GospodarkaKomentarze I Analizy

Globalne ceny mieszkań spadły o 3,3% r/r! Krach nam nie grozi

Mamy do czynienia z najostrzejszym spadkiem cen mieszkań od światowego kryzysu finansowego w latach 2007-2009

W pierwszym kwartale 2023 roku globalne ceny mieszkań zmniejszyły się w ujęciu realnym o 3,3% rok do roku. To najostrzejszy spadek cen mieszkań od światowego kryzysu finansowego w latach 2007-2009. Czy gospodarce światowej grozi krach na rynku nieruchomości? 

  • Z szacunków Banku Rozrachunków Międzynarodowych (BIS) wynika, że globalne ceny nieruchomości mieszkalnych skurczyły się w ujęciu realnych o 3,3% r/r.
  • Wyraźny spadek można zaobserwować w gospodarkach rozwiniętych (Adavanced Economies) – o 5,0% r/r. Na rynkach wschodzących (Emerging Markets) ceny maleją w umiarkowanym tempie (-1,9% r/r).
  • To co obserwujemy na krajowych rynkach mieszkaniowych jest efektem zaostrzenia polityki pieniężnej banków centralnych.
  • Przy takiej skali podwyżek stóp procentowych spowolnienie na rynku nieruchomości było nieuniknione, lecz ryzyko krachu pozostaje niewielkie.

Globalne ceny mieszkań kurczą się najszybciej od światowego kryzysu finansowego

Od początku 2023 roku na światowym rynku mieszkaniowym obserwujemy korektę cen mieszkań w ujęciu realnym (indeks cen mieszkań deflowany inflacją CPI). Spośród krajów OECD w pierwszym kwartale realne ceny mieszkań w stosunku do poprzedniego kwartału najszybciej spadały w Danii (-5,9%), Nowej Zelandii (-5,2%), Szwecji (-4,6%) i Kanadzie (-4,3%). Z kolei najniższe spadki w kwartalnej dynamice cen nieruchomości mieszkalnych odnotowano w Hiszpanii, Irlandii i Arabii Saudyjskiej (minimalnie poniżej 0%). W Polsce było to -0,9% kw/kw (dane IMF).

To co obserwujemy na krajowych rynkach mieszkaniowych jest efektem zaostrzenia polityki pieniężnej banków centralnych. Spośród głównych banków centralnych Fed podniósł już stopy procentowe o 525 pkt bazowych, EBC o 425 pkt bazowych, natomiast BoE o 515 pkt bazowych. Rekordowe cykle podwyżek stóp procentowych nastąpiły po okresie dużego poluzowania polityki pieniężnej w reakcji na kryzys pandemiczny (zerowe lub ujemne stopy procentowe, QE), gdy zadłużenie gospodarstw domowych uległo zwiększeniu, m.in. w zakresie kredytów hipotecznych, napędzając ceny mieszkań.

Tegoroczna korekta jest tym większa, im silniejszy wzrost cen mieszkań w poprzednich latach napędzany niskimi stopami procentowymi i zadłużeniem gospodarstw domowych. W Nowej Zelandii czy Kanadzie ceny mieszkań w czasie pandemii wzrosły o ponad 40%, natomiast w pierwszym kwartale br. tąpnęły o odpowiednio 9% i 15% (licząc od szczytu cenowego), a prognozy analityków rynkowych sugerują, że spadek przybierze większy rozmiar. W niektórych krajach pojawia się widmo krachu na rynku nieruchomości jak Szwecja i Niemcy.

Zobacz też: Inflacja w sierpniu spadła do 10,1%. Obniżki stóp we wrześniu może nie być

Z szacunków Banku Rozrachunków Międzynarodowych (BIS) wynika, że globalne ceny nieruchomości mieszkalnych skurczyły się w ujęciu realnych o 3,3% r/r w pierwszym kwartale 2023 roku. To najostrzejsze tąpnięcie od czasów światowego kryzysu finansowego w latach 2007-2009. Nie jest to jednak koniec trendu i kolejne kwartały najpewniej przyniosą jeszcze głębsze spadki. Wyraźny spadek można zaobserwować w gospodarkach rozwiniętych (Adavanced Economies) – o 5,0% r/r. Na rynkach wschodzących (Emerging Markets) ceny maleją w umiarkowanym tempie (-1,9% r/r).

Kurs polityki monetarnej wyznacza trendy na rynku nieruchomości

Pomiędzy samymi krajami występują dość spore różnice. W Turcji obserwujemy wzrost realnych cen mieszkań, w Japonii ceny rok do roku w zasadzie nie uległy zmianie, podczas gdy w Australii, Niemczech i Kanadzie skurczyły się ponad 15%. Generalnie, bieżący kurs polityki monetarnej (zmiana głównej stopy procentowej) koreluje z koniunkturą na rynku mieszkaniowym (zmiana cen mieszkań). W Turcji stopy procentowe były obniżane, w Japonii polityka monetarna nie podlegała istotnym zmianom, natomiast w strefie euro, Kanadzie i Australii banki centralne szybko zmieniły nastawienie, dokonując gwałtownych podwyżek stóp procentowych, podminowując popyt na rynku mieszkaniowym oraz osłabiając koniunkturę w budownictwie.

Załamanie realnych cen mieszkań obejmuje 80% krajów rozwiniętych i 70% krajów rozwijających, a około połowa gospodarek notuje spadek cen o ponad 5%. Dane te dobrze ukazują, z jak dużym i powszechnym zjawiskiem mamy do czynienia. Warto jednocześnie odnotować, że ceny nieruchomości i tak pozostają znacznie powyżej poziomu z 2010 roku (po GFC) – zarówno w krajach rozwiniętych, jak i na rynkach wschodzących. Oczywiście znajdą się wyjątki. We Włoszech realne ceny mieszkań skurczyły się aż o 29% od kryzysu finansowego.

Zobacz też: Transport Intermodalny w Polsce: GUS opublikował dane na 2022 Rok

Czy światu grozi krach na rynku nieruchomości?

Gdy ceny mieszkań spadają na całym świecie, pojawiają się rzecz jasna obawy o wystąpienie głębokiego krachu na rynku nieruchomości. Wszyscy mają w pamięci kryzys finansowy w 2008 roku. Trudno jednak nie ulec wrażeniu, iż obecna sytuacja mocno różni się od tej sprzed kilkunastu lat – choć podobieństwa istnieją.

Po pierwsze, zapalnikiem kryzysu mieszkaniowego, a następnie finansowego były toksyczne instrumenty finansowe, tzw. kredyty typy subprime. W skrócie – były to kredyty hipoteczne wysokiego ryzyka udzielane kredytobiorcom o wątłej zdolności kredytowej. W drugiej dekadzie XXI wieku sektor bankowy przeszedł metamorfozę (przynajmniej w kwestii ryzyka kredytowego). Złe kredyty zostały wyeliminowane, a pożyczkodawcy mają bardziej rygorystyczne wymagania wobec kredytobiorców. Innymi słowy, kredyt na zakup mieszkania dostają gospodarstwa domowe, które mają niezachwianą zdolność kredytową.

Po drugie, zjawisko niedoboru mieszkaniowego jest zbyt duże w wielu gospodarkach, aby nadwyżka podaży nad popytem mogła generować kilkunastoprocentowe spadki realnych cen nieruchomości mieszkalnych (poza pewnymi wyjątkami). Wciąż więcej osób chce wynająć/nabyć mieszkanie w stosunku do ich dostępności na rynku.

Po trzecie, jeżeli pod naciskiem zacieśnienia warunków monetarnych wystąpi recesja, to będzie ona krótka i nie powinna doprowadzić do dużego i gwałtownego osłabienia rynku pracy. Scenariusz masowego bezrobocia, który mógłby postawić wiele gospodarstw domowych przed ryzykiem niewypłacalności jest niskie.

Wreszcie, szok cen energii i materiałów w połączeniu z podwyżką stóp procentowych ograniczył koniunkturę na rynku budowlanym, co oznacza, że strona podażowa rynku mieszkaniowego również spowolniła. Siły popytowo-podażowe będą się bilansować.

Zobacz też: Polsce nie grozi kryzys na rynku nieruchomości! Zagrożona jest Europa Zachodnia i Północna

Mogą się jednak pojawiać lokalne pęknięcia szczególnie dotykające sektor nieruchomości komercyjnych. Niespłacalność kredytów na nieruchomości komercyjne w USA osiągnęła najwyższy poziom od 14 lat, co sugeruje, że może dojść do pęknięcia bańki. Z jednej strony to efekt zmian w trybie pracy pod wpływem pandemii, która doprowadziła do częściowej reorientacji z pracy stacjonarnej na pracę zdalną. W związku z tym właściciele tego typu nieruchomości muszą pogodzić się z wysokim poziomem pustostanów, z których nie są oczywiście w stanie czerpać zysków, a zaciągnięte pożyczki trzeba spłacać. Z drugiej strony, wzrosły stopy procentowe, czyli koszty obsługi zaciągniętego długu.

Warto dodać, że amerykańskie odpowiadają za 50 proc. długu na rynku nieruchomości komercyjnych. Niemniej, także na rynku nieruchomości komercyjnych ryzyko głębokiego krachu jest ograniczone, ponieważ obecny wskaźnik LTV (stosunek kredytu do wartości nieruchomości) wynosi maksymalnie 75%, podczas gdy w czasie GFC dochodził do 100%.

Podsumowując, przy takiej skali podwyżek stóp procentowych spowolnienie na rynku nieruchomości było nieuniknione, lecz ryzyko krachu pozostaje niewielkie.

Walka z ubóstwem? Ubóstwo ponownie zaczęło wygrywać

Wszelkie prawa do treści zastrzeżone.

Gabriel Chrostowski

Analityk makroekonomiczny, w wolnych chwilach uprawiający piłkę nożną oraz biegi krótko- i długodystansowe

Polecane artykuły

Back to top button

Adblock Detected

Please consider supporting us by disabling your ad blocker