FinansePolska

Popyt na kredyty mieszkaniowe odbija! To efekt rekomendacji KNF i poprawy zdolności kredytowej

Miesięczna liczba wniosków o kredyt hipoteczny dynamicznie wzrosła w lutym. To między innymi efekt poluzowania wymogów KNF, ale nie tylko. Popyt na kredyty mieszkaniowe odbija, jednak na razie trudno mówić o jakiejś znaczącej poprawie sytuacji na rynku kredytowym, choć widać światełko w tunelu. 

Miesięczny popyt na kredyty mieszkaniowe odbija. Pomogła rekomendacja KNF

Marcin Czaplicki, ekonomista SGH zwrócił uwagę na duże odbicie miesięcznej liczby wniosków o kredyt hipoteczny. Liczba ta wyniosła 19,02 tys., co w świetle ostatniego trendu jest wysokim poziomem. W porównaniu do stycznia miesięczna liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy zwiększyła się aż o 43,5 procent. Jak wskazuje ekonomista, odbicie zaczęło się jeszcze przed 7 lutego, zatem przed rekomendacją KNF. Przyczyn poprawy na rynku kredytowym jest więc więcej. Najpierw jednak o rekomendacji KNF, ponieważ to ona może być kluczowym czynnikiem decydującym o stopniowej odbudowie popytu na kredyty mieszkaniowe w następnych miesiącach.

W lutym 2022 roku KNF zaleciła bankom zaostrzenie kryteriów badania zdolności kredytowej. Od tego momentu, minimalna zmiana stopy procentowej, jaką banki brały pod uwagę w procesie oceny zdolności kredytowej przy udzielaniu kredytów oprocentowanych zmienną i stałą stopą procentową, wynosiła 5,0 p. proc. W praktyce oznaczało to, że gdy stopa referencyjna NBP była na poziomie 2,75 procent, natomiast stopa WIBOR 3M (ta, która determinuje ratę odsetkową) była w okolicach 3 procent w lutym, to banki obliczały zdolność, bazując na stopie procentowej w wysokości 7,75-8,00 procent.

Na koniec cyklu zacieśniania monetarnego, stopa procentowa dla oceny zdolności kredytowej wynosiła aż 11,75 procent (6,75 procent + 5,0 p. proc.). Wymóg KNF był dodatkowym impulsem monetarnym dla ograniczania kreacji pieniądza w gospodarce i pogrążył możliwości gospodarstw domowych na wzięcie kredytu i zakup mieszkania. Popyt na kredyty hipoteczne w drugiej połowie 2022 roku w zasadzie zamarł. Rok do roku mieliśmy do czynienia ze spadkiem o blisko 70 procent. Odbiło się to oczywiście na rynku nieruchomości, którego schłodzenie zmniejszyło presję cenową.

Ubiegłoroczna rekomendacja była odpowiedzią na cykl podnoszenia stóp procentowych, który wówczas był w początkowym stadium. Dziś, gdy stopy procentowe najprawdopodobniej nie wzrosną, przyjmowanie tak wysokiej stopy przez banki nie ma sensu.

KNF zareagował i złagodził warunki oceny zdolności kredytowej. Minimalna zmiana stopy procentowej nie wynosi już 5 p. proc, a 2,5 p. proc. zgodnie z postanowieniami obowiązującej Rekomendacji S. Warto zaznaczyć, że bufor ten nie dotyczy kredytów mieszkaniowych o stałym oprocentowaniu na cały okres kredytowania. Co więcej, KNF zaleca, aby najniższy minimalny poziom bufora 2,5 p. proc. miał zastosowanie dla kredytów o tymczasowo stałej stopie procentowej. W przypadku kredytów o zmiennej stopie procentowej przez cały okres kredytowania bufor powinien być adekwatnie wyższy (np. 5 p. proc., a więc zgodnie z ubiegłoroczną rekomendacją). Ustalenie tego adekwatnie wyższego poziomu jest już w gestii poszczególnych banków.

Prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK w notce pracowej odnośnie do indeksu BIK – PKM (Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe) zauważa, że rekomendacja KNF ma duże znaczenie dla popytu na kredyty mieszkaniowe.

To znowelizowane podejście ma duże znaczenie dla popytu na kredyty mieszkaniowe zwłaszcza, że część banków w ogóle zaprzestała udzielania kredytów na zmienną stopę, a w tych bankach, w których nadal udzielane są kredyty na zmienną stopę, ich odsetek z miesiąca na miesiąc spada.

Poluzowanie warunków kredytowych przez KNF jest pierwszą i podstawową przyczyną odbicia popytu na kredyty mieszkaniowe. Jakie są następne?

Zobacz także: Koleje Ukraińskie kupią elektryczne lokomotywy na kredyt

WIBOR spada w reakcji na koniec cyklu

Stopy procentowe WIBOR 3M i WIBOR 6M, które jeszcze wyznaczają oprocentowanie kredytów hipotecznych, stopniowo spadają od września ubiegłego roku. To efekt zakończenia cyklu zacieśniania monetarnego i zmniejszenia oczekiwań na kolejne podwyżki stóp procentowych. Warto przypomnieć pewną specyfikę obu stawek, aby zrozumieć ich spadek. Stawki te – WIBOR 3M i WIBOR 6M – są oprocentowaniem pożyczek międzybankowych na kolejno 3 i 6 miesięcy, czyli określają stopę procentową, po jakiej banki udzielają sobie kapitału na ten okres. Jeżeli banki komercyjne oczekują, że stopa procentowa NBP w najbliższych miesiącach wzrośnie, wówczas WIBOR (wyznaczany na bazie transakcji międzybankowych) będzie wyższy. Jeżeli zaś banki oczekują spadku, WIBOR będzie niższy.

W ostatnich miesiącach, prawdopodobieństwo podwyżek stóp procentowych znacząco spadło, a w kuluarach mówiło się o potencjalnym ich obniżeniu jeszcze w tym roku. W rezultacie, stawki WIBOR spadły i ustabilizowały się w okolicach 7 procent (WIBOR 3M wynosi 6,95 procent, WIBOR 6M równo 7,0 procent). Ten minimalny, ale jednak spadek WIBOR wpłynął na poprawę zdolności kredytowej Polek i Polaków.

Stopa WIBOR 3M

Ochłodzenie rynku nieruchomości zwiększa zdolność kredytową

Ochłodzenie rynku nieruchomości w wyniku podwyżek stóp procentowych znacznie osłabiło presję cenową. Według wstępnych szacunków PKO Banku Polskiego średnia cena transakcyjna metra kwadratowego na rynku pierwotnym spadła w 4 kw. o 1,0 procent kwartał do kwartału (6 największych miast). W ujęciu rocznym dynamika wzrostu wyniosła 4,7 procent, czyli zdecydowanie mniej niż w poprzednich kwartałach 2022 roku. W ujęciu realnym, ceny mieszkań spadają.

Źródło: PKO BP

Większość analityków zgodnie prognozuje, że w pierwszej połowie 2023 roku zaobserwujemy kontynuację korekty cen mieszkań. Zdaniem ekonomistów PKO Banku Polskiego spadek cen r/r będzie w okolicach 5-10 procent.

Odbudowa popytu nie musi oznaczać natychmiastowego powrotu cen do trendu wzrostowego. Uważamy, że w 2023 w dezinflacyjnym otoczeniu makroekonomicznym rozpoczęta w drugiej połowie 2022 delikatna korekta cen mieszkań będzie kontynuowana. Ma to związek z silnym wzrostem oferty rynku względem obecnych możliwości sprzedażowych. Zamrożenie nowych inwestycji mieszkaniowych wraz ze spodziewaną odbudową popytu ograniczy skalę spadków cen do 5-10% r/r – czytamy w Monitoringu cen mieszkań PKO

Spadek cen nieruchomości poprawia siłę nabywczą gospodarstw domowych, tj. relację dochodów do cen mieszkań, co w efekcie zwiększa zdolność kredytową.

Zobacz także: Rządowe wsparcie dla kredytobiorców! Hit czy kit? [ANALIZA]

Wzrost płac podtrzymuje zdolność

Mimo silnego wzrostu cen nieruchomości w ostatnich latach dynamika przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej nadążała za dynamiką cen mieszkań. Jak wynika z poniższego wykresu opracowanego przez ekonomistów PKO BP, zarówno ceny nieruchomości, jak i przeciętne płace wzrosły niemal dwukrotnie w okresie wrz’2012-wrz’2022. Obecnie płace nominalne rosną w tempie 11,7 procent r/r, co w stosunku do zdecydowanie niższej rocznej dynamiki cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, zwiększa możliwości zakupu nieruchomości. Wysoki wzrost płac nominalnych w połączeniu ze spowolnieniem wzrostu cen mieszkań poprawia zdolność kredytową i przyczyniać się będzie do odbudowy popytu na kredyty hipoteczne.

Źródło: PKO BP

Nieznacznie poprawił się nastrój polskiego konsumenta, co również mogło wywrzeć wpływ na lutową odbudowę popytu na rynku kredytowym. Bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej (BWUK) wzrósł na początku 2023 roku, podobnie jak wyprzedzający wskaźnik ufności konsumenckiej (WNUK), co przedstawiają dwa poniższe wykresy opracowane przez GUS.

Źródło: GUS
Źródło: GUS

Roczny popyt na kredyty mieszkaniowe BIK jest ujemny, ale rośnie

Miesięczną odbudowę popytu na kredyty mieszkaniowe odzwierciedla coraz wyższy Indeks BIK. W ujęciu rocznym popyt na kredyty mieszkaniowe co prawda spadł o 37,6 procent (indeks BIK wyniósł -37,6 procent), jednak wzrost liczby wnioskujących o kredyt mieszkaniowy miesiąc do miesiąca jest pewnym światełkiem w tunelu. Wydaje się, że wszystkie wyżej opisane czynniki zwiększające zdolność kredytową będą poprawiać sytuację na rynku kredytowym. Co ciekawe, czynnikiem negatywnym może okazać się rządowy program wsparcia kredytobiorców Bezpieczny Kredyt 2%, który startuje w III kwartale 2023 roku, co może wstrzymać decyzje kredytowe i zakupowe do momentu jego uruchomienia.

Źródło: BIK

Najtrudniejszy zawód świata? Bankier centralny!

Wszelkie prawa do treści zastrzeżone.

Gabriel Chrostowski

Analityk makroekonomiczny, w wolnych chwilach uprawiający piłkę nożną oraz biegi krótko- i długodystansowe

Polecane artykuły

Back to top button

Adblock Detected

Please consider supporting us by disabling your ad blocker