Ceny mieszkań w Polsce spadły, choć jedynie minimalnie

Jak wynika z najnowszych danych opublikowanych przez GUS, ceny mieszkań w Polsce po raz pierwszy od kilku lat spadły. Jednakże był to spadek praktycznie niezauważalny. W pierwszym kwartale 2023 roku w stosunku do ostatniego kwartału zeszłego roku ceny lokali mieszkalnych były o zaledwie 0,1 proc. tańsze. Co więcej, zdaniem między innymi analityków PKO BP już w tym kwartale ponownie na rynek mieszkaniowy w Polsce zawitał trend wzrostowy. 

• W ciągu ostatnich dwóch lat mieszkań w Polsce przybywało w rekordowym tempie, a popyt na kredyty hipoteczne wręcz się załamał.
• Zgodnie z danymi GUS w pierwszym kwartale 2023 roku ceny mieszkań w Polsce spadły o 0,1 proc. kwartał do kwartału. 
• Zgodnie z najnowszymi prognozami opublikowanymi przez analityków PKO BP, ceny mieszkań w Polsce do końca tego roku wzrosną jeszcze nawet o 10 proc. 

Jeszcze nie tak dawno temu wielu ekspertów było przekonanych, że na przełomie 2022 oraz 2023 roku dojdzie do tak wyczekiwanego przez wielu spadku cen mieszkań w Polsce. Przy czym, co warto zaznaczyć, analitycy miele wiele dobrych powodów, aby tego spadku oczekiwać. Z jednej strony popyt na mieszkania wręcz się załamał. Ze względu na szybki wzrost inflacji w naszym kraju Narodowy Bank Polski zaczął podnosić stopy procentowe, co w połączeniu z zaostrzeniem przez Komisję Nadzoru Finansowego warunków kredytowych doprowadziło do gwałtownego zmniejszenia liczby zaciąganych hipotek. Już w zeszłorocznym maju zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej banki i SKOK-i przesłały zapytania do tej instytucji o kredyty mieszkaniowe na łączną kwotę niższą aż o 51,6 proc. rok do roku.  

Zobacz także: Mieszkania w Polsce są małe. Co drugi młody żyje w przepełnionym

Przy czym co warto zaznaczyć, nawet teraz trudno mówić o pełnoprawnym odbiciu na rynku hipotek. Według najnowszych danych BIK wartość zapytań o kredyty hipoteczne jeszcze w kwietniu bieżącego roku była niższa o 16,2 proc. rok co roku. Z kolei co warto zaznaczyć, już w kwietniu 2022 roku łączna wartość zaciągniętych kredytów mieszkaniowych była znacznie niższa niż w analogicznym okresie w 2021 roku. Z drugiej strony ze względu na to, że znaczną liczbę budów rozpoczęto jeszcze, kiedy koniunktura na rynku była wyjątkowo dobra, podaż przez cały 2022 rok pozostawała bardzo silna. W ubiegłym roku do użytkowania oddano aż 238,6 tys. mieszkań. Co warto zaznaczyć, ostatni raz tak dużo podczas jednego roku oddano ich za czasów Gierka. Ponadto początek bieżącego roku w żadnym wypadku nie ustąpił 2022 roku. Zgodnie z danymi GUS w pierwszym kwartale 2023 roku oddano do użytkowania o 0,1 proc. więcej mieszkań niż przed rokiem. 

Jednakże mimo tych wszystkich czynników zgodnie z najnowszymi danymi GUS ceny mieszkań w Polsce na początku 2023 roku spadły jedynie minimalnie. Jak widać na zamieszczonej poniżej tabeli, w stosunku do czwartego kwartału 2022 roku obniżyły się one o zaledwie 0,1 proc., a w zestawieniu z pierwszym kwartałem 2022 roku wzrosły o 5,8 proc. Przy czym co interesujące, ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce, które co do zasady pozostają w tyle za tymi z rynku wtórnego, w minionym kwartale wzrosły o 0,1 proc. kwartał do kwartału oraz o 7 proc. rok do roku. Z kolei w przypadku rynku wtórnego wzrosty wyniosły kolejno -0,3 oraz 4,5 proc.

Zobacz także: MLP buduje kolejny magazyn spekulacyjny w Pruszkowie

Przy czym, ta stabilizacja jest tym bardziej zaskakująca, jeżeli dodatkowo weźmiemy pod uwagę, jak ceny mieszkań w Polsce zachowywały się w ostatnich latach. Otóż jeszcze nie tak dawno temu te były w stanie długotrwałej stagnacji, a nawet powoli spadały. Zgodnie z danymi GUS w 2010 roku średnio lokale mieszkalne były o ok. 5 proc. droższe niż w 2015 roku. Z kolei w czwartym kwartale zeszłego roku ceny mieszkań w Polsce w stosunku do wspomnianego roku były wyższe już o niemal 70 proc. Co więcej, z danych zaprezentowanych poniżej wynika, że w przypadku rynku wtórnego wzrost był jeszcze szybszy! Osoba chcąca kupić już użytkowany lokal mieszkalny pod koniec zeszłego roku musiała średnio wydać na ten cel aż o 80 proc. środków więcej niż w 2015 roku.  

Dlaczego nie doszło do spadku cen mieszkań w Polsce? Jak wskazuje Adam Czerniak w wywiadzie udzielonym dla naszego portalu (całą rozmowę Czytelnik znajdzie powyżej), przyczyn stojących za tym stanem rzeczy jest wiele. Po pierwsze, podaż mieszkań nie wzrosła aż tak bardzo, jak może się wydawać. Faktycznie oddano znaczną ich liczbę do użytkowania w 2022 roku, ale wiele z nich zostało sprzedanych na długo przed tym, zanim trafiły oficjalnie do zasobu mieszkaniowego w Polsce. Do tego nie można zapominać o inflacji. Materiały budowlane bardzo podrożały, podobnie zresztą jak praca. Z tego powodu deweloperzy nie byli w stanie zejść z ceną. Sprzedawcy z rynku wtórnego zaś zastanawiając się nad ustaleniem ceny, biorą pod uwagę głównie to, co dzieje się na rynku pierwotnym.

Zobacz także: Budownictwo mieszkaniowe zaciąga hamulec. Liczba pozwoleń spadła o 40% r/r

No dobrze, a jak będą się zachowywać ceny mieszkań w nadchodzących miesiącach? Zdaniem analityków PKO BP, na rynek już niebawem wróci trend wzrostowy. Jak możemy wyczytać w ich najnowszym cyklicznym raporcie dotyczący nieruchomości: 

W perspektywie roku (2q23-1q24) oczekujemy wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań (5-10 proc.). Rynek coraz silniej będzie odczuwał ograniczenie podaży (skutek ujemnej dynamiki rozpoczynanych projektów od 1q22) przy jednocześnie wzrastającym popycie.

Ekonomiści wskazują, że wzrost popytu będzie determinowany stopniową odbudową popytu na rynku kredytowym, poprawą relacji dochodów do cen mieszkań, zwiększonym popytem generowanym przez rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%, popytem inwestycyjnym, a także stopniowym ujawnianiem się popytu ze strony migrantów z Ukrainy. Z drugiej strony deweloperzy oraz inwestorzy indywidualni będą dostarczać coraz mniej mieszkań na rynek. Ze względu na wcześniej analizowany spadek popytu oraz wzrost kosztów podmioty odpowiedzialne za budowę mieszkań znacząco ograniczyły swoją działalność, co powinno niedługo zacząć się odbijać na liczbie nowych mieszkań (znacznie szerzej o prognozach ekonomistów PKO BP piszemy w artykule zalinkowanym poniżej).

Ekonomiści PKO: W perspektywie roku ceny mieszkań będą rosnąć w tempie 5-10%!