W Polsce brakuje 2 mln mieszkań. Wkrótce może być jeszcze gorzej

W Polsce brakuje dwóch milionów mieszkań. Niepokoją zatem dane dotyczące rynku nieruchomości. Jak podają analitycy HRE Investments, rynek może zmagać się wkrótce ze znacznie większymi problemami, których nie da się rozwiązać w perspektywie kilku tygodni, a nawet miesięcy. Mowa o stronie podażowej. 

Deweloperzy hamują z inwestycjami na polskim rynku nieruchomości

Jak wynika z analizy HRE Investments W 2024 roku powstanie niepokojąco mało mieszkań deweloperzy w sierpniu 2022 roku rozpoczęli budowę 5,2 tys. mieszkań w Polsce. Co istotne, oznacza to spadek o 63% względem analogicznego miesiąca roku poprzedniego. Analitycy jednoznacznie wskazują na spowolnienie dynamiki i mniejszy optymizm. Jest to również spory problem, jeśli pod uwagę weźmie się wciąż rosnący popyt na rynku.

Sierpień był już drugim miesiącem, w którym odnotowano spadek liczby nowych projektów. HRE Investments wskazuje przede wszystkim na spadek, który ma być przyczyną wysokiej bazy odnotowanej w ubiegłym roku. Warto przypomnieć, że aktywność deweloperów w minionym roku była rekordowa (Więcej: Dzięki deweloperom w 2021 r. powstanie najwięcej mieszkań od epoki Gierka).

Zobacz także: Duński rząd wprowadza kontrolę czynszów. Trwają prace nad nowym indeksem dla wynajmujących

Jednak zauważalny już jest wpływ szeroko dyskutowanej nowelizacji ustawy deweloperskiej, która niedawno weszła w życie. Na jej podstawie nałożone zostaną nowe koszty i obowiązki. Jednym z nich jest konieczność wnoszenia składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Według analityków po zmianach zapoczątkowanych wraz z pierwszym dniem lipca, jeśli deweloper planował rozpocząć sprzedaż nowych projektów jeszcze w tym roku, bardziej opłacalne było przesunięcie startu projektu na pierwszą połowę roku:

Gorsze dziś dane są więc po części też wynikiem przyspieszenia startu inwestycji, czego odreagowanie właśnie obserwujemy.

W Polsce brakuje 2 mln mieszkań

Biorąc pod uwagę, że statystyczny okres trwania budowy bloku mieszkalnego wynosi 24 miesiące, w 2024 roku deweloperzy w Polsce oddadzą do użytkowania znacznie mniej mieszkań. Według wielu prognoz już w 2023 roku sytuacja gospodarcza w kraju ma ulec polepszeniu, tak więc konieczne wydaje się zapewnienie wysokiej podaży. Jeśli dostęp do kredytów będzie ułatwiony, rósł będzie także popyt. A jeśli mieszkań będzie mniej na rynku, może to po raz kolejny wpłynąć na ceny.

Spadek liczby budowanych dziś mieszkań oznacza ponadto, że sektor budownictwa mieszkaniowego wyraźnie hamuje w momencie, w którym w Polsce nie tylko brakuje mieszkań, ale brakuje ich nawet więcej niż rok czy dwa lata temu ze względu na migrację (niedobory szacujemy na około 2 miliony lokali). Szczególnie mocno widać to na rynku najmu, gdzie w porównaniu z ubiegłym rokiem wolnych lokali jest mniej, a ceny wyraźnie wzrosły (o około 20-30% r/r).

Deweloperzy obecnie mają problemy nie tylko z kredytami, ale również zmagają się z rosnącymi cenami materiałów budowlanych. W trudnych warunkach chcą także chronić swoje marże, co prowadzi do patowej sytuacji na rynku.

HRE wskazuje również na liczbę wydawanych pozwoleń deweloperów. W sierpniu było to 14,1 tysięcy, czyli o 14,5% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Niepokoić może zatem fakt, że planowanych jest sporo mniej inwestycji.

Efekt takiego działania jest prosty do przewidzenia. Biorąc pod uwagę, że statystyczna budowa bloku mieszkalnego w Polsce trwa 2 lata, możemy prognozować, że w 2024 roku deweloperzy oddadzą do użytkowania znacznie mniej mieszkań.

Zobacz także: Niemieccy konsumenci unijnym liderem w zwracaniu zamówień online

Bartosz Turek, Główny analityk HRE Investments, podaje w komunikacie prasowym, że pozytywnych informacji można aktualnie dopatrywać się w danych o liczbie mieszkań oddawanych do użytkowania. W minionym miesiącu deweloperzy dostarczyli 11,6 tysięcy lokali, a więc o 3,3% więcej niż przed rokiem. Jak zastrzega Turek, mieszkanie, które zostało dziś oddane, budowane było już kilkanaście miesięcy temu. Z tego względu są to informacje, które wynikają z decyzji podjętych w przeszłości, tak więc nie stanowią rzetelnego odzwierciedlenia dzisiejszego rynku. Na podstawie tych danych trudno zatem tworzyć wiarygodne prognozy dotyczące kolejnych miesięcy czy lat. Niemniej jednak dane dotyczące aktywności deweloperów w ostatnich tygodniach mogą być niepokojące.

Kogo dziś stać na mieszkanie, czyli jak uregulować rynek nieruchomości w Polsce