Komentarze I Analizy

Inwestorzy nie psują rynku mieszkaniowego. Oni go naprawiają!

Czy inwestorzy niszczą rynek mieszkaniowy? Na to pytanie Niderlandy stanowczo odpowiedziały tak, po czym boleśnie przekonały się, że nie miały racji

Czy inwestorzy niszczą rynek mieszkaniowy? Na to pytanie niderlandzcy politycy odpowiedzieli tak i wielu regionach wprowadzili zakaz sprzedaży mieszkań pod wynajem. Jednakże wbrew oczekiwaniom, decyzja ta zgodnie z badaniem Marca Francke, Lianne Hansa, Matthijsa Korevaara oraz Sjoerda van Bekkuma nie doprowadziła do spadku cen mieszkań. Przyczyniła się ona jedynie do gentryfikacji wielu miast i dzielnic oraz podniesienia cen najmu.

Inwestorzy zabierają zwykłym ludziom mieszkania, podnoszą ceny oraz mordują szczeniaczki

Inwestorzy działający na rynku mieszkaniowym, bardzo łagodnie mówiąc, nie cieszą się zbyt dobrą opinią w naszym kraju. Wystarczy wejść na dowolny artykuł dotyczący przykładowo tego, że zagraniczny fundusz skupuje lokale w Polsce, aby móc przeczytać mnóstwo komentarzy nawołujących do walki ze spekulantami, przez których rodowici mieszkańcy naszego kraju nie mogą tanio kupić bądź wynająć sobie mieszkania. Po to, aby nie być gołosłowny, pozwolę sobie zacytować jeden z komentarzy pod artykułem widniejącym na stronie bankier.pl.

Przy czym, chciałbym zwrócić uwagę na to, że już sam tytuł publikacji wskazuje na to, że inwestorzy prowadzą szkodliwą dla przeciętnego Kowalskiego działalność („Fundusze wykupują od deweloperów całe osiedla. Na tańsze mieszkania nie ma co liczyć”):

Nawet w Komunistycznych Chinach widzą problem, nieruchomości i ich cena i coś z tym robią, ale nasza władza nadal uśmiecha się do deweloperów, spekulantów, fliperów, cejarzy, i wszelkiej maści naganiaczy, kosztem osób biedniejszych wpychając w ich kredy na 100 proc. ceny w PL, jak chce się udawać PR, że coś się robi, to się mydli ludziom oczy. 

Zobacz także: Socjalizm znów przegrał z kapitalizmem. W Korei Północnej powstał rynek mieszkaniowy!

Czy inwestorzy niszczą rynek mieszkaniowy? Zdaniem Niderlandów, jeszcze jak!

Jednakże czy rzeczywiście tak jest? Czy faktycznie inwestorzy na rynku mieszkaniowym jedynie szkodzą zwykłym ludziom chcącym kupić bądź wynająć mieszkanie? Niderlandzcy politycy na to pytanie stanowczo odpowiedzieli tak. Latem 2021 roku zapowiedzieli wdrożenie ustawy zatytułowanej „opkoopbescherming” (po polsku „ochrona przed wykupem”), w listopadzie ujawnili szczegóły. Z kolei już pierwszego stycznia ubiegłego roku weszła ona w życie. 

Zgodnie z nowym prawem gminy leżące na terenie Niderlandów zyskały prawo wprowadzenia specjalnego systemu zezwoleń. W jego ramach każdy inwestor, nie mógłby wynająć zakupionego przez siebie na rynku wtórnym mieszkania o odpowiednio niskiej wartości w ciągu czterech lat od momentu nabycia, o ile mieszkanie nie było wcześniej wynajmowane bądź było wynajmowane bardzo krótko (nie dłużej niż 6 miesięcy) oraz nie zdobył o zgody od lokalnych polityków na wynajęcie go wcześniej. Przy czym, co należy zaznaczyć, gmina mogła wprowadzić ten system pod warunkiem, że jego wdrożenie byłoby:

Niezbędne i odpowiednie do zwalczania niedoboru tanich i średnich mieszkań zajmowanych przez właścicieli lub do utrzymania lokalnego środowiska. 

Kupowanie mieszkań pod wynajem stało się w wielu miastach praktycznie zakazane

Jak nietrudno się domyślić tak mała precyzja przepisów („niezbędne i odpowiednie” jest wszystko, o ile ładnie się to uzasadni) bardzo szybko została wykorzystana przez gminy do wprowadzenia systemu certyfikatów wedle własnego uznania. Jednym z pierwszych ośrodków, który zdecydował się zawalczyć z inwestorami, był drugie co do wielkości miasto w Niderlandach — Rotterdam. W zaledwie sześć tygodniu po wejściu nowego prawa w życie ustanowiono, że w 16 z 71 dzielnic (te są obrysowane czerwoną linią) inwestorzy nie będą mogli łatwo wchodzić w posiadanie mieszkań pod wynajem. 

Zobacz także: Wojna chipowa się rozkręca. Japonia i Niderlandy dołączą do Stanów Zjednoczonych

Szybko okazało się również, że system certyfikatów w praktyce nie różni się zbytnio od zwykłego zakazu kupowania mieszkań pod wynajem. Jak donoszą badacze, od wprowadzenia prawa ani jedna gmina nie wydała pozwolenia inwestorowi na wynajem nieruchomości objętej prawem. Z kolei samo kupowanie mieszkania po to, aby wynająć je dopiero po czterech latach od jego nabycia, jest na tyle mało opłacalne, że żaden podmiot nie zdecydował się na takiego rodzaju inwestycję.

Do tego nierzadko lokalne władze zaczęły ustanawiać bardzo wysokie wartości progowe, do których obowiązuje prawo. Przykładowo Rotterdam ustanowił, że we wspomnianych wcześniej 16 dzielnicach inwestorzy mogą swobodnie kupować mieszkania, których wartość podatkowa w danym roku (ta jest tożsama z wartością rynkową lokalu na początku danego roku)  wynosi ponad 355 tys. euro. W praktyce oznacza to, że ludzie interesu mogli kupić jedynie co 10. lokal wchodzący w skład zasobu mieszkaniowego znajdującego się na analizowanych terenach. 

Inwestorzy opuścili rynki mieszkaniowe w Niderlandach

Czy polityka przyniosła oczekiwane skutki? Temu dokładnie postanowili przyjrzeć się badacze Marc Francke, Lianne Hans, Matthijs Korevaar oraz Sjoerd van Bekkum w swoim badaniu zatytułowanym Buy-to-Live vs. Buy-to-Let: The Impact of Real Estate Investors on Housing Costs and Neighborhoods”. Na samym początku postanowili, korzystając z niderlandzkiego rejestru gruntów, ustalić, czy udało się skutecznie przegonić inwestorów* kupujących mieszkania pod wynajem z rynku w Rotterdamie. Zgodnie z porównaniem dzielnic, w których wprowadzono nowe prawo, do terenów sąsiednich odsetek mieszkań kupowanych przez inwestorów średnio we wspomnianych 16 dzielnicach spadł w 2022 roku aż o 23 pkt proc. 

Źródło: Matthijs Korevaar, Twitter

W praktyce oznacza to ogromny spadek. Zgodnie z danymi przywołanymi przez badaczy w 2021 roku, ok. 31 proc. nieruchomości sprzedawanych na rynku wtórnym na terenie analizowanych dzielnic zostało kupionych przez inwestorów. Z kolei w przypadku pozostałych 54 dzielnic, w których nie wprowadzono nowego prawa, odsetek ten wyniósł jedynie 18 proc. Przy czym, co nie powinno zaskakiwać, nowe prawo nie wycięło wszystkich inwestycji w mieszkania. Wynika to między innymi z tego, że choćby nie wszyscy inwestorzy nabywają lokale pod wynajem. W Niderlandach podobnie jak w Polsce również funkcjonują fliperzy, którzy skupują mieszkania, remontują je, a następnie sprzedają z zyskiem.

Co niezwykle interesujące, z regresji przeprowadzonej przez badaczy wynika również, że wdrożenie zakazu kupna mieszkań pod wynajem w danych gminach bynajmniej nie doprowadziło do wzrostu aktywności inwestycyjnej w ośrodkach, które postanowiły takiego prawa nie wprowadzać. Zdaniem badaczy wynika to z faktu, że co do zasady inwestycje mieszkaniowe mają bardzo lokalny charakter. Aż 50 proc. nieruchomości należących do prywatnych inwestorów w Niderlandach leży w tej samej gminie, co miejsce zamieszkania właściciela. W obliczu niemożności nabycia nieruchomości pod wynajem stosunkowo blisko siebie inwestorzy zwyczajnie całkowicie zrezygnowali z kupowania nowych mieszkań pod wynajem. 

Zobacz także: Niderlandzki operator ma już 5 tys. punktów Szybkiej Paczki w Polsce

Miejsce inwestorów zajęli właściciele kupujący na własne potrzeby

Z ustaleń ekonomistów wynika również, że rynek mieszkaniowy w Rotterdamie podobnie jak historia nie znosi próżni. Bardzo szybko miejsce inwestorów zaczęły zajmować osoby kupujące swój dom po raz pierwszy. W przypadku nieruchomości we wspomnianym mieście, które nie mogły zostać nabyte przez inwestorów w celu późniejszego ich wynajęcia, odsetek lokali kupowanych przez nabywców dotychczas nieposiadających domu wzrósł o 14 pkt proc. 

Przy czym, ponownie warto zaznaczyć, że jest to znaczący wzrost. W czasach przed wprowadzeniem reformy ok. 44 proc. nieruchomości wartych mniej niż 355 tys. euro w 16 analizowanych dzielnicach było nabywanych przez ludzi kupujących swoje pierwsze mieszkanie. Oznacza to, że jeżeli celem nowego prawa byłoby wyłącznie ułatwienie takim ludziom wejście w posiadania własnych czterech ścian, można by było śmiało powiedzieć, że reforma była sukcesem.

Ceny mieszkań ani w Rotterdamie, ani w całych Niderlandach nie spadły!

Jednakże to nie był najważniejszy cel nowego prawa. Jego wdrożenie miało przede wszystkim doprowadzić do obniżenia niedoboru tanich mieszkań. Przy czym wbrew zapewnieniom między innymi niderlandzkich polityków i aktywistów ceny mieszkań objętych nowym prawem w Rotterdamie nie spadły. Wpływ nowego prawa na ceny nieruchomości warte mniej niż 355 tys. euro, a znajdujące się na analizowanych terenach rok po wejściu w życie nowego prawa był nieodróżnialny od zera. Okazuje się, że wzrost popytu ze strony nie inwestorów był na tyle silny, że w całości zapełnił on lukę pozostawioną przez inwestorów. Tym samym bynajmniej mieszkania nie stały się bardziej przystępne cenowe. 

Źródło: Matthijs Korevaar, Twitter

Biedni na nowym prawie stracili najmocniej

Jednakże to nie wszystko! Jak się okazuję, reforma uderzyła w kieszenie najbiedniejszych Niderlandczyków! Otóż badacze postanowili przyjrzeć się również temu, jak nowe prawo wpłynęło na ceny najmu. W tym celu skorzystali oni z danych prywatnej firmy Spotzi, która gromadzi ogrom danych (cena wynajmu, liczba pokoi, liczba metrów kwadratowych, lokalizacja, rok budowy etc.) dotyczących mieszkań wynajmowanych na terenie Rotterdamu i nie tylko. Z ich analizy wynikło, że w 2022 roku w przypadku regionów leżących na terenie tego miasta, w których praktycznie uniemożliwiono nabywanie określonej grupie inwestorów domów, doszło do relatywnego spadku podaży mieszkań przeznaczonych na wynajem. To z kolei zaś doprowadziło do wzrostu czynszów. Ceny najmu w dzielnicach, w których obowiązywało nowe prawo, w zestawianiu z terenami sąsiednimi, w których reforma nie wyszła w życie, wzrosły w ciągu roku o 4 proc., czyli o ok. 50 euro (222 złote).  

Zobacz także: Posiadanie własnego mieszkania pozytywnie wpływa na dobrostan psychiczny

W praktyce oznacza to, że reforma uderzyła w kieszenie osób stosunków uboższych. Ze względu na to, że właśnie takie osoby nie stać na wzięcie kredytu hipotecznego, często decydują się one właśnie na wynajęcie mieszkania. Średnio w przypadku Rotterdamu osoba, która zawiera umowę o wynajęciu danego mieszkania z inwestorem kupującym nieruchomości pod wynajem, jest aż o prawie dwa decyle niżej w rozkładzie dochodów od właściciela lokalu podobnego do tego wynajmowanego. W praktyce oznacza to również, że w dzielnicach, w których wdrożono nowe prawo, doszło gentryfikacji — wypchnięcia ludzi biedniejszych przez osoby lepiej usytuowane.  

Średni dochodów gospodarstw domowych przeprowadzających się do nieruchomości w Rotterdamie, których nie można było kupić określonym inwestorom, wzrosła w sposób istotny statystycznie. Do tego, właśnie ze względu na ten proces najprawdopodobniej oprócz inwestorów z dzielnic zostali przegonieni również imigranci oraz ludzie młodzi. Zgodnie z analizą badaczy nowi mieszkańcy domów byli od ludzi wynajmujących od inwestorów mieszkania średnio aż o ponad 3 lata starsi. Do tego w przypadku członków tej pierwszej grupy istniało wyższe aż o około 20 pkt proc. prawdopodobieństwo, że będą posiadać wyłącznie obywatelstwo niderlandzkie. 

Na samym końcu warto jeszcze poruszyć trzy kwestie. Po pierwsze chciałbym jeszcze raz zaznaczyć, że badacze analizowali wpływ programu po roku od jego wprowadzenia, więc siłą rzeczy zbadali jedynie krótkookresowe skutki. Po drugie badacze nie wykluczają, że specyfika rynku mieszkaniowego odegrała znaczący wpływ na to, jak program wpłynął na ceny mieszkań. Otóż nowe prawo zostało wprowadzone, kiedy ceny mieszkań były historycznie wysokie, a potencjalnych kupców było od groma. Po trzecie zaś, odkrycie badaczy nie oznacza bynajmniej, że wszelkie rodzaje inwestycji na rynku mieszkaniowym są korzystne. Choćby z przytoczonego przez nich badania autorstwa Zhenyu Gao, Michael Sockin, Wei Xiong jasno wynika, że odbywające na początku lat 2000. spekulacje mieszkaniami doprowadziły do przyspieszenia wzrostu cen nieruchomości i tym samym do późniejszego boomu oraz następującego po nim kryzysu.

*Inwestora badacze zdefiniowali jako: właściciela nieruchomości, który jest właścicielem co najmniej jednej innej nieruchomości i nie mieszka w rozważanej nieruchomości.

Pomaganie przez państwo w zakupie mieszkania obniża dostępność mieszkań! [BADANIE]

Wszelkie prawa do treści zastrzeżone.

Adam Suraj

Ekonomista zarażony miłością do tej nauki przez Ha-Joon Chang. To on pokazał, że ekonomia to nie są nudne obliczenia, a nauka o życiu społecznym.

Polecane artykuły

Back to top button

Adblock Detected

Please consider supporting us by disabling your ad blocker