Inwestycje mieszkaniowe w małych miastach przynoszą większy zysk [BADANIE]

Dlaczego to ważne, gdzie inwestycje mieszkaniowe przynoszą największy zysk?

Inwestycje mieszkaniowe przynoszą zróżnicowane stopy zwrotu w zależności od lokalizacji. Powstaje zatem pytanie, czy wyższe zyski osiąga się w dużych ośrodkach miejskich, czy w mniejszych miejscowościach. Odpowiedź ma znaczenie nie tylko dla inwestorów indywidualnych, lecz także dla debaty publicznej dotyczącej lokalizacji publicznego budownictwa mieszkaniowego. Jedni wskazują, że należy budować głównie w dużych miastach, gdzie jest duże zainteresowanie deweloperów i tym samym przypuszczalnie duża stopa zwrotu. Wysoka stopa zwrotu z inwestycji mieszkaniowych w danej miejscowości może bowiem stanowić pośredni wskaźnik relatywnie wysokiego popytu w stosunku do podaży, a tym samym sygnalizować niedobór mieszkań.

Zobacz także: Luka czynszowa wyklucza samotne matki z dziećmi. Dla nich mieszkanie to luksus

Z drugiej strony nie brakuje głosów prezentujących stanowisko przeciwne, wskazujące na konieczność budowania w mniejszych miejscowościach. W ich ocenie oparcie decyzji inwestycyjnych wyłącznie na rentowności może prowadzić do samonapędzającego się, negatywnego mechanizmu. Brak cenowo dostępnych mieszkań sprzyja odpływowi ludności, co obniża popyt i zmniejsza opłacalność nowych inwestycji. Niska rentowność zniechęca do budowy kolejnych lokali, utrwalając ograniczoną podaż i niską dostępność cenową. W takiej sytuacji interwencja publiczna mogłaby przerwać ten mechanizm i ustabilizować rozwój ośrodka.

W długim okresie to małe miasta generują większy zysk

Uchylenia rąbka tajemnicy dotyczącej zróżnicowania stóp zwrotu w obrębie poszczególnych państw podjęli się Francisco Amaral, Martin Dohmen, Sebastian Kohl oraz Moritz Schularick w artykule pt. „Ponadprzeciętne stopy zwrotu? Przestrzenne zróżnicowanie stóp zwrotu z nieruchomości mieszkaniowych”. Autorzy zgromadzili szczegółowe dane na poziomie miast dla 15 krajów OECD, tj. Wielkiej Brytanii, Stanów Zjednoczonych, Francji, Niemiec, Japonii, Włoch, Hiszpanii, Holandii, Australii, Danii, Szwecji, Norwegii, Kanady, Szwajcarii oraz Finlandii, obejmujące lata 1950–2018. Na ich podstawie oszacowali dla poszczególnych miast stopę zwrotu z inwestycji mieszkaniowych, definiowaną jako sumę zwrotu z aprecjacji, tj. wzrostu wartości nieruchomości w czasie, oraz zwrotu z najmu. O to, do jakich wniosków doszli badacze.

Zobacz także: UE płaci więcej, my żyjemy ciaśniej. Dane, które przewrócą dyskusję o mieszkaniówce

Na poniższej tabeli przedstawiono zyskowność inwestycji mieszkaniowych w 27 dużych aglomeracjach oraz w pozostałych miastach danego kraju. Jak wynika z danych, w latach 1950–2018 inwestycje w dużych ośrodkach miejskich przynosiły średnioroczną stopę zwrotu niższą o nieco ponad 1 pkt proc. w porównaniu z pozostałymi miastami. Choć różnica ta może wydawać się niewielka, w długim horyzoncie czasowym robi ona bardzo dużą różnicę. Przykładowo, gdyby w 1950 roku zainwestowano 1 mln zł w zakup mieszkania w dużym mieście oraz 1 mln zł w mieszkanie w jednym z pozostałych miast, przy założeniu reinwestowania dochodów z najmu, to w 2018 roku wartość tych inwestycji wyniosłaby odpowiednio 43,9 mln zł oraz 85,5 mln zł.

W dużych miastach ceny mieszkań rosną szybciej

W celu zrozumienia, dlaczego inwestycje mieszkaniowe w dużych miastach są mniej opłacalne, musimy przyjrzeć się czynnikom składającym się na stopę zwrotu, zaczynając od zwrotu z aprecjacji. Jak widać na tabeli, duże miasta prowadzą pod tym względem z mniejszymi ośrodkami. Średnio w analizowanym okresie roczny zwrot z aprecjacji w przypadku tych pierwszych wyniósł 2,25% a w przypadku pozostałych miast 1,64%. Inne badania również wskazują na to, że w dużych ośrodkach na ogół ceny nieruchomości rosną szybciej niż w innych. 

Zobacz także: Tanie mieszkania na horyzoncie? UE stawia na budownictwo społeczne i walkę z biurokracją

Przyczyny szybszego wzrostu cen mieszkań w dużych ośrodkach w porównaniu z mniejszymi miastami są zróżnicowane. W metropoliach podaż gruntów, zwłaszcza w lokalizacjach blisko centrum, jest ograniczona, a restrykcyjne regulacje planistyczne dodatkowo utrudniają zwiększanie zasobu mieszkaniowego. Istotną rolę odgrywa także czynnik dochodowy. Duże miasta są bardziej produktywne i oferują lepiej płatne miejsca pracy, co przekłada się na wyższe dochody mieszkańców, większą zdolność nabywczą oraz silniejszy popyt na mieszkania, a przy ograniczonej podaży prowadzi to do szybszego wzrostu cen nieruchomości.

Inwestycje mieszkaniowe w mniejszych ośrodkach są bardziej ryzykowne, więc również zyskowne

Czynnikiem sprzyjającym wyższej rentowności inwestycji mieszkaniowych w małych miastach jest stopa zwrotu z najmu. W badanym okresie w dużych aglomeracjach wyniosła ona 3,55%, a więc była niższa o 1,65 pkt proc. niż w mniejszych ośrodkach, gdzie osiągnęła poziom 5,21%. Zgodnie z ustaleniami badaczy tak znacząca dysproporcja wynika z różnic w poziomie ryzyka.

Zobacz także: Ogromna inwestycja Panattoni na Śląsku. Setki nowych miejsc pracy

Zakup mieszkania w dużym mieście jest bezpieczną formą lokowania kapitału. Zróżnicowana struktura gospodarcza metropolii, obecność uczelni wyższych czy szeroki rynek pracy sprawiają, że popyt na nieruchomości pozostaje stabilny nawet w czasach turbulencji gospodarczych. W konsekwencji wartość mieszkania wykazuje większą odporność na wahania niż w mniejszych ośrodkach. Ponadto, w przypadku konieczności upłynnienia aktywa, sprzedaż lokalu w dużym mieście jest zazwyczaj łatwiejsza i szybsza. Z tego względu inwestorzy są skłonni akceptować niższą stopę zwrotu z najmu, traktując ją jako koszt wyższego poziom bezpieczeństwa i płynności inwestycji.

W małych miastach sytuacja kształtuje się odmiennie. Ich rozwój bywa często oparty na ograniczonej liczbie sektorów, co oznacza, że niekorzystne zmiany w gospodarce krajowej mogą wywołać silne i długotrwałe konsekwencje. Przykładem z Polski, choć mocno nieidealnym, są Bytom oraz Wałbrzych, gdzie restrukturyzacja przemysłu ciężkiego i górnictwa po 1990 roku doprowadziła do wyraźnego spadku liczby ludności, a proces odbudowy potencjału gospodarczego okazał się niemal niemożliwy. Ponadto w mniejszych ośrodkach sprzedaż mieszkania jest zazwyczaj bardziej czasochłonna, co w praktyce oznacza niższą płynność inwestycji. Skoro zakup mieszkania wiąże się z większym ryzykiem oraz niższą płynnością, inwestor oczekuje wyższej stopy zwrotu, aby zdecydować się na taką inwestycję.

Zobacz także: Pomaganie przez państwo w zakupie mieszkania obniża dostępność mieszkań! [BADANIE]

Zysk ma znaczenie, ale jeszcze ważniejsze jest jego źródło

W tym kontekście zwolennicy kierowania inwestycji tam, gdzie obserwuje się wysoką\niską stopę zwrotu, powinni zwrócić uwagę, że dostępne dane międzynarodowe często wskazują na wyższą łączną rentowność w mniejszych ośrodkach niż w największych aglomeracjach. Jeśli więc kryterium miałaby być wyłącznie zyskowność, powinniśmy budować w mniejszym miastach. Jednak znacznie ważniejsze w tej dyskusji jest pytanie, z czego wynikają różnice w zyskowności i czy powinny one stanowić podstawę tworzenia polityk publicznych. Przykładowo trudno uznać za przekonującą propozycję, aby państwo budowało mieszkania w mniejszych aglomeracjach wyłącznie dlatego, że nieruchomości cechują się tam niższą płynnością.