Malejąca luka czynszowa w Polsce i wielka porażka polityki mieszkaniowej [BADANIE]

Luka czynszowa w Polsce w ciągu ostatnich kilkunastu lat wyraźnie się zmniejszyła. Nie oznacza to jednak, że problem zniknął. Na tle państw Unii Europejskiej wciąż wypadamy słabo, a jedną z przyczyn tego stanu rzeczy jest niska efektywność polityki mieszkaniowej.

• W latach 2010–2022 luka czynszowa w Polsce wyraźnie się zmniejszyła, głównie dzięki większej podaży mieszkań, rosnącym dochodom oraz zmianom demograficznym.
• Mimo tej poprawy Polska nadal wypada słabo na tle Unii Europejskiej, a skala luki czynszowej pozostaje jedną z najwyższych w Europie.
• Najbardziej narażone na niezaspokojenie potrzeb mieszkaniowych są samotne rodzice oraz rodziny wielodzietne.
• Polityka mieszkaniowa państwa okazała się mało skuteczna — zasób mieszkań komunalnych jest niewielki i co ważniejsze wykorzystywany bardzo nieefektywnie.

Luka czynszowa — Co mierzy? Jak się ją definiuje?

W badaniu zatytułowanym „Efektywność polityki mieszkaniowej w Polsce w świetle wyników badania luki czynszowej w latach 2010–2022” ekonomiści Adam Czerniak (SGH) i Jan Kroszka (UW) oraz urbanistka Agata Twardoch (Politechnika Śląska) analizują, jak luka czynszowa w Polsce zmieniała się w latach 2010-2022 oraz czy polityka publiczna była skuteczna w jej ograniczaniu. Luka czynszowa oznacza część gospodarstw domowych, których potrzeby mieszkaniowe nie są w sposób adekwatny zaspokajane przez rynek mieszkaniowy. Autorzy zoperacjonalizowali to pojęcie jako odsetek gospodarstw domowych żyjących w warunkach przeludnienia, czyli dysponujących niewystarczającą liczbą pokoi (zgodnie z definicją Eurostatu), lub takich, w których całkowite wydatki mieszkaniowe przekraczają 40 proc. dochodu rozporządzalnego.

Zobacz także: Inwestycje mieszkaniowe w małych miastach przynoszą większy zysk [BADANIE]

Wśród wszystkich osób, których potrzeby mieszkaniowe nie są adekwatnie zaspokojone, badacze wyróżnili trzy podgrupy. Do pierwszej należą osoby mieszkające w lokalach kupionych lub wynajmowanych po cenach rynkowych, których dochody pozwalałyby na wynajem lub zakup mieszkania spełniającego odpowiednie standardy (grupa B). Druga obejmuje osoby funkcjonujące również na warunkach rynkowych, jednak o dochodach zbyt niskich, by wynająć lub kupić mieszkanie odpowiadające ich potrzebom (grupa C). Do trzeciej zaliczono osoby wynajmujące mieszkania poniżej ceny rynkowej, które jednocześnie nie mogą pozwolić sobie na wynajem lub zakup odpowiedniego lokalu na warunkach rynkowych (grupa D). 

Na pierwszy rzut oka zaliczenie gospodarstw z grupy B do kategorii osób, których potrzeby mieszkaniowe nie są zaspokojone przez rynek, może wydawać się absurdalne. Jak jednak pokazują badacze, wniosek ten nie jest bezpodstawny. Fakt, że osoby należące do tej kategorii teoretycznie mogłyby wynająć lub kupić mieszkanie odpowiadające ich potrzebom, nie oznacza, że są w stanie zrobić to w praktyce. W grupie tej nadreprezentowane są osoby młode (25-34 lata), które ze względu na nieakceptowane przez banki źródła dochodów, a także brak wkładu własnego, w praktyce nie mogą pozwolić sobie na zakup lub wynajem lepszego mieszkania. Ponadto znajdują się w niej gospodarstwa domowe, które stosunkowo niedawno nabyły mieszkanie, lecz w wyniku powiększenia się rodziny stało się ono zbyt małe. W ich przypadku zmiana mieszkania jest wprawdzie teoretycznie możliwa, jednak w praktyce okazuje się niezwykle trudna.

Zobacz także: UE płaci więcej, my żyjemy ciaśniej. Dane, które przewrócą dyskusję o mieszkaniówce

Luka czynszowa w Polsce wyraźnie spadła, ale nadal jest duża

Luka czynszowa w Polsce wyraźnie zmniejszyła się w ciągu ostatnich kilkunastu lat. W 2010 roku aż 43,9% gospodarstw domowych mieszkało w lokalach, które nie zaspokajały w adekwatny sposób ich potrzeb mieszkaniowych. Do 2020 roku odsetek ten spadł do 33,4%, czyli o ponad 10 pkt proc., choć w kolejnych latach ponownie nieco wzrósł. Spadek ten wynikał przede wszystkim ze zmniejszenia liczebności grup C oraz D. W 2010 roku 29% gospodarstw domowych mieszkało w zbyt małych lokalach lub ponosiło nadmierne koszty mieszkaniowe, nie dysponując jednocześnie dochodami pozwalającymi na poprawę swojej sytuacji. Dekadę później odsetek ten wynosił już jedynie 20%.

Spadek luki czynszowej w Polsce wynikał przede wszystkim z trzech czynników. Po pierwsze, w badanym okresie znacząco zwiększyła się podaż mieszkań. Im większy jest zasób danego dobra, tym niższa staje się jego cena. Jednocześnie ze względu na bardzo ograniczony zasób mieszkań odziedziczonych po PRL możliwość zamieszkania w lokalu posiadającym odpowiednią liczbę pokoi była fizycznie silnie ograniczona. Po drugie, w ciągu ostatnich kilku dekad Polska wyraźnie się wzbogaciła. W latach 2011-2019 średnie tempo wzrostu dochodów przewyższało tempo wzrostu cen mieszkań, co w połączeniu z łagodną polityką monetarną znacząco zwiększyło możliwości finansowe gospodarstw domowych. Po trzecie, zmianie uległa struktura demograficzna kraju. Wzrosła liczba gospodarstw domowych tworzonych przez dwie osoby dorosłe bez dzieci, a w takiej konfiguracji znacznie łatwiej zaspokoić potrzeby mieszkaniowe.

Zobacz także: Ryanair opuści Polskę? Apel do Tuska w sprawie nowych opłat

Luka czynszowa w Polsce wprawdzie się zmniejszyła, jednak nadal pozostaje relatywnie wysoka. W 2022 roku średnia dla wszystkich 27 państw Unii Europejskiej wyniosła 22,7%, a więc była o ponad 12 pkt proc. niższa niż w Polsce. Co więcej, tylko w pięciu krajach odnotowano wyższy poziom luki czynszowej niż w naszym kraju. Były to kolejno Bułgaria, Holandia, Rumunia, Łotwa oraz Grecja.

Niektóre gospodarstwa są w znacznie gorzej sytuacji niż inne

Niektóre typy gospodarstw domowych są znacznie bardziej narażone na znalezienie się w luce czynszowej niż inne. W przypadku 64% samotnych rodziców oraz 61% rodzin wielodzietnych potrzeby mieszkaniowe nie są zaspokojone w adekwatny sposób. Dla porównania, wśród gospodarstw domowych składających się wyłącznie z dwojga dorosłych odsetek ten wynosi zaledwie 18%. Co interesujące, dochody są jedynie słabo skorelowane z poziomem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Luka czynszowa wśród najbiedniejszych 20% gospodarstw domowych wynosi wprawdzie 56%, jednak w wyższych kwintylach dochodowych jej skala pozostaje na zbliżonym poziomie. Badacze tłumaczą to tym, że zamożniejsze gospodarstwa domowe zazwyczaj mieszkają w droższych lokalizacjach, co częściowo niweluje przewagę wynikającą z wyższych dochodów.

Zobacz także: Raport OECD: oto jak uratować mieszkalnictwo w Polsce!

Polityka mieszkaniowa w Polsce poniosła porażkę

Z badania wynika również, że polityka państwa mająca zapewnić obywatelom odpowiednie warunki mieszkaniowe okazała się potężnym fiaskiem. Sam zasób mieszkań komunalnych jest stosunkowo niewielki. W 2022 roku mieszkało w nich zaledwie 4,7% gospodarstw domowych. Jednakże, co znacznie ważniejsze, sposób ich wykorzystania jest skrajnie nieefektywny. Co piąty lokal gminny zajmowało gospodarstwo domowe, które mogłoby bez większych trudności wynająć lub kupić mieszkanie na rynku. Co dziewiąte mieszkanie komunalne było natomiast zamieszkane przez gospodarstwo domowe należące do najbogatszego kwintyla populacji. Jakby tego było mało, około 10% lokali z zasobu gminnego trafia na rynek najmu, najczęściej w formie nielegalnego podnajmu innym użytkownikom.

Luka czynszowa w Polsce spadła, ale mogła bardziej

Choć w ostatnich kilkunastu latach sytuacja mieszkaniowa w Polsce uległa poprawie, to zmiana ta była w znacznej mierze rezultatem procesów gospodarczych i demograficznych, a nie skutecznej polityki publicznej. Wzrost podaży mieszkań, rosnące dochody oraz zmiany w strukturze gospodarstw domowych w naturalny sposób zmniejszyły skalę luki czynszowej. Jednocześnie działania państwa nie tylko nie odegrały w tym procesie istotnej roli, lecz w wielu przypadkach okazały się po prostu nieefektywne. Oznacza to, że mimo wyraźnej poprawy wciąż istnieje duża przestrzeń do reform, które pozwoliłyby lepiej wykorzystać istniejące zasoby mieszkaniowe oraz skuteczniej wspierać gospodarstwa domowe rzeczywiście potrzebujące pomocy.