Ceny domów w USA spadają po raz pierwszy od 2012 roku! Największe jak dotąd spowolnienie
Ceny amerykańskich domów znacząco się obniżyły, o czym świadczy reakcja popularnych indeksów śledzących rynek. Indeks 20 Miast odnotowuje pierwszy miesięczny spadek od 2012 roku. Czego mogą oczekiwać Amerykanie w kolejnych miesiącach?
Ceny amerykańskich domów mocno w dół – pierwsza taka sytuacja od dekady
Opublikowane dane za lipiec wskazują, że wzrosty cen domów wyhamowały w całych Stanach Zjednoczonych. Jak przekazano w notatce prasowej ceny domów w USA spadły w lipcu w najszybszym tempie w historii indeksu S&P CoreLogic Case-Shiller Index.
Indeks S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA przyjął dość nieoczywiste wartości. Obejmuje on wszystkie dziewięć amerykańskich oddziałów spisowych. W lipcu odnotował wzrost o 15,8% w porównaniu do 18,1% we wcześniejszym miesiącu. Natomiast roczny wzrost 10-City Composite wyniósł 14,9% w porównaniu do czerwcowego 17,4%. Idąc dalej, 20-City Composite przybrał wartość 16,1%, a w czerwcu 18,7%.
Najwyższe ceny nieruchomości odnotowano w Tampie (Floryda), Miami i Dallas. Niemniej jednak wszystkie 20 miast odnotowało niższe podwyżki cen w roku kończącym się w lipcu 2022 roku w porównaniu z rokiem kończącym się w czerwcu 2022 roku.
Ceny mieszkań w lipcu nadal były wyższe niż rok temu, ale znacznie ochłodziły się po czerwcowych wzrostach. W ostatnich miesiącach rynek rozgrzany był do czerwoności, a konsumenci często podejmowali nieprzemyślane decyzje o zakupie nieruchomości, czego, jak pokazują badania, coraz bardziej żałują (Więcej: Clever Real Estate: 72% nabywców żałuje decyzji o zakupie nieruchomości. Dlaczego?).
Wykres 1. Indeks S&P CoreLogic Case-Shiller.
Zobacz także: W Polsce brakuje 2 mln mieszkań. Wkrótce może być jeszcze gorzej
Pomimo faktu, że ceny amerykańskich domów utrzymują się na wyższym poziomie niż przed rokiem, lipcowy raport odzwierciedla gwałtowne spowolnienie. Podczas gdy National Composite Index w ciągu dwunastu miesięcy (zakończonych w lipcu tego roku) wzrósł o 15,8%, jego wartość rok do roku w czerwcu wyniosła 18,1%. Te 2,3% różnicy pomiędzy stopami zysku stanowi największe spowolnienie w historii indeksu. W każdym z miast objętych indeksem lipcowy wzrost rok do roku był niższy w porównaniu z czerwcem:
Motyw silnych, ale spadających cen znalazł odzwierciedlenie we wszystkich 20 miastach. Lipcowa zmiana cen rok do roku była dodatnia dla każdego z 20 miast, z medianą wzrostu na poziomie 15,0%, ale w każdym przypadku wzrost w lipcu był mniejszy niż w czerwcu. Ceny spadły w 12 miastach w ujęciu miesięcznym.
Tabela 1. Zmiany wartości indeksu w poszczególnych amerykańskich miastach.
Zobacz także: W USA powstaje „korytarz czystego frachtu”. W projekt zaangażowani są liderzy branży logistycznej
Kompozyt 10 miast, który śledzi ceny w głównych obszarach metropolitalnych USA, takich jak Nowy Jork i Boston, wzrósł o 14,9% r/r (w porównaniu z 17,4% w czerwcu).
Co oznacza lipcowy spadek? Sezonowość czy nowe zjawisko?
Jednak to nie jedyny raport, który pokazuje istotne zmiany. W opublikowanym National Association of Realtors również odnotowano spadek na przestrzeni czerwca i lipca. Pomimo że zazwyczaj w tym okresie ceny delikatnie się obniżają z uwagi na czynniki sezonowe rynku mieszkaniowego, w tym roku obniżenie nie było niewielkie, lecz trzykrotnie większe niż średni spadek historyczny. Jak podał portal Realtor.com, w analizowanym okresie udział domów z obniżonymi cenami osiągnął około 20%.
Skąd ten spadek? Obecna sytuacja jest pokłosiem głównie spadku przystępności cenowej z powodu szybko rosnących oprocentowań kredytów hipotecznych. Można wytłumaczyć to na przykładzie popularnego w Stanach Zjednoczonych 30-letniego kredytu hipotecznego. Średnie oprocentowanie w tym przypadku rozpoczęło się w tym roku w okolicach 3%, ale do czerwca na krótko przekroczyło 6%. Utrzymywało się na wysokim poziomie wynoszącym 5% przez cały lipiec. Obecnie jednak zbliża się do 7%. Tym samym średnia miesięczna rata jest nawet o 70% wyższa niż w roku ubiegłym. To poważnie wpływa na rynek i jego kondycję oraz budzi obawy o przyszłość sektora nieruchomości w USA.
Craig J. Lazzara, dyrektor zarządzający S&P DJI, podsumował obecną sytuację rynkową w następujących słowach:
Ponieważ Rezerwa Federalna nadal podnosi stopy procentowe, finansowanie hipoteczne stało się droższe, a proces ten trwa do dziś. Biorąc pod uwagę perspektywy bardziej wymagającego otoczenia makroekonomicznego, ceny domów mogą nadal spadać.
Exuberance index: kolejna bańka na rynku nieruchomości w USA
