszkania, to nie tylko dziejowa sprawiedliwość, ale poczucie bezpieczeństwa i środowiskowy prestiż. Wynajęte mieszkanie, to życie gorszego sortu, niejako w płatnej gościnie, „na walizkach”, bez poczucia stabilizacji i należnej godności. Z poczuciem, że właściciel może cię wyrzucić, podnieść czynsz najmu i nachodzić, sprawdzając, czy dbasz o jego mienie. Jego, bo twoja jest tylko pościel i rzeczy osobiste.

Ale tu powstaje ważne pytanie: Skoro najem ma takie mankamenty, to dlaczego w wynajętych mieszkaniach żyje aż ponad połowa znaczenie od nas bogatszych Niemców, czy Austriaków? Dlaczego unijna średnia to ponad 32 proc osób korzystających z najmu, a u nas 12,7 proc. Za nami tylko Litwa, Chorwacja, Węgry, Słowacja i Rumunia. Widać wyraźnie, że to historyczno-kulturowe przesłanki mają tu decydujące znaczenie –  wszystkie te państwa, to kraje postkomunistyczne. Nadrabiamy tamten czas, rekompensujemy brak prawdziwej własności. Niepamiętający tamtych czasów młodzi ludzie pragnienie własności wynieśli z rodzinnych domów.

Ale to się zmieni.  Z Zachodniej Europy dociera do nas wszystko: moda, obyczaje, cywilizacyjne trendy. Dotrze też pogląd, że „betonowe złoto” to tylko materia, a dla komfortu życia nie trzeba wiązać się z mieszkaniem. Bardziej racjonalny jest najem, dający elastyczność, możliwość dostosowania lokum do bieżących potrzeb, liczebności rodziny i finansowych możliwości. Zyska też rynek pracy, gdzie firmy będą rekrutować nie tylko w swoim rejonie. I właściciele mieszkań, dla których pojawi się nowa, rosnąca grupa najemców. Wynajmowanie – teraz mało rentowne – może stać się znowu intratnym biznesem.

Poglądy przedstawione w tekście są wyłącznie poglądami autora.