Ekonomiści PKO: W perspektywie roku ceny mieszkań będą rosnąć w tempie 5-10%!

Zdaniem ekonomistów PKO Banku Polskiego w ciągu najbliższego roku należy oczekiwać wzrostu cen mieszkań. Średnie ceny transakcyjne mieszkań mają rosnąć w tempie 5-10%. To efekt ograniczonej podaży przy jednocześnie rosnącym popycie. 

Ile wynoszą ceny mieszkań?

Po względnej stabilizacji wzrostu cen mieszkań w 2022 roku, pierwszy kwartał przyniósł przyspieszenie. W pierwszym kwartale br. ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie rosły w podobnym tempie, co w czwartym kwartale 2022 roku (4-5%). Jednak w 6 największych miastach można zaobserwować zdecydowanie wyższe tempo wzrostu cen – z 1,4% r/r w IV kw. 2022 r. do 7,9% r/r w I kw. 2023 r. Ekonomiści PKO BP wskazują, że ceny w ujęciu kwartalnym także znacząco wzrosły po wyhamowaniu/spadku w poprzednich kwartałach.

Na rynku wtórnym dynamika cen mieszkań r/r spadła. To efekt tego, że rynek ten reaguje z opóźnieniem w stosunku do rynku pierwotnego. Ceny mieszkań w Warszawie i 6 największych miastach rosły w I kw. w tempie około 4%, podczas gdy w IV kw. 2022 r. było to ponad 10% (Warszawa) i powyżej 5% (6 miast). Warto jednak zauważyć, że w mniejszym aglomeracjach (9 miast) ceny na rynku wtórnym przyspieszyły i wzrosły o ponad 10% r/r.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym wahają się od około 8 tys. zł/m kw. w mniejszych stolicach województw (9 miast), 10 tys. zł/m kw. w 6 największych miastach (poza Warszawą) do blisko 13 tys. zł/m kw. w stolicy Polski. Ceny mieszkań na rynku wtórnym są oczywiście niższe: ok. 7 tys. zł/m kw. dla 9 miast, ok. 9 tys. zł/m kw. dla 6 miast i ok. 12 tys. zł/m kw. w Warszawie.

Co nas czeka w najbliższym czasie? Jak wskazują ekonomiści PKO BP w cyklicznym raporcie nt. rynku nieruchomości:

W perspektywie roku (2q23-1q24) oczekujemy wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań (5-10%). Rynek coraz silniej będzie odczuwał ograniczenie podaży (skutek ujemnej dynamiki rozpoczynanych projektów od 1q22) przy jednocześnie wzrastającym popycie.

Czeka nas ożywienie popytu na rynku mieszkaniowym

Ekonomiści wskazują, że wzrost popytu będzie determinowany stopniową odbudową popytu na rynku kredytowym, poprawą relacji dochodów do cen mieszkań, zwiększonym popytem generowanym przez rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%, popytem inwestycyjnym, a także stopniowym ujawnianiem się popytu ze strony migrantów z Ukrainy. Widzimy więc, że czynników popytowych na rynku nieruchomości w Polsce będzie naprawdę dużo w najbliższym okresie.

Rynek kredytowy od początku roku wygląda coraz lepiej. Z danych Związku Banku Polskich (ZBP) wynika, że sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wyniosła w I kw. 7,47 mld zł, co stanowi wzrost o 21,1% kw/kw i spadek o 55,9% r/r. Banki udzieliły 21,96 tys. kredytów. To o 16% więcej, niż w czwartym kwartale ub. roku i o 54% mniej w stosunku do analogicznego okresu rok wcześniej. Kwartalne wskaźniki pokazują, że kredyty mieszkaniowe wychodzą z dołka. Wskazują na to także dane BIK.

Według danych BIK w maju’23 miesięczna liczba i wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 3,7% r/r, jest to pierwszy dodatni odczyt wskaźnika od marca’22. W maju’23 o kredyt wnioskowało 22,4 tys. potencjalnych kredytobiorców (+7,2% q/q; -6% r/r) – czytamy w raporcie PKO BP

Zobacz też: Co wpływa na wysokość raty kredytu hipotecznego?

Ekonomiści PKO Banku Polskiego wskazują na trzy główne przyczyny wzrostu wskaźnika BIK.

Poprawa wskaźnika wynika ze wzrostu zdolności kredytowej po złagodzeniu rekomendacji KNF w lutym’23, jak i z przyspieszonej decyzji zakupu mieszkania przez osoby, które przewidują wzrost cen mieszkań w efekcie ograniczenia podaży i w oczekiwaniu na obniżkę stóp procentowych. Istotny jest też efekt bazy statystycznej w okresie maj’22-sierpień’22 wystąpiły najniższe poziomy wskaźnika.

Ważnym czynnikiem popytowym na rynku mieszkaniowym będzie rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%, który w świetle ostatniej rekomendacji KNF ożywi rynek kredytowy bardziej, niż wcześniej oczekiwano.

19 czerwca 2023 KNF znowelizowała Rekomendację S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Nowelizacja pozwala na bardziej liberalne podejście do oceny zdolności kredytowej przez bank, kredyt z programu Bezpieczny kredyt 2% będzie bardziej dostępny- wyjaśniają ekonomiści

Stagnacja w podaży mieszkań

Natomiast na stagnacje w podaży mieszkań będą wpływać głównie dwa czynniki: spadek oferty mieszkań na rynku w wyniku ograniczenia liczby rozpoczętych projektów przez deweloperów i brak dostępnych terenów budowlanych w największych miastach.

Jak wynika z poniższego wykresu (po lewej stronie), wskaźnik koniunktury w budownictwie mieszkaniowym (mieszkania rozpoczęte minus oddane w ostatnich 4 kwartałach) jest na ujemnym i historycznie niskim poziomie. To oznacza, że więcej mieszkań jest oddawanych do użytku, niż rozpoczętych, co oczywiście negatywnie przekłada się na podaż mieszkań.

Spadek aktywności deweloperów to między innymi efekt wysokich kosztów budowy.

Koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów wg bieżących stawek kosztorysowych Sekocenbud w 1q23 rosły wolniej – o 17-19% r/r zależnie od obiektu (vs 18-20% r/r w 4q22). Na wysoki poziom kosztów wpływają w szczególności wysokie ceny nośników energii i inflacyjny wzrost cen materiałów budowlanych i wykonawstwa – podkreślają analitycy PKO BP

Ożywienie popytu wraz ze stagnacją po stronie podaży przyspieszą wzrost cen na rynku mieszkaniowym. To koniec korekty cen. Czekają nas nowe rekordy.

Koszt budowy domu jednorodzinnego w 2023 roku [ANALIZA]