W Polsce o mieszkanie łatwiej niż w Niemczech i USA

Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych umiejscowione jest na samym wierzchołku potrzeb polskich gospodarstw domowych. Dlatego też wzrost cen mieszkań jest tak bardzo burzliwym tematem, często zaliczanym do głównych problemów socjoekonomicznych. Bez wątpienia podaż mieszkań jest zbyt niska, a potrzeba optymalnej polityki mieszkaniowej jest pilna. Warto przy tym jednak spojrzeć na szerszy krajobraz wychodzący poza nasz kraj. Okazuje się bowiem, że dostępność cenowa mieszkań w Polsce w ostatnich dekadach pozostawała relatywnie wysoka na tle świata. Oczywiście, to może się zmienić. 

Ekonomiści Banku Rozrachunku Międzynarodowych (BIS) w artykule pt. Housing affordability: a new data set skonstruowali wskaźnik dostępności cenowej mieszkań (housing affordability index, HAI), na który składają się następujące miary: poziom cen domów w przeliczeniu na metr kwadratowy, mediana dochodu gospodarstw domowych, oprocentowanie kredytów hipotecznych, wskaźnik LTV, średnia wielkość mieszkań w metrach kwadratowych oraz średnia liczba członków gospodarstwa domowego. HAI został stworzony dla 40 krajów w okresie od I kwartału 1970 r. do IV kwartału 2021 r.

HAI jest dość precyzyjnym wskaźnikiem mierzącym dostępność cenową mieszkań. Bierze bowiem pod uwagę wszystkie czynniki determinujące potencjał zakupowy mieszkania. Zazwyczaj ekonomiści patrzą na relację dochodów do ceny mieszkania, co ma swoje istotne ograniczenia. Po pierwsze, pomija poziom stóp procentowych, czyli koszt kredytu, za który gros gospodarstw domowych jest w stanie nabyć mieszkanie. Po drugie, dochody najczęściej odnoszą się do przeciętnej dynamiki płac nominalnych. Nie jesteśmy więc w stanie uchwycić, jaka część społeczeństwa rzeczywiście bogaci się w tempie podobnym do wzrostu cen mieszkań. Dlatego też, lepiej sprawdza się mediana, czyli środkowa wartość w rozkładzie poziomu dochodu.

Przedstawię trzy najciekawsze wykresy pochodzące z wyżej wymienionego artykułu i krótko je opiszę.

Poniższy wykres przedstawia indeks HAI dla 40 analizowanych krajów na przestrzeni ostatnich pięciu dekad. Jak można zauważyć, dostępność cenowa mieszkań w tym okresie znacznie wzrosła. Średnia ważona indeksu HAI zwiększyła się z lekko poniżej 100 do około 125, podobnie jak mediana. Generalnie rzecz biorąc, w krajach rozwiniętych i na rynkach wschodzących mieszkania są coraz łatwiej dostępne. Pytanie brzmi: dlaczego?

Wykres poniżej rozwiewa nasze wątpliwości. Wynika z niego, że mediana dochodów gospodarstw domowych rosła w stosunkowo podobnym poziomie, jak ceny mieszkań. Wyjątkiem jest okres przed globalnym kryzysem finansowym 2008, kiedy miała miejsce bańka na rynku nieruchomości w wielu gospodarkach rozwiniętych jak USA, Hiszpania czy Irlandia. Dlaczego więc dostępność cenowa wzrosła? To efekt obniżenia się stopy oprocentowania kredytów hipotecznych w wyniku spadku nominalnych stóp procentowych banków centralnych. Przy dynamicznie rosnących dochodach, spadek nominalnych i realnych stóp procentowych spowodował, że gospodarstwa domowe dysponowały większym potencjałem zakupu mieszkania, nawet jeżeli ceny mieszkań rosły w szybkim tempie.

Zobacz też: Rekordowy rok Intercity! Jeszcze nigdy nie było tak dobrze!

Oczywiście, choć panel 40 krajów pokazuje wzrost przystępności cenowej mieszkań w ostatnich dekadach, nie oznacza to, że była i jest ona wszędzie satysfakcjonująca. Są takie kraje jak Turcja, Australia, Rosja czy Grecja, gdzie ceny mieszkań rosną szybciej, niż dochody (Australia) lub nominalne stopy procentowe są zbyt wysokie, co ogranicza zdolność kredytową gospodarstw domowych (Turcja). W rezultacie, w tych gospodarkach średni indeks HAI w ostatnich dekadach znalazł się poniżej 50.

Na samej górze z najwyższym indeksem HAI znajdują się zaś głównie gospodarki Europy Środkowo-Wschodniej, w tym Polska z wartością wskaźnika na poziomie ponad 150. Widzimy zatem, że dostępność cenowa w Polsce na tle krajów rozwiniętych i rynków wschodzących była w ostatnich pięciu dekadach relatywnie wysoka. Dlaczego? Można postawić hipotezę, że w naszym regionie mieszkania są dość kiepskiej jakości na tle krajów rozwiniętych, co sprawia, że przy wysokiej dynamice dochodu rozporządzalnego (mediana) są zwyczajnie tańsze.

Zobacz też: Inflacja nie będzie w celu jeszcze przez co najmniej dwa lata

Na koniec przedstawię pewną prognozę, raczej mało odkrywczą. Jeżeli to spadek stóp procentowych jest istotną przyczyną zwiększenia dostępności cenowej mieszkań (nie tylko na świecie, ale zapewne także w Polsce), to okres, w którym właśnie jesteśmy (lata 2022-2025) przyniesie najpewniej obniżenie indeksu HAI w krajach rozwiniętych, także w naszym kraju. Pytanie, rzecz jasna, jaki jest jest bilans netto oddziaływania dwóch sił na dostępność cenową mieszkań w naszym kraju w kontekście programu Bezpieczny Kredyt 2%, który z jednej strony obniża efektywną stopę procentową, z drugiej strony podbija popyt na rynku mieszkaniowym, a tym samym stymuluje wzrost cen mieszkań.

Warto podkreślić, że fakt, iż dostępność cenowa mieszkań w naszym kraju na tle gospodarek rozwiniętych jest wysoka, nie oznacza, że – kolokwialnie mówiąc – ma się dobrze. Jak słusznie wskazuje red. Adam Suraj w niedawnym tekście pt. Kryzys mieszkaniowy w Polsce trwa. Stać nas na coraz mniej mieszkań:

W ciągu ostatnich lat kryzys mieszkaniowy w Polsce się zaostrzył. Według raportu NBP zatytułowanego: „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2023 r.” od przełomu lat 2015/2016 do końca 2022 roku dostępność mieszkań w naszym kraju niemal nieustannie spadała. Przykładowo na początku wspomnianego okresu przeciętnie za średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Warszawie można było kupić ok. 0,75 metra kwadratowego. Pod koniec 2022 roku za przeciętną miesięczną pensję w stolicy Polski byliśmy w stanie nabyć zaledwie nieco ponad 0,6 metra kwadratowego, czyli ponad 15 proc. mniej. 

Przyczyny inflacji w Polsce. Rola podaży pieniądza, oczekiwań i cen surowców