Ceny mieszkań dopiero od pandemii rosną szybciej niż pensje

Jedną z podstawowych cech bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości jest to, że ceny mieszkań zaczynają rosnąć zauważalnie szybciej niż pensje w gospodarce. Wspomniana „żółta flaga” jest w Polsce widoczna już od czasu pandemii. Czyżby programy dopłat, których byliśmy świadkami, napompowały w Polsce bańkę spekulacyjną?

• W latach 2010-2019 sytuacja na rynku mieszkań poprawiała się. Każdego roku średnie wynagrodzenie pozwalało zakupić o 0,02 m2 mieszkania więcej.
• W 2019 roku za przeciętne wynagrodzenie mogliśmy kupić 0,98 m2 mieszkania.
• W 2022 roku Polacy mogli kupić 0,88 m2 mieszkania. Jest to poziom z 2012 roku.
• W 2023 oraz 2024 roku sytuacja jeszcze się pogorszy na skutek programów dopłaty do kredytów hipotecznych.
• Według danych GUS ceny mieszkań w Polsce wzrosły w ciągu 9 lat o 22,5% natomiast nasze przeciętne wynagrodzenie o 53%.
• Od 2019 roku do 2022 roku wzrost naszego przeciętnego wynagrodzenia osiągnął poziom 29%. Natomiast cena 1 m2 mieszkania wzrosła o 40%. Trzeba zaznaczyć, że to praktycznie dwukrotnie więcej niż we wszystkich latach 2010-2020.

Ceny mieszkań w Polsce

Jak pisał Adam Suraj w tekście: Mieszkania w Polsce drożeją najszybciej w Europie, jesteśmy liderem na kontynencie pod względem wzrostu ceny mieszkań. Nie jest to pod żadnym względem dobra sytuacja, jednak jeszcze akceptowalna, gdy pensje mniej więcej dorównują wzrostom cen. Niestety, jak wynika z najnowszego badania Polskiego Instytutu Ekonomicznego, wzrost naszych zarobków nie jest w stanie nadążyć za dynamicznie zwiększającymi się cenami mieszkań.

W 2019 roku, czyli tuż przed pandemią za nasze przeciętne wynagrodzenie mogliśmy sobie pozwolić na zakup 0,98 m2 mieszkania. Warto przypomnieć, że przez wszystkie lata między 2010 a 2019 roku sytuacja na rynku mieszkaniowym się poprawiała. Polacy każdego roku za przeciętne wynagrodzenie mogli sobie pozwolić na sfinansowanie większej części mieszkania. Jak podaje PIE: każdego roku średnie wynagrodzenie pozwalało zakupić o 0,02 m2 mieszkania więcej.

Zobacz także: Niski deficyt czy wysoki wzrost? Strefa euro wybrała pierwszą opcje, USA i Chiny drugą

Natomiast w czasie pandemii trend się odwrócił i sprawił, że za przeciętne wynagrodzenie w 2022 roku Polacy mogli kupić 0,88 m2 mieszkania. Oznacza to, że cofnęliśmy się pod tym względem do 2012 roku. Warto zaznaczyć, że przez 2023 rok ceny mieszkań jeszcze bardziej oddaliły się od wzrostu pensji. Skokowy wzrost cen mieszkań stymulował m.in. program Bezpieczny Kredyt 2%. W 2024 roku możemy spodziewać się dalszego rozchodzenie się dynamiki wzrostu pensji oraz cen mieszkań na skutek programu Mieszkanie na Start – Kredyt 0%.

W latach 2010-2019 wolniejszy wzrost cen mieszkań pozwalał zwiększyć Polakom swoją siłę nabywczą w tym zakresie. Według danych GUS ceny mieszkań w Polsce wzrosły w ciągu 9 lat o 22,5% natomiast nasze przeciętne wynagrodzenie o 53%, czyli ponad dwukrotnie więcej.

Ceny mieszkań przed pandemią

Zmiany obserwowane przed pandemią miały być najkorzystniejsze dla osób mniej i średnio zamorzonych. Jak podają specjaliści PIE Paula Kukołowicz, Tomasz Mądry:

Wśród osób należących do II kwintyla dochodowego, a więc pomiędzy 20 proc. a 40 proc. najlepiej zarabiających, zdolność do sfinansowania zakupu 1 m2 mieszkania z dochodu rozporządzalnego wzrosła w tym czasie o 38 pkt. Wśród osób lepiej zarabiających wzrost ten był słabszy i wahał się od 32 pkt. dla osób z III kwintyla dochodowego, do 14 pkt. dla osób z V kwintyla zarobkowego.

Zobacz także: Niemiecka poczta przestanie dostarczać listy! Chce być bardziej ekologiczna

Z drugiej strony eksperci zaznaczają, że dochód osób najlepiej zarabiających, czyli należących do V kwintyla, jest najprawdopodobniej niedoszacowany. Implikuje to w oczywisty sposób, że zamiana relacji dla V kwintyla dochodowego jest niedoszacowana.

Na skutek pandemii oraz wojny na Ukrainie ceny mieszkań w Polsce doznały poważnego ożywienia, a nasza siła nabywcza mieszkań zaczęła się kurczyć. Od 2019 roku do 2022 roku wzrost naszego przeciętnego wynagrodzenia osiągnął poziom 29%. Natomiast cena 1 m2 mieszkania wzrosła o 40%. Trzeba zaznaczyć, że to praktycznie dwukrotnie więcej niż we wszystkich latach 2010-2020. Obserwowany efekt był podobny we wszystkich grupach dochodowych. Chociaż najbardziej dotknął ludzi w II kwintylu dochodów. Dla tej grupy możliwość sfinansowania zakupu 1 m2 mieszkania przez dochód osiągany między 2022 roku a 2019 roku spadła o 13 pkt.

Mieszkania drożeją u nas najszybciej w Europie

Jak pisał redaktor Obserwatora Gospodarczego Adam Suraj wzrost cen mieszkań w naszym kraju w latach 2015-2022 wyniósł 69,64%, w wyniku czego uplasowaliśmy się na 14 miejscu. Jednakże w 2023 roku polski rząd postanowił wprowadzić relatywnie duży program dopłat do kredytów hipotecznych. Efekty tego widać na poniższym wykresie. W czwartym kwartale 2023 roku żadne inne państwo nie zaobserwowało tak dużego wzrostu cen mieszkań, jak Polska.

Zobacz także: Pomaganie przez państwo w zakupie mieszkania obniża dostępność mieszkań! [BADANIE]

Co więcej, z danych zaprezentowanych na powyższym wykresie wynika, że w wielu krajach zaobserwowano spadki cen mieszkań. Z drugiej strony bynajmniej nie powinny być one dla nas obiektem zazdrości. Przykładowo w Niemczech za tańszymi nieruchomości stoją nowe regulacje mające na celu poprawę efektywności energetycznej domów, utrzymujące się na relatywnie wysokim poziomie realne stopy procentowe oraz wręcz niekończąca się recesja.

W Szwecji zaś odpowiedzialność spada na pęknięcie bańki spekulacyjnej i związane z tym rozlanie się kryzysu na całą gospodarkę. Liczba bankructw w tym kraju wzrosła o 29 proc. w 2023 roku, osiągając tym samym najwyższy poziom od lat 90. XX wieku, a realny PKB spadł drugi rok z rzędu. W przypadku Luksemburga, w którym ceny nieruchomości spadły aż o 14,4%, winne są głównie wysokie stopy procentowe, które skutecznie obniżyły spekulacyjny popyt na mieszkania.